室内维修规程（二）

做的小事情比计划的大事情更好。为有力保证事情或工作开展的水平质量，我们都要准备一份详尽的方案，好的方案就是简单、多赢、最小的代价实现最完美的目标。工作方案主要是写哪方面的内容呢？为此，你可能需要看看“室内维修规程（二）”，更多相关内容请继续关注本网站。

室内维修规程（二）

1.1.1维修程序

1.1.1.1先检查漏水情况。

1.1.1.2如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一周（3小时后方能使用）。

1.1.1.3检验：维修后，放水查看是否漏水。

1.1.1.4维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.1.2告知业主使用须知：应正确使用马桶。

1.2修理门窗。

1.2.1维修程序

1.2.1.1检查门窗的附件是否齐全。

1.2.1.2检查有无配件损坏。

1.2.1.3更换配件，达到预期效果。

1.2.1.4维修后请业主验收。

1.2.1.5检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。

1.2.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.2.2告知业主使用须知：

1.2.2.1需定期往转动部分加油。

1.2.2.2如门窗有损坏，不要轻易动手，须先查明原因以免发生不必要的意外。

1.3洗脸盆下漏水。

1.3.1维修程序

1.3.1.1先检查何处漏水，查明漏水原因。

1.3.1.2如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，致其不漏水为止。

1.3.1.3如是台式盆四周漏水，应用白水泥将盆四周密封一圈至不漏为止。

1.3.1.4检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。

1.3.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.3.2告知业主使用须知。

1.3.2.1不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。

1.3.2.2不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防盆四周的白水泥膏松动。

1.4洗脸盆堵塞

1.4.1维修程序

1.4.1.1查明堵塞原因。

1.4.1.2取下存水弯倒掉杂物。

1.4.1.3装好存水弯。

1.4.1.4如再不通，打开检查口，用疏通工具疏通，直至通畅为止。

1.4.1.5检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。

1.4.1.6维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.4.2告知业主使用须知

1.4.2.1用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。

1.4.2.2及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。

1.5维修墙外水管。

1.5.1维修程序

1.5.1.1先查找原因。

1.5.1.2如无法找到明显破损漏水处，可先关好室内所有用水阀门。

1.5.1.3查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。

1.5.1.4维修时先关水表前的总阀，取下破损水管。

1.5.1.5装入新水管。

1.5.1.6打开总阀后查看各相关部位是否漏水。

1.5.1.7检验：维修完成后，关闭室内所有水阀门，查看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。

1.5.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.5.2告知业主使用须知：

1.5.2.1不要擅自改动水管，确需改动的，请向设备部申请，由设备部派专业人员施工。

1.5.2.2一旦发现水管破损漏水，应及时通知设备部维修人员前来修理。

1.6业主门铃不响。

1.6.1维修程序

1.6.1.1分析原因，门铃不响可能由以下原因造成：

a)电池没电。

b)因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电。

c)线路问题造成。

d)门铃开关接触不良。

1.6.1.2针对1.1a中的原因，则需换上新电池。

1.6.1.3针对1.1b中原因，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。

1.6.1.4针对1.1c中原因，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。

1.6.1.5针对1.1d中的原因，修理或更换门铃开关。

1.6.1.6检验：门铃维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。

1.6.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.6.2告知业主使用须知：更换电池时，注意电池的正、负极性。

1.7插座无电。

1.7.1维修程序

1.7.1.1分析原因，插座无电可能由

室内维修规程（二）第2页

以下原因造成：

a)由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。

b)由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上的瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。

c)由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。

d)线路出现断线。

1.7.1.2针对1.1a中原因，告诉用户现在是在停电检修。

1.7.1.3针对1.1b中原因，首先了解业主使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知业主及时处理。

1.7.1.4针对1.1c中原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

1.7.1.5针对1.1d中的原因，先断开此回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。

1.7.1.6检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。

1.7.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.7.2维修须知：维修人员在维修时必须断电后再查找故障。

1.8业主家中无电。

1.8.1维修程序

1.8.1.1分析原因，业主家中没电可能由下列几种原因造成：

a)线路停电检修。

b)用户总开关烧坏。

c)因业主使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。

d)进户线与接线端子接触不牢。

e)电度表烧坏。

1.8.1.2针对1.1a中的原因，及时向用户说明停电的原因。

1.8.1.3针对1.1b中的原因，首先断开电源开关，检查业主用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。

1.8.1.4针对1.1c中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电气设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

1.8.1.5针对1.1.d中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

1.8.1.6针对1.1e中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路参数，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。

1.8.1.7检验：当故障排除并确认线路完好时，方可送电，同时用万用表测量电压是否正常。

1.8.1.8维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.8.2维修须知：维修人员找出故障点并排除故障，在确认线路完好后，方可恢复送电。

