斗地主的联赛策划案

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一、活动目的及意义

通过此次联赛，拓展二级客户群体，完成会员数据库的建立，提高XX地区爱吃一族的关注，提高餐厅本身与客户的黏性，以达到餐厅开源的目的。

二、活动主题

企业斗地主联赛

三、活动时间

下周四15：00——16：00

四、活动地点

XX大悦城店

五、活动对象

以大悦城为中心，步行20分钟左右的写字间，以企业为单位报名，每个企业派3人参赛

六、活动形式与内容

规则

1. 以企业为单位进行斗地主联赛，三名选手打散，重新分组(自行推选，按打牌风格选出——牌风犀利的先锋，牌风稳健的中军和谋略无双的诸葛)，每人底分100分，比赛时间1小时。比赛时间内有选手0分则算出局，取分数最高者胜出(若2人分数相同则算同时胜出);若分数达到200分则直接视为胜出;若在比赛时间内未必出胜负则取分数最高者胜出。(此胜出为小组赛胜出，最终以企业的3名选手小组总得分计算胜负)

2. 本次比赛采取叫地主制，1分底分起叫，当叫至3分底分时，其他选手可以翻倍分数抢地主，每人可抢一次

3. 若比赛时间已到，则在比赛结束时间后的比分无效，以结束前的分数作为评判标准。

4. 选手出局后可以在本公司其他选手身后观看，但不许偷看其他选手牌花，不可喧哗，打扰其他选手，否则视为违纪，其

其个人积分清零

奖励

1. 小组第一名获得XX会员卡一张(内含20元)，第二名10元会员卡，第三名5元会员卡

2. 胜出企业可获得，企业聚餐会员卡一张(含200元，限定10以上聚餐使用)

七、活动流程

1.以陌生拜访形式邀请大悦城附近步行20分钟左右的写字间，以XX企划部职员身份，讲述比赛奖励

八、前期工作安排

1.下周一前完成联赛的比赛模拟，拜访模拟

九、活动后期安排

1.活动结束后联系各参赛企业做回访，了解各企业对此次联赛的态度，记录，做下次方案的参照

2.比赛结束后现场发放企业斗地主联赛专属会员卡，登记会员信息(名字，电话号，出身年月)，话术(会员卡需要您登记会员信息)

十、要求与注意事项

1.在联赛开始前1天确认参赛企业参赛人员齐备，预留3个参赛企业，在比赛开始前2小时再次确认参赛企业

2.在拜访企业过程中发现方案没有提及的阻力及时与其他人沟通，寻求解决方案

十一、经费预算

经费预算表

金额单位：元

序号科目单价数量总价

1.扑克2.0036.00

2.清洗费2.0036.00

3.会员卡0.510050.00

4.名片0.220xx0.00

5.KT板35.001.2*0.816.80

6.不可预算费用200.00 200.00

7.合计 318.80

F132.com精选阅读

大学班级斗地主大赛策划书

一. 活动前言

“斗地主”作为现中国老少皆宜的游戏,它不仅能够提高同学们的思维能力,丰富我们的大学生活,还能进一步营造一种互助互爱,积极愉悦的氛围.它对我班文化的深化,“求真务实”精神的传承尤为重要.

二. 活动目的

为了积极响应校园开展的“寝室文化交流节”活动,进一步加强给水排水2班班级的团结性与课外活动的多样性.我班将举办一次“斗地主”大赛.通过“斗地主”大赛,提高给水排水2班班级人员团结性与课外活动多样性,构建和谐、优秀、文明班级.

三. 活动对象：XX届给水排水2班全体学生

四. 活动时间：XX年12月

五. 策划主办单位：XX届给水排水2班

六. 活动内容

1.比赛采取晋级原则,初赛33进12,复赛12进3,决赛由3位选手决出比赛的冠军、亚军与季军.

2.初赛每人手中有积分30分(为避免赛后有零分情况出现),同学们在初赛进行角逐,5局过后,积分为前12名者晋级.若积分在12名有积分相同者,则由积分相同者再进行5局比赛,选出一名晋级.