1.8.3告知业主须知：

1.8.3.1用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。

1.8.3.2不要超负荷用电，不要乱拉乱搭线路，确需改动线路或安装电器用电线路时，应通知设备部派专业人员进行处理。

1.9配电箱开关故障

1.9.1维修程序

1.9.1.1分析原因，低压开关跳闸或烧坏，可能由以下原因造成：

a)因控制线路出现短路现象，导致熔断器的熔体熔断或线路中的短路电流大于空气开关的额定短路通断能力时，空气开关烧坏。

b)因控制线路过载，开关跳闸或线路上的负载电流大于空气开头的额定电流或电流脱扣器的额定电流时，致使空气开关烧坏或接触器触头长期通过较大的通断电流，引起触头严重发热烧蚀损坏。

1.9.1.2针对1.1a中的原因，先将配电箱的空气开关置于“OFF”位置，再将电源侧的开关置于分闸位置。根据实际配电线路，在不影响其它供电线路的情况下，用万用表检查线路，查找短路故障点，排除故障后再检查电箱内的所有电气保护元件是否完好，保护元件运作的整定值是否满足设计要求，最后更换同一技术规格的空气开关或熔断器，恢复正常送电。

1.9.1.3针对1.1b中的原因，如果是开关跳闸，先将电源侧的开关置于分闸位置，根据实际配电线路，在不影响其它供电线路情况下，用万用表检查跳闸开关及线路，确认无故障后，将开关合上，恢复正常送电，然后用钳型电流表测试三相或单相负载电流（或通过柜上的电流指示仪表观测），看是否超过设计要求；如确认为是由于线路过载造成开关跳闸，则需将此线路负荷减少；如空气开关烧坏或接触头烧蚀损坏，则需更换同一技术规格的元件后，方可恢复正常送电。

1.9.1.4检验：线路送电后，看线路上的电压、电流指示是否稳定正常。

1.9.1.5维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.9.2维修须知：维修人员在维修时需断电后再查找故障，断电顺序为先断开负荷侧开关，后断开电源侧开关，送电顺序则相反。

1.10灯不亮。

1.10.1维修程序

1.10.1.1分析原因，灯不亮可能由以下原因造成：

a)灯内灯丝烧断。

b)灯泡与灯头接触不良。

c)电源保险丝熔断。

d)电源开关接触不良。

1.10.1.2针对1.1a中的原因，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级功率的灯泡。

1.10.1.3针对1.1b中的原因，将电源开关断开，用电笔检验灯头是否有电，确认有电后，重新将灯泡装于灯头，接触牢固后方可送电。

1.10.1.4针对1.1c中的原因，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有无短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝方可送电。

1.10.1.5针对1.1d中的原因，检查电源开关接线是否牢固，用电笔测试开关输出端，查看在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否由于电源开关本身故障造成，然后更换开关。

1.10.1.6检验：维修完成后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。

1.10.1.7维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.10.2维修须知：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单元内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。

1.10.3告知业主须知

1.10.3.1不要点长明灯。

1.10.3.2发现运作不正常时，应及时通知设备部派专业人员前来检查、维修。

1.11顶棚抹灰层（饰面）脱落。

1.11.1维修程序

1.11.1.1如是抹灰层施工质量问题，应采取以下措施：

a)硬纸片或夹板垫铺在脱落部位下面，如靠墙，墙上也应铺垫，以保护用户的物件不致碰坏，然后将脱落部位周边已松散的抹灰层铲下，如果松散部分已超过该顶棚面积的一半以上，则应将该顶棚的抹灰层铲下。

b)用钢丝刷清扫顶棚砼板面至没有松动的杂物为止。

c)用喷水器具充分喷水湿润2—3次。

d)均匀地刷一道素水泥浆。

e)用1:3水泥砂浆打底抹平。

f)批三道灰膏，待干硬后用砂纸打磨平整。

g)刷三道乳胶漆，或按用户原顶棚饰面同种材料恢复。

h)清理垃圾，恢复场地整洁。

1.11.1.2如是因板钢筋锈蚀膨胀而引起抹灰层脱落：

1.11.1.3同1.a

1.11.1.4同1.b

1.11.1.5用砂纸将钢筋锈蚀层磨掉，并将钢筋周边已锈蚀的砼打掉，清理干净，如锈蚀情况严重，应加焊同直径规格的补充钢筋。

1.11.1.6其它程序同1.1d至1.1h

1.11.2维修完毕后，请业主在服务（维修）单上签名验收。

1.11.3告知业主须知：不要擅自更改顶棚抹灰层。

1.12楼板裂缝。

1.12.1维修程序

1.12.1.1先进行全面仔细地查看。

1.12.1.2如裂缝较小（如发丝），且在饰面面层，留待查看，如在扩展趋势再作处理。

1.12.1.3如裂缝较宽、较深，应及时处理，具体如下：

a)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直到不见原裂缝，用钢丝刷清除分散颗粒。

b)用水将裂缝基层表面彻底湿润后，均匀涂刷素水泥泥浆。

c)准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

d)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

e)修复饰面（按用户标准）。

1.12.1.4如裂缝宽度很宽，已影响结构的正常功能，应立即通知开发单位请有关技术人员（如：设计院、原施工单位）到场验证，找出原因，然后做出加固方案进行维修。

1.12.1.5维修完毕后，请用户在服务（维修）单上签名验收。

1.12.2告知业主须知

1.12.2.1不要集中堆放过重物品。

平时留意楼板运作状态，发现问题时，应及时通知设备部派技术人员到场查看处理。

F132.com延伸阅读

电梯故障维修规程

电梯故障维修规程

电梯故障维修规程

1.0目的

确保电梯在发生故障后能够得到可靠正确的维修与处理，最终保证正常投用。

2.0适用范围

各管理处管辖的电梯故障处理。

3.0职责

3.1电梯维保单位负责参考本规程执行，并填写《电梯维修记录》。

3.2管理处电梯工负责填写《电梯故障维修记录表》并通知电梯维保单位排除故障。

4.0内容

4.1电梯发生故障应速到达现场(值班员和电梯工五分钟；分包单位二十分钟内)。

4.2在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

4.3先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

4.4电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。

5.0一般常见机械故障

5.1机房

5.1.1电机轴承故障。电机运转时发出异常声，如判断是轴承故障，拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

5.1.2选层器故障一般有以下几种：

5.1.3制动故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

5.1.4限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

5.2井道与轿厢：

5.2.1轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊门轮，调整门闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

5.2.2厅门故障同上。

5.2.3开门刀故障：运行时有碰声或突然停车、调整开门刀位置，（开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门挂轮间隙）。

5.2.4导轨故障：运行不平稳、有发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口。

5.2.5导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、更换，导靴座位置不对、调整。

5.2.6安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。

5.3底坑：

5.3.1补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿增长或缩短等原因所致，调整补偿链。

5.3.2安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

5.3.3缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油

6.0电梯一般常见的电气故障

6.1机房

6.1.1保险丝故障：缓冲器底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路，由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点，换上相同保险丝。

6.1.2接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致，更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

6.2井道与轿厢：

6.2.1上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致，清洁接触点或更换、排除断点等。

6.2.2轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏，线路断路等原因所致。清洁接触点，更换开关排除线路断点等。

6.2.3安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，一般由于开关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

6.3底坑：

6.3.1缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致；清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。

6.3.2张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致，清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

7.0注意事项

7.1维修电梯时必须遵守《安全生产制度》和《电梯维保安全规定》。

以上是一般常见故障的处理，特殊、疑难故障需由专业公司做更一步的检查、试验，然后确定维修方案，并加以实施。

供配电设备维修保养规程

供配电设备维修保养规程

供配电设备（设施）维修保养规程1.0目的

及时处理供配电设备故障，确保设备性能，保证安全运行。

2.0适用范围

适用于高压配电设备，低压配电设备，变压器及附属设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1值班电工负责低压配电设备的日常一般性的维修保养，维修电工予以配合。

3.2供配电负责人负责对维修保养工作进行指导、监督及外委修理的协调工作。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工作程序

4.1供配电维修保养工作程序

4.1.1低压配电柜设备由值班电工负责维修保养，维修电工予以配合，高压设备委外修理，对高压柜、变压器由值班电工负责外部环境的保养、清洁。

4.1.2供配电负责人每年12月制订下年度设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况制订中修、大修计划。

4.1.3维修保养过程中应遵守安全操作程序、停电管理工作程序。

4.1.4值班电工按设备全年维保工作安排计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于保养记录表、设备维修记录，零部件更换及大修情况同时记录于设备登记卡。

4.1.5供配电设备故障维修一般不超过4小时，若在4小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报设备部，限期解决。