3.复赛每人的初赛积分清零,且每人手中积分有30分.5局过后,积分为前3名者晋级.若积分在第三名有积分相同者,则按初赛积分高者晋级.

4.决赛每人的复赛积分清零,且每人手中积分有30分.5局过后,按积分多少决出本次比赛的冠、亚及季军.若有积分相同者,则按复赛积分高者排前.

5.本次比赛按电脑上玩“qq斗地主”的游戏规则。每人先拼点抓牌，点大者先抓牌(“a”最大，“2”最小)。最后桌上留有三张牌。再三人分别叫分，先抓牌者有先叫分权。叫分者可依次按“3分”、“2分”、“1分”、“不叫”等叫分。叫分顺序为逆时针方向叫分，若本局中前两人不叫分，则最后叫分者为地主，但最后叫分者可以从“3分”、“2分”、“1分”中选择叫分。叫分者若胜出，则得到所叫分数的两倍分数，而不叫分者则扣除叫分者叫出的分数。若比赛中有人抓到“炸弹”且打出，则可加积分“2分”，并计抓一次“炸弹”(比赛全过程中抓到“炸弹”且打出，次数最多者，可获“炸弹王”称号)。

七. 奖项设置.

一等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分5分

二等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分3分

三等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分2分

“炸弹王”：1名，奖励相应奖品并班级加分2分

宿舍杯斗地主比赛策划书

一、活动目的：

为了促进班级团结，加深同学之间的了解，增强彼此之间的友谊，并为以后更好的学习打下良好的基础，我班决定策划举办宿舍间“斗地主”比赛活动。

二、活动时间和地点：xx年3月27日f北二楼活动中心

三、活动规则：

以“手机斗地主”规则为主，摸到明牌的选手有优先叫地主权。如不叫，则由其右边选手叫，如都不叫，则由摸到明牌的选手担当地主。比赛以45分钟为限。时间一到，每桌把手中的牌打完，宣布比赛结束。比赛采取加分制，底分为3分，明牌加倍，炸弹加倍且倍数累积。（比赛不得使诈，彼此之间不得讨论与比赛相关的话题，违者由裁判扣除相应的积分）

四、活动安排：

比赛以宿舍为单位，每宿舍派出4名参赛者（另派给女生宿舍2名男生），三人一桌，共10桌。每桌派指定裁判进行计分。

比赛人员及裁判如下：

序号

成员裁判第一组郭卫强、沈壮、龚雄蒋大勇第二组王祥、张凯、李瑞张琰第三组杨彦鸿、崔婷婷、李国超戚善良第四组陆小龙、王佳庆、王旭孔维顺第五组王琳、李志浩、张聘金刚第六组骆珍、郭昆纯、张恩玲王名煜第七组张秀婷、王磊、孙晓韦万春第八组陶天洋、张家翔、葛志全李静雅第九组季爱华、陈凤、刘延森聂继业第十组张家荣、周飞、王壮壮魏存玉