4.1.6凡是夜间发生的，不影响业主生活、工作的，不会产生严重后果的供配电故障，可以由早班值班工进行维修。

4.1.7供配电负责人提供工作指导及检查监督。

房屋本体土建部分的维修规程

房屋本体土建部分的维修规程

房屋本体土建部分的维修规程1.0目的

使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观使用寿命，确保正常运作状态，方便业主及住户。

2.0适用范围

各类建筑土建及基本装饰的维修。

3.0职责

3.1由工程部派员根据现场情况确定具体维修方案，管理处相关人员实施。

3.2维修过程由管理处技术主管监督，维修完毕由工程部派员验收。

3.3工程部经理对重要的维修项目进行指导，并对一般的维修项目给予抽查。

4.0维修原则

坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

5.0维修依据

5.1符合工程部拟定的维修方案或设计图纸的要求。

5.2符合《房屋修缮工程质量检验评审标准》有关条款规定。

6.0各项维修项目的标准

6.1地基基础

6.1.1如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。

6.1.1.1破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

6.1.1.2用1:3水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上做成斜坡以利泄水。

6.1.1.3恢复勒脚饰面

6.1.2如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。

6.1.2.1如不严重，应做好巡查记录并汇报工程部技术主管。

6.1.2.2如有扩展趋势，应立即通知工程部，请开发单位派专业工程师一同检查鉴定。

6.1.2.3如情况严重，除通知工程部、开发单位专业人员外，还应采取紧急疏散措施。

6.2梁、柱、板主体

6.2.1露筋

6.2.1.1将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。

6.2.1.2用钢丝刷清洁干净。

6.2.1.3充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

6.2.1.4用高标号水泥砂浆修复，如有需要还应按要求修复饰面。

6.2.2有裂缝

参考《室内维修规程》中“楼板裂缝”维修程序进行。

6.2.3有孔、洞

6.2.3.1将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。

6.2.3.2用钢丝刷等有效工具彻底清除孔洞。

6.2.3.3充分喷水湿润孔、洞内壁。

6.2.3.4如系小孔、洞则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞较大，则在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼标号高一等级的细砼填饱满并养护好。

6.2.3.5按原标准做好饰面。

6.2.4破坏情况较严重的（如变形、裂缝程度已超过规定范围）应立即通知工程部及开发单位，请专业技术人员到场检查鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

6.3墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等，墙体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如地基基础沉降还在发展时，一般应先做地基，基础加固后，做墙体裂缝的维护）

6.3.1裂墙

6.3.1.1先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿柜成外八字形。

6.3.1.2用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。

6.3.1.3均匀地涂刷一道素水泥浆。

6.3.1.4再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1:3水泥砂浆填缝，抹平。

6.3.1.5用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

6.3.2砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。

6.3.2.1先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

6.3.2.2充分喷水湿润破损面。

6.3.2.3用比原砌体高一个强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砖快应先充分湿润）。

6.3.3墙体室外饰面破损

6.3.3.1将破损面及其周边松散层一并凿除。

6.3.3.2用钢丝刷清扫干净浮动灰土。

6.3.3.3充分喷水湿润破损面。

6.3.3.4均匀地涂刷素水泥浆。

6.3.3.5用1:3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.4墙体室内饰面破损

6.3.4.1同6.3.3中6.3.3.3—6.3.3.4

6.3.4.2用1:3的水泥砂浆填平，然后修复饰面。

6.3.5外墙渗水

6.3.5.1外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水的斜缝。

6.3.5.2窗台处渗透水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留存卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1cm左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

6.3.5.3在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆处理，具体做法为：在外墙渗水部位

房屋本体土建部分的维修规程第2页

先用一层玻璃纤维网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或人工涂刷）1:0.5水泥砂浆面层。

6.3.5.4外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1—2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。

6.3.5.5墙、板接通处渗水，可用预制氯已烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

6.3.5.6用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10—15cm，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2—3道氯丁胶，在最后一道胶未干时，用水泥砂浆抹平，再修复饰面。

6.4顶棚

参照室内维修规定中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”的维修程序进行维修。

6.5楼梯间

6.5.1踏步缺损

6.5.1.1将缺损部位的周边已松动部份凿除至结实层

6.5.1.2用钢丝刷清扫干净灰土

6.5.1.3充分喷水湿润

6.5.1.4均匀地涂刷一道素水泥浆

6.5.1.5用1:3水泥砂浆做好基层

6.5.1.6修复饰面

6.5.2栏板缺损

6.5.2.1如为砼或砌块栏板，参照6.2和6.3相应程序执行，如为木材或金属材料，维修程序如下：

a)如不能修复，应及时更换新配件。

b)使栏板、梯板、扶手连接牢固。

c)修复栏板（杆）饰面。

6.5.3扶手

6.5.3.1如不能修复，应及时更换新配件。

6.5.3.2使之与栏杆连接牢固。

6.5.3.3修复饰面（如油漆、乳胶漆等）

6.6门、窗

参照室内维修规程中有关“门、窗”维修程序执行。

6.7避雷设施

6.7.1锈蚀

6.7.1.1用砂纸除锈

6.7.1.2均匀涂刷二道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要隔一段时间，以上一道漆干为准。