五、奖项评比：

以宿舍参赛人员的总积分的多少来确定一、二、三等奖，女生6人总积分应扣除一个平均分以示公平。

一等奖一名：奖品：香皂6块；

二等奖两名：奖品：空气清新剂2盒；

三等奖三名：奖品：衣架一把；

参与奖：每人一支笔；裁判奖：每人一支牙刷、一支笔。

六、活动预算：

香皂27元、空气清新剂14元、衣架8元、笔48元、牙刷20元 ；总计117元

七、活动预期效果：

同学之间更加和谐，批次之间的了解进一步加深，增强了同学之间的友谊和宿舍间的团结，消除同学间的误会，增强批次沟通，使班级变成一、个团结、和谐、互助的优良集体。

斗地主比赛活动方案

斗地主比赛活动方案（一）

一、活动时间：

二、活动地点：食堂

三、参与人员：全体员工自愿报名

四、活动内容：现场打扑克“斗地主”，提高全民参与性，增强彼此沟通合作能力。

五、活动流程：

分组：抽签分组，对号入座。

发筹码，讲规则：选手入座后，每桌每人50个筹码，裁判宣布比赛规则。详见附件“比赛规则”。

预赛：比赛开始，限时1小时，以“三人斗地主”打法进行，每桌产生一名冠军，每桌冠军晋级半决赛。

半决赛：抽签分组，限时30分钟，每桌产生一名半决赛冠军。

冠军pK赛：限时30分钟，决胜出最终的冠军、亚军、季军。

六、比赛规则：

一）预选赛注意事项

比赛时间：

比赛形式：以常规3人斗地主打法为准，打法见附件。

比赛规则：

每人预先发放50个虚拟筹码，每把以1个为基础开局；

输赢界定：

比赛时间内，若一人输净筹码，则剩下两人按所剩筹码多的胜出；

比赛结束，三人均留有筹码，则以所剩最多筹码的人胜出。

若筹码数量相同则进入加时赛，每桌只能产生一名冠军，不设并列奖。

二）半决赛注意事项

比赛时间：

比赛形式：以常规3人斗地主打法为准，打法见附件。

比赛规则：

每人预先发放20个虚拟筹码，每把以1个为基础开局；

输赢界定：

比赛时间内，若一人输净筹码，则剩下两人按所剩筹码多的胜出；

比赛结束，三人均留有筹码，则以所剩最多筹码的人胜出。

若筹码数量相同则进入加时赛，每桌只能产生一名半决赛冠军。

三）总冠军pK赛注意事项

比赛时间：

比赛形式：以常规3人斗地主打法为主。打法见附件。

比赛规则：

每人预先发放50个虚拟筹码，每把以1个为基础开局；

输赢界定：

比赛时间内，若一人输净筹码，则剩下两人按所剩筹码多的胜出。

比赛结束，三人均留有筹码，则以所剩最多筹码的人胜出。

若筹码数量相同则进入加时赛，决出最终胜负。

斗地主比赛活动方案（二）

一、活动目的及意义

为了丰富我校学生课余生活，展现我校精湛牌技，上海体育学院特别展开益智扑克竞技比赛——斗地主。活动旨在锻炼同学们缜密的思维能力，勇谋兼具的运筹能力，从而调动全所同学的活动激情，营造浓郁的体育竞技氛围。