6.7.1.3如锈蚀特别严重，就部分更换，并用电焊连接，同时处理焊口，刷涂防锈漆及银粉漆。

6.7.2连接部位断开

6.7.2.1除锈清洁后，焊接牢固。

6.7.2.2刷二道防锈漆和一道银粉漆。

6.8屋面隔热层、防水层

6.8.1隔热层破损

及时更换并用1:3水泥砂浆嵌缝

6.8.2屋面漏（渗）水（刚性屋面）。

6.8.2.1用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形，裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水，堵漏方法如图。

6.8.2.2纵横泛水渗透漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氨脂嵌缝处理。

6.8.2.3出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝，密封材料有：塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、pVC胶泥。

6.8.2.4檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法修漏。

6.9屋面水池（箱）

6.9.1渗漏

6.9.1.1先将水池（箱）四壁清洗干净。

6.9.1.2做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆做防护层。

6.9.2水池（箱）检查口盖缺损

6.9.2.1应立即维修并加锁。

6.9.2.2刷二道防锈漆，并定期检查。

6.10地下室堵漏

地下室堵漏难度较大，均委外交由专业防水公司处理。

室外公用设施的维修规程

室外公用设施的维修规程

室外公用设施的维修规程

1.0目的

使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保处于正常的运作状态，为业主（住户）保持安全、舒适、美观的生活环境。

2.0维修原则

2.1坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。

2.2修理及更换配件应尽量与原用配件型号规格一致的原则。

2.3为业主（住户）服务的原则。

3.0维修依据

3.1符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。

3.2符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。

4.0维修标准

4.1雕塑

4.1.1保持清洁。如：为金属雕塑定期清洁和油漆（使用规定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。

4.1.2保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知有关部门，请雕塑的施工或制作单位派专业人员修复。

4.1.3保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑应示警告牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑亦应示警告牌，限制人员的个别行为。

4.2道路（人行道和车道）。

4.2.1修补损坏的砼路面。

a)如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1:2:2硅酸盐速干硬性砼。

b)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

c)用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的所有散粒刷除干净。

d)将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

e)湿润水完全渗入里面至砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼落度要控制在≤3cm）。

f)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分湿润状态（养护期间不得让人或车行走，保持表面清洁）。

4.2.2修补块材地面（如：地面砖、石块材料、预制砼块等）。

a)凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。

b)待表面积水完全渗透后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此道工序）。

c)将块材充分洒水或浸湿后，用1:2:5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平、锤直，抹去砖缝多余泥浆。

d)必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出材面。

e)修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。

f)对于有防水要求的块材地面，预做水泥浆（可渗3防水剂），然后再坐砌块材。

4.3路灯。

4.3.1灯不亮：参照《室内维修规程》中的关于“灯不亮”的维修规定。

4.3.2灯柱油漆：先将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。

4.4雨水管道。

4.4.1如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞引起，应清除杂物，使之通畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。

4.4.2如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。

4.4.3最后修复地坪。

4.5化粪池及污水井。

4.5.1如当池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞物，并按定期清掏制度执行。

4.5.2如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故。

4.5.3如当池壁缺损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池，清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。

4.6隔油池。

4.6.1如隔油板缺损，应更换新隔油板，并应建立定期检查更换制度。

4.6.2如隔油排水管道堵塞，通常是油脂凝固后附于管壁上，缩小管道流通断面并最终堵塞管道，可打开盖板，用工具或蒸汽及化学化油剂将凝固的油脂清除，使管道排水顺畅。

4.6.3如池（井）盖缺损，无法修复，应及时更换新盖，其上部不允许堆放杂物。

4.7电缆沟。

4.7.1如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求将损坏的盖板换掉。

4.7.2如沟内积水过多，影响电力的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情况应通

室外公用设施的维修规程第2页

知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况应将杂物清除即能恢复正常。

4.7.3如电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。

4.8排水渠。

4.8.1如盖板损坏，应按原设计要求，使用同一规格和同一材料，将损坏的盖板换掉。

4.8.2如渠壁损坏，应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复；如砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层。

4.8.3如杂物（淤泥、塑料袋等）堵塞，使排水不畅，应及时清除杂物。

4.8.4池（井）壁损坏。通知用户停用或采取其他措施，不影响用户的日常运作，然后抽干池水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿至结实层，清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面（如贴瓷片等），清理饰面残余的水泥浆等。

4.9绿化水管管网。

4.9.1漏水

a)如水管接头处漏水，应先将水管总阀关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在外丝管绕上防水胶带或止水麻丝，再将水管接好，最后打开总阀门试水检查至不漏为止。

b)如水龙头漏水，应先关总水阀，然后拆下水龙头，检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件、装回水龙头、开总阀、检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。