二、活动宗旨

“以牌交友，以牌会友”，并本着“竞技与娱乐相融、智慧与激情齐放”的活动精神，给广大在校学生献上一份精美的体育竞技大餐。

三、实施方案

举办时间：**年4月24日

活动地点：教学楼教室（具体地点再通知）

比赛赛制：淘汰赛和决赛

人数：48人

奖项设置：

参与奖：32人

优胜奖：13人

特等奖：3人

【斗地主简介】

游戏使用两副牌，四个玩家同时游戏，一队为地主，另外三个人为另一队，先出完牌的一队获胜。

【斗地主游戏规则】

1. 发牌和决定地主

发牌：游戏开始后发牌，留8张底牌，每人发25张牌。

叫分：随机选择一个玩家开始依次叫分，玩家可以选择叫“1分”、“2分”、“3分”或者不叫分，所叫的分数必须比上一家高。

叫3分的玩家成为地主。

如果没有玩家叫3分，则一轮下来叫分最高的玩家成为地主。

如果没有任何一个玩家叫分，则重新发牌，三轮都没有人叫地主，则解散游戏。

底牌：决定地主后，底牌发给成为地主的玩家，其他玩家可见。

2. 牌型

单张：任意一张单牌。

顺子：任意五张或者五张以上点数相连的牌，2和王不能出现在顺子中。

对子：任意两张点数相同的牌，两个小王或两个大王也算对子牌型。

连对：三对或三对以上点数相连的牌，如：556677。2和王不能出现在连对中。

三张：任意三张点数相同的牌。

三顺：两组或两组以上点数相连的三张牌，()如：555666；555666777888。2和王不能出现在三顺中。

三带二：点数相同的三张牌＋一对牌，如55577

飞机带翅膀：三顺＋数量相同的对牌，如555666777＋99JJKK

炸弹：四张或四张以上点数相同的牌，如：66666，999999

天王炸弹：四张王牌

3. 牌型的比较

天王炸弹大于所有其他的牌型。

炸弹牌型大于除天王炸弹外的所有其他牌型。炸弹的牌型相互比较时，牌张数多的大，牌数相同的情况，则比较点数，点数大的炸弹大。

非炸弹的牌型，牌型、张数相同才能相互比较，点数大的则大。三带二、飞机带翅膀的牌型比较牌型中张数最多的牌的点数即可。

点数大小，从大到小依次为：大王、小王、2、A、K、Q、J、10、9、8、7、6、5、4、3。

4. 胜负条件

地主为一队，其他三个玩家为另一队，先出完牌的玩家所属的队伍获胜。

5. 积分计算

底分：叫牌的分数，可以叫1分、2分、3分。

倍数：初始为1倍。

一局结束后，基本分的计算方法：

地主胜：地主得分为3×底分×倍数；其余玩家各得：－底分×倍数

地主败：地主得分为 －3×底分×倍数；其余玩家各得：底分×倍数

以下情况，输赢的基本分翻倍（翻倍条件可重叠）：

每打出一个六张牌和七张牌的炸弹，基本分×2

每打出一个8张牌炸弹和天王炸弹，基本分×3

地主所有牌出完，其他三家一张都未出，基本分×2

其他两家中有一家先出完牌，地主只出过一手牌，基本分×2

晋级规则：

淘汰赛：淘汰赛比赛6轮，抽签决定每桌的对手，结束后各桌选手按照积分进行排名，积分最高的前16名选手进入下一轮，若积分相同，则采取加赛突然死亡法，由同分者与抽签出的陪赛晋级者组成一组或多组进行比赛。只要同分者的分数不再相同时，分数高者就胜出。

决赛：晋级决赛的选手重新抽签选定桌位，比赛6轮，结束后按照各桌选手积分进行排名，取前4名进行终极pK，从而分别赛出冠亚季军。（同分使用加赛突然死亡法）

经费预算：

项目数量单价（元）总价（元）

冠亚季军奖品360180

优胜奖品1330390

参与奖品3210320

扑克12448

总计938（元）

各班班长根据班内报名情况进行班内推选，每班至少出4名主力选手和1名替补队员代表本班出赛。

上海体育学院休闲系

斗地主比赛活动方案（三）

一、活动主题

《沟通 合作 团结》斗地主比赛。

二、活动目的

为方便信计学院纪检部全体成员沟通认识，促进思想交流，加强团队意识，提高综合素质，丰富校园文化生活。信计学院纪检部特举办 “沟通 合作 团结 ”主题斗地主比赛。

三、活动对象、地点与时间

信计学院纪检部全体成员，14#104室，4月10日晚上7点30分开始。

四、活动章程

1、赛程安排

【1】部长致辞；

【2】抽签分组；

【3】斗地主比赛；

【4】颁奖；

【5】活动参与者合影。

2、工作人员安排

负责人：张重威 彭洋飞 孙艳露

主持人：李泽斌 曹晓凤

记分员：安 晶 索 萍 此里拉姆 周慧玲

3、比赛规则

比赛采用“公平、公正、公开”诚实守信的原则，参赛形式为每组3人（1名地主，2名贫农）。采用积分制，若地主胜出积6分，贫农不积分；若贫农胜出，每人积3分，地主不积分。在这过程中，如遇“炸”则翻倍。积分多者胜出。

4、具体流程

【1】赛事第一轮

将所有参赛选手通过现场抽签分为6组，每组由3名参赛者和1名积分员组成，通过三局角逐，淘汰每组中积分最少的一个参赛选手。如果三局不能决出胜负，再加一局，直至结果产生。胜出的2名选手参加下一轮的比赛。

【2】赛事第二轮

将第一轮胜出的12名选手重新抽签分为4组，采用第一轮的方式淘汰4人，且这4人中将有1名幸运者复活进入下一轮比赛。

【3】赛事第三轮

将第二轮胜出的8名选手以及复活的1名选手重新抽签分为3组，采用前两轮的方式淘汰其中3人。

【4】赛事第四轮

将第三轮胜出的6名选手重新抽签分为2组。各组分别淘汰1人。胜出的4位选手中积分最低者自动退出下一轮的比赛。

【5】赛事第五轮

剩下的3名选手进行最后的角逐，并在比赛中增加一张牌癞子，增加“炸”的机率。采用不变的积分制，决出冠亚季军。

5、赛前准备

【1】购物

扑克牌 瓜子 糖果 数码相机 音箱设备 奖品等。

【2】赛场布置

纪检部全体干事人员在比赛当天准时7点半到比赛现场统一布置，装饰赛场以及接好音箱设备等。

六、奖励办法

一等奖：荣誉证书+32元Mp3耳机。

二等奖：荣誉证书+15元书法钢笔。

三等奖：荣誉证书+10元笔记本。

七、经费预算

扑克牌：6*2=12元

零 食：39元瓜子花生+5元糖果=44元

矿泉水：30 元

奖 品：32+15+10+5*3 =72元

纪念品：60 元

合 计：218元

大学班级斗地主大赛策划书范文

一、活动前言

“斗地主”作为现中国老少皆宜的游戏,它不仅能够提高同学们的思维能力,丰富我们的大学生活,还能进一步营造一种互助互爱,积极愉悦的氛围.它对我班文化的深化,“求真务实”精神的传承尤为重要.

二. 活动目的

为了积极响应校园开展的“寝室文化交流节”活动,进一步加强给水排水2班班级的团结性与课外活动的多样性.我班将举办一次“斗地主”大赛.通过“斗地主”大赛,提高给水排水2班班级人员团结性与课外活动多样性,构建和谐、优秀、文明班级.

三. 活动对象

xx届给水排水2班全体学生

四. 活动时间

xx年12月

五. 策划主办单位

xx届给水排水2班

六. 活动内容

1.比赛采取晋级原则,初赛33进12,复赛12进3,决赛由3位选手决出比赛的冠军、亚军与季军.

2.初赛每人手中有积分30分(为避免赛后有零分情况出现),同学们在初赛进行角逐,5局过后,积分为前12名者晋级.若积分在12名有积分相同者,则由积分相同者再进行5局比赛,选出一名晋级.

3.复赛每人的初赛积分清零,且每人手中积分有30分.5局过后,积分为前3名者晋级.若积分在第三名有积分相同者,则按初赛积分高者晋级.

4.决赛每人的复赛积分清零,且每人手中积分有30分.5局过后,按积分多少决出本次比赛的冠、亚及季军.若有积分相同者,则按复赛积分高者排前.

5.本次比赛按电脑上玩“

“qq斗地主”的游戏规则。每人先拼点抓牌，点大者先抓牌（“a”最大，“2”最小）。最后桌上留有三张牌。再三人分别叫分，先抓牌者有先叫分权。叫分者可依次按“3分”、“2分”、“1分”、“不叫”等叫分。叫分顺序为逆时针方向叫分，若本局中前两人不叫分，则最后叫分者为地主，但最后叫分者可以从“3分”、“2分”、“1分”中选择叫分。叫分者若胜出，则得到所叫分数的两倍分数，而不叫分者则扣除叫分者叫出的分数。若比赛中有人抓到“炸弹”且打出，则可加积分“2分”，并计抓一次“炸弹”（比赛全过程中抓到“炸弹”且打出，次数最多者，可获“炸弹王”称号）。