4.9.2水管锈蚀。

a)如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后清理干净，然后刷两道防锈漆，并应定期检查。

b)如锈蚀面积较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。

4.10垃圾屋（池）、垃圾中转站。

4.10.1如饰面（瓷片、抹灰）破损，可以采用两种方法：

a)将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。

b)直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。

4.10.2如五金部件（闸门、铁栏等）缺损：

a)检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。

b)如缺损较严重以至无法正常使用，应及时更换新配件。

给排水设备（设施）的维修保养规程

给排水设备（设施）的维修保养规程

给排水设备（设施）的维修保养规程

1.0目的

及时处理给排水设备故障，确保设备性能。

2.0适用范围

大厦内给排水公共设备的维修保养工作。

3.0职责

3.1给排水维修工负责给排水设备（设施）的维修保养，日常巡检路线及内容由管理处根据设备具体情况另行制定规程。

3.2设备部机电主管负责维修保养工作指导、检查监督。

3.3公司设备部负责委外修理合同的确定、安排。

4.0工程规程

4.1给排水设备维修保养工作程序。

4.1.1给排水维修工负责给排水设备的维修保养，重大维修外委修理。

4.1.2机电主管每年12月制定下年度的设备全年维保工作安排计划表，并按运行情况安排计划的具体实施。

4.1.3给排水维修工按保养计划表的要求，将维修情况记录于维修记录表，零配件的更换及大修同时记录于《设备登记卡》上。

4.1.4给排水设备故障的处理一般不超过8小时。

4.1.5凡夜间发生的不会产生严重后果的给排水设备故障由早班维修工进行维修。

4.1.6机电主管提供工作指导及检查监督。

4.1.7需停水进行维修保养时，遵守停水管理工作程序执行。

4.2给排水设备故障一般处理程序

4.2.1供水泵出现故障时，值班工应马上启用备用泵，然后立即通知维修工及时维修。

4.2.2排污泵出现故障，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，检查排除，如是水泵故障，先调换另一台水泵，再检修出故障水泵。

4.2.3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，值班工立即关闭总阀，并通知抢修。

4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅，应立即进行疏通，并报告班长、主管至现场指导处理。

5.0相关文件

5.1水泵定期保养规程

5.2排水及生活污水装置保养规程

6.0质量记录表格

6.1公共设备委外维修申请表

6.2设备全年维保工作安排计划表

6.3设备登记卡

6.4停供通知单

6.5内部工作事宜联系单

6.6公共设施设备维修保养验证记录表

中央空调维修保养标准作业规程

中央空调维修保养标准作业规程

1.0目的

规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3设备部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。

4.0程序要点

4.1《中央空调维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《中央空调维修保养年度计划》的原则：

a)中央空调使用的频度；

b)中央空调运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)具体实施维修保养的时间；

c)预计费用；

d)备品、备件计划。

4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。

4.3制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及pC中央处理器的故障处理由外委完成。

4.4冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。

4.4.1用500Ｖ摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ,否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。

4.4.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。

4.4.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整(每半个月检查一次)；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应整修。

4.4.4检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。

4.4.5清洗冷却塔(包括填料、集水槽)，清洁风扇风叶。

4.4.6检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复(不定期)。

4.4.7拧紧所有紧固件。

4.4.8清洁整个冷却塔外表。

4.5风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养。

4.5.1每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。

4.5.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修。

4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。

4.5.5用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。

4.5.6拧紧所有紧固件。

4.5.7清洁风机盘管外壳。

4.6冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。

4.6.1柜式蒸发器维修保养：

a)每周清洗一次空气过滤网；

b)清洁蒸发器散热片；

c)清洁接水盘。

4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)：

a)配制10的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；

b)拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；

c)酸洗完后用1的NaOH溶液或5Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上；

d)全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。

4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。

4.7.1电动机维修保养：

a)用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；

c)检查电动机风叶有无擦壳

中央空调维修保养标准作业规程第2页

现象，如有则应修整处理。

4.7.2水泵维修保养：

a)转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；

b)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根(不定期)。

4.7.3检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。

4.7.4清洗水泵过滤网。

4.7.5拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

4.7.6清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。

4.8制冷技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。

4.9阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。

4.9.1节制阀与调节阀的维修保养：

a)检查是否泄漏，如是则应加压填料；

b)检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；

c)如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门；

d)检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。

4.9.2电磁调节阀、压差调节阀维修保养：

a)干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；

b)电磁调节阀、压差调节阀：

——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；

——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。

4.10检测、控制部分维修保养：制冷技工每半年对检测、控制部分进行一次保养。

4.10.1检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养：

a)对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换；

b)送检温度计、压力表合格后方可再使用；

c)检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换；

d)检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。

4.10.2控制部分维修保养：

a)清洁控制柜内外的灰尘、脏物；

b)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

c)交流接触器维修保养：

——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

——清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；

——清洁铁芯上的灰尘及脏物；

——拧紧所有紧固螺栓。

d)热继电器维修保养：

——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求的应更换；

——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。

e)自动空气开头维修保养：

——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理；

——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；

——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。

f)信号灯、指示仪表维修保养：

——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；

——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。

g)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；

h)pC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。

4.11压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。

4.11.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。

4.11.2检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。

4.11.3具体检查压缩机如下参数：

a)压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；

b)压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；

c)压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)；

d)压缩机外壳温度(正常85℃以下)；

e)吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)；

f)排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；

g)检查压缩机是否有异常的噪音或振动；

h)检查压缩机是否有异常的气味。

通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机(外委维修)。

4.11.4拧紧所有紧固件并清洁压缩机。

4.12中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。

4.13对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《＿＿＿＿事故报告》并上报公司。

4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知有关营业部门。如因突然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向有关营业部门作出解释。

5.0记录

相关支持文件

给排水设备设施维修保养标准作业规程

给排水设备设施维修保养标准作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

3.2设备部主管负责组织制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。

3.3水泵房组长/管理员具体负责实施给排水设备设施的维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知停水的情况。

4.0程序要点

4.1《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织水泵房组长/管理员一起研究、制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

a)给排水设备设施使用的频度；

b)给排水设备设施运行状况(故障隐患)；

c)合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2水泵房管理员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

4.3小区内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变频器、pC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房管理员负责。

4.4水泵机组维修保养。水泵房管理员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

4.4.1电动机维修保养：

a)用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；

b)检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

c)检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

d)清洁电动机外壳；

e)检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

4.4.2水泵维修保养：

a)检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

b)转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

c)检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

d)清洁水泵外表；

e)如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

4.4.3检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

4.4.4检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

4.5控制柜维修保养。水泵房管理员每年的5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

4.5.1用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物；

4.5.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换；

4.5.3检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改；

4.5.4交流接触器维修保养：

a)清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

b)清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；

c)清洁铁芯上的油污及脏物；

d)检查复位调簧情况；

e)拧紧所有紧固件。

4.5.5自耦减压启动器维修保养：

a)用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0．5MI’~，否则应进行干燥处理；

b)外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

4.5.6热继电器维修保养：

a)检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

b)检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

4.5.7自动空气开关维修保养：

a)用500Ｖ摇表测量绝缘电阻，应不低于1OOMΩ，否则应烘干处理；

b)清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

c)自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头

给排水设备设施维修保养标准作业规程第2页

应无卡住现象；

d)检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

4.5.8中间继电器、信号继电器维修保养：

a)对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

4.5.9信号灯、指示仪表维修保养：

a)检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

b)检查各指示仪表指示是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

4.5.10远传压力表维修保养：

a)检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

b)检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

c)偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

4.6闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

4.6.1闸阀维修保养：

a)检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

b)检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

c)对闸阀阀杆加黄油润滑；

d)对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

4.6.2止回阀维修保养：

a)检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

c)检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

4.6.3浮球阀维修保养：

a)检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

b)检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

c)检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

4.6.4液位控制器维修保养：

a)检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b)清除压力室内污物，疏通控制水道；

c)检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

d)紧固所有螺母。

4.7潜水泵或排污泵维修保养。

4.7.1用500Ｖ摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

4.7.2检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

4.7.3检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

4.7.4清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。

4.7.5检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

4.8明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)。

4.8.1检查支持托架是否牢固，否则应加强。

4.8.2检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

4.8.3检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

4.8.4检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

4.9每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准后方可延时。

4.10对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。

4.11水泵房管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的三天之内由水泵房组长整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.12停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由设备部主管填写《停——申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录

6.0相关支持文件

电梯定期保养规程

电梯定期保养规程

电梯定期保养规程

1.0目的

通过执行定期保养规程，保证电梯设备的正常、稳定、可靠运行。

2.0适用范围

适用于各管理处管辖的电梯定期保养工作。

3.0职责

3.1电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯定期保养记录》，交设备部保管。

3.2管理处之机电主管和电梯工负责跟踪检查，并填写《公共设施设备维修保养验证记录表》、《公共设施设备维修保养过程记录表》。

4.0保养规程

4.1机房

4.1.1先关闭电源:控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

4.1.2电动机、测速发电机、卷扬机、曵引轮的检查及油质油量的检查。

4.1.3卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

4.1.4限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部注油。

4.1.5制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

4.1.6选层器详细检查及清扫注油。

4.1.7电动机冷却风扇注油。

4.1.8各回路绝缘电阻测量（半年一次）。

4.2机身及井道：

4.2.1保养时从最高层向下保养(用检修速度)。

4.2.2轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认。（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）。