七． 奖项设置 赞助单位

一等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分5分

二等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分3分

三等奖：1名，奖励相应奖品并班级加分2分

“炸弹王”：1名，奖励相应奖品并班级加分2分

大学校园篮球联赛策划案

一、活动目的

为了丰富同学们的校园生活，增强同学们的体质，带动校园体育活动风气，增强班级凝聚力，也给同学们提供一个互相竞技的舞台，广西民族大学学生工作处协同共青团广西民族大学委员会定于3月中开展第六届冠军班级篮球联赛。本次活动，旨在弘扬体育精神，锻炼同学们的团队合作精神，展示出新时代大学生的蓬勃朝气和竞技热情。鼓励同学们在学习之余积极锻炼身体和意志，注重自身各种才能的挖掘、培养和展示，同时加强同学之间的交流，促进友谊的升华，为美好的大学生活留下一笔灿烂的财富。因此，我们将本着“友谊第一，比赛第二”的原则，致力打造出一场属于广大同学们自己的篮球盛宴。

二、活动名称

广西民族大学第六届冠军班级篮球联赛

三、主办单位

广西民族大学学生工作处

共青团广西民族大学委员会

承办单位

广西民族大学学生委员会

协办单位

体育与健康科学学院学生委员会

四、组织委员会

主任委员：蔡其明 胡良人

副主任委员：颜 泓 黄 旭

委 员：杨荔斌 高文涛

总策划协调：阮承熙

副总协调：韦树凯

协 调：李国宁 林芳佩 曾祥龙 贺 琪 张明宇 石祥凯

仲裁委员会：阮承熙 韦树凯 徐登基 张正博

裁判长：徐登基

裁 判：由体育与健康科学学院具备国家二级篮球裁判证书的同学担任

执 行：张正博 张佳宁 利 虹 李国冰 黄科佳

刘杰先 陈家兴 苏英杰 雷举攀 刘东东

卢俊龙 李 俊 郑雷军 李东海 凌耀伟

梁基新 黄卫东 苏聪聪 俸家云 卢文俊

吴 杰 王厚泉 蔡 格

工作人员：校学生会各委员、理事

五、比赛时间

拟定3月13日开赛，大约历时一个月（具体比赛时间待抽签分组后另行通知）。

六、比赛地点

校灯光篮球场

七、参赛方式

1、参赛队人员必须是具有我校正式学籍的在校生，参赛队伍必须是各学院篮球竞赛的冠军班级，规定每个参赛队队员12名，另设一名领队。报名时附加每个队员的学生证复印件和一寸免冠相片（一张）。

2、若有冠军班级因故不能参加，应按排名次序代替出赛。

3、报名方式：xx年3月2日中午12点30分各学院体育部长把本学院参赛班级及队员资料交到校学生会办公室（大学生活动中心601）。同时每班缴纳报名押金50元整，赛后退还。

4、抽签时间、地点：xx年3月2日，校学生会办公室。（时间待定）

八、（一） 比赛规则（方案一）共84场

1、将男子组18支参赛队和女子组18支参赛队分别抽签分成a、b、c、d四个组（由抽签决定，两组为五支队伍，两组四支队伍），分别进行小组单循环赛，循环赛算积

分（胜者计2分 败者计1分 弃权计0分 若遇两队几分相同则比较两队净胜分，净胜分高者晋级）。

2、按积分的高低确定名次，a、b、c、d四个小组取前2支优胜队进入八强，并按小组名次将队伍分为a1，a2，b1，b2，c1，c2，d1，d2八队进行淘汰赛，由a组对抗c组，b组对抗d组，具体对抗次序为a1→c2（1），a2→c1（2），b1→d2（3），b2→d1（4），四场比赛的优胜队晋级四强，剩余队伍进行淘汰赛争夺五至八名，具体对抗次序为（1）组→（3）组，（2）组→（4）组，两场比赛的优胜队继续争夺五六名，剩余两支队伍争夺七八名。在四强比赛中，将采用“佩奇”法（在分两组循环的基础上，每组的第1名之间和第2名之间进行同名次半决赛，第1名之间的负队和第2名之间的胜队进行决赛，决赛的胜队再与第1名之间的胜队进行主决赛）争夺名次。

别墅策划案

别墅策划案

别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房

别墅策划案第2页

交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级VIp会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

家用中央空调

卫星电视接收系统<

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