4.2.3内外门开闭动作及门脚胶检查。

4.2.4内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。

4.2.5内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

4.2.6接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。

4.2.7各种撞动开关、刀、接点检查。

4.2.8钢带清扫、抹油，钢带开关检查。

4.2.9超重开关清扫、注油。

4.2.10行车情况检查。（起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音程度、平层差等）

4.2.11各讯号灯检查及灯泡更换。

4.2.12各油腔油量检查补充，张紧轮加油。

4.2.13井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

风机的保养规程

风机的保养规程

风机的保养规程

1.0目的

确保风机手动、自动能正常起动和运转，保障使用功能。

2.0适用范围

大厦范围内各类通排风机、消防用正压/排烟风机。

3.0职责

每（月）半年由管理处安排对所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜电气控制回路一同保养。

4.0工作程序

4.1保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。

4.2手摇转动风叶，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或连轴器间隙和对中度。

4.3检查各接合面的垫片和填料密封，必要时予以更换。

4.4清洁风叶、机壳外部及电机外表面，遇风叶表面油污较多时，要用洗洁剂浸泡刷洗。

4.5向各转动部位加润滑油（脂），调节风阀传动机构使之动作灵活可靠。

4.6检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。

4.7检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。

4.8检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。

4.9合上风机主电源，检查电源指示是否正常。

4.10调整皮带盘及皮带。

4.11开机试运转半小时，观察各仪表指示灯指示应正常，运转无异响。

4.12消防用风机每月由消防管理人员手动、自动各试验检查一次。

水泵定期保养规程

水泵定期保养规程

水泵定期保养规程1.0目的

确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。

2.0适用范围

所有大厦安装的生活水泵，消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、空调水泵。

3.0职责

由管理处维修人员负责水泵定期保养。

4.0内容

4.1生活水泵和空调水泵每周进行一次日常检查保养，每半年进行一次全面保养。

4.2消防水泵和喷洒泵每一个月、补压泵每二月进行一次试运行，运行时间10-15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。

4.3排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

4.4水泵保养时应把与泵体相连的2米范围内阀门、压力表、管道等随泵同时保养。

4.5泵体的保养

4.5.1检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

4.5.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换。

4.5.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。

4.5.4联轴器的联接螺栓和橡胶垫若有损坏应予更换。

4.5.5紧固机座螺丝并做防锈处理。

4.5.6生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清或更换。

4.6电机的保养

4.6.1外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

4.6.2拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表测试电机绕组相与相、相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

4.6.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

4.7相关阀门、管道及附件的保养

4.7.1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。

4.7.2单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。

4.7.3压力表指示准确，表盘清晰。

4.7.4管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落。

4.7.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。

4.8控制柜的保养

4.8.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

4.8.2检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。

4.8.3清洁控制柜内外灰尘。

4.8.4合上总电源，检查电源指示应正常。

4.9保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

4.10观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。

5.0主要水泵保养项目

5.1SB单吸清水离心泵保养项目及要求见表

序号

维护项目

操作要求及技术要求

1

检查填料函

本泵采用填料函密封时，必须注意填料的松紧，太松漏水太多影响性能，在正常时，漏水量应在每分60滴左右，滴水为正常，周围溅水就不正常

2

检查机械密封

本泵在采用机械密封时，切忌断水情况下运转，调试时也只可作瞬间点动，该机械装置在正常运转时会有少量滴水从挡水圈前流出，当漏水量较多时，应检查磨擦环，检修或更换该机械密封正常情况下寿命为8000小时，一般不必整套更换只要调换动环和静环这一对磨擦环即可

3

润滑轴承

本泵采用进口SKF系列轴承半封闭型，出厂时已加高温润滑脂，可连续运行2年以后，以后每年需加润滑脂一次

4

检查叶轮清理

异物

如遇特殊情况，水泵叶轮损坏或轧入异物，需检查清理，则需拆下轴承体和尾盖，向后面拉出轴和叶轮，泵体及进出水接管不必拆动

5

检查易损件

泵的主要易损件包括弹性联轴器，机械密封，动静环，O型橡胶卷，轴承，叶轮螺母，填料压板等，维保时应注意仔细检查，如损坏应及时更换

1.质量记录表格

公共设施设备维修保养验证记录表

策划方案，是策划成果的表现形态，通常以文字或图文为载体，策划方案源自于提案者的初始念头，终结于方案实施者的手头参考，其目的是将策划思路与内容客观地、清晰地、生动地呈现出来，并高效地指导实践行动。《室内维修规程（二）》如果还没解决您的需求，请访问我们为您2024准备的“室内方案”专题！