《虚拟体验式筑家网》项目策划书论文

如果我们想要做事情有既定的方向，就要学会事先安排计划。当我们想要落实项目的时刻我们都必须策划出一份最佳方案，方案的外在要求表现为封面精美、目录清晰规范、装订精美，版面及格式规范、图文并茂。如何让自己的方案变得更加出色呢？经过整理，小编为你呈上《虚拟体验式筑家网》项目策划书论文，请继续阅读本文相关内容！

【摘 要】本论文描述了“筑家网“项目的具体操作该内容框架、组织管理结构以及营销策略。论证了本项目如何具体操作，并提出了部分建议。

【关键词】策划 体验 意愿

随着虚拟现实技术的发展，越来越多的电子商务企业已经愿意投入资金进行虚拟体验营销的研究与实践。基于当前电子商务平台的发展背景，作者会参考实际问卷调查结果，从消费心理与需求的角度，把电子商务与虚拟技术结合起来讨论，并通过对“筑家网”的具体策划方案，来启发对虚拟体验营销的运用。

一、项目组织结构

主办方：北京立家立达家具有限公司。

协办方（承办方）：亿睿鸿翔科技有限公司。

总顾问：吴** 顾问：胡** 总指挥：郑* 副总指挥：网站技术总监。

二、项目团队和职责分工（见表1）

三、产品策略

为了保证本项目的经济效益，缩短投资周期，降低项目投资风险，本项目在家具产品的选择上，拟根据家具产品的用途不同，分成民用家具和办公家具。并根据空间，将家具产品分为客厅家具、卧室家具、餐厅家具等等。在产品风格上，提供欧美式、现代风格、中国古式。从可定制上来讲，提供可定制家具，兼成品家具。这样，即可保障成品家具这样的现金及时到账，又可满足不同客户的个性化定制需

需求。

四、价格策略

本项目的主营产品为各类民用与办公家具。各家具产品在市场上的价格定位本身就已经成熟。这里，根据高中档家具的不同，只需要参照实体店家具产品价格，在定价上比实体店面价格低即可。具体可以是市场价格的7-9折。

五、渠道策略

1、销售渠道策略：本项目是传统家具行业与新型电子商务的结合体。基于本项目的产品特点和消费模式，在制定渠道策略方面，宜采用以网络推广为主的方式，此外，要根据阶段发展需要，在全国各地方进行电商的招商加盟工作，这样便能在全国实施小区集采或直接小区推广的方式。线上与线下同时启动，推广力度会更大，推广效果会更好。

2、推广渠道策略：在项目的推广上要同时利用好社会、校园、网络、报刊等媒体。宣传推广上尽可能地用尽所有有效的免费资源。此外，还要制定阶段性宣传推广计划。（1）项目准备期：申请并注册各论坛账号、注册*、传众、、赶集、58同城及各微博账号；申请QQ专用账号。（2）项目启动期：准备好广告宣传专用（带水印）图片和文字，每张图片

大小控制在20k内。（3）项目运行期：通过注册的账号，发布宣传内容。（4）成果展示期：在大型报刊媒体上发布广告。（5）总结评论期：总结广告效益，归纳出效果反

应好的媒体广告，持续做重点宣传。

六、项目具体实施计划

为了实现“筑家网”项目目标，拟定具体时间段开展具体的活动，并做出项目预期产出预估。

建议

1、本项目的建设和发展需要资金量较大，项目组要详细了解政府的扶持政策，以及各项优惠和补贴，取得政府的支持。除了向银行申请优惠贷款和个人融资之外，应根据政策规定，尽力争取税收优惠和财政资金的补贴，以减少项目在建设初期的资金压力。

2、始终把抓好产品质量放在首位，坚持以质量取胜，以质量创品牌，利用品牌影响力和信誉度占领市场，满足消费者的需求。同时根据市场情况的变化，不断自我完善，开发新产品，提高产品的附加值，保证整个产业链条的价值提升能力。

3、任何项目在实施和发展过程中都会存在一定的风险，本项目也不例外，为了确保项目实施的平稳性和收益率，建议该项目实行分按步骤、分阶段逐步发展的模式，遵循“实体店→网络销售”的发展思路，谨慎投资，稳定发展，加强项目的组织管理，降低项目风险，提高项目的整体收益。

4、产品及服务平台的不断创新与完善：对服务平台进行不断完善，以便于消费者操作使用，对产品加强研发设计，使得家具产品更富有人文气息，具有时代特点，让人

们在体验家具的实用与美感时候，还能体会到赋予每一个家具产品的文化内涵。要始终注重家具产品的艺术化与实用化的协调，进行产品的不断升级。

参考文献

[1]巫影.虚拟现实技术综述[J].计算机与数字工程，20xx，30（3）： 41-44.

[2]吴迪，黄文骞.虚拟现实技术的发展过程及研究现状[J].海洋测绘，20xx，22（6）：15-17.

[3]蒋庆全.国外 VR 技术发展综述[J].飞航导弹，20xx，（1）：27-34.

[4]周前祥.航天虚拟现实仿真技术的研究发展[J].科技导报，1998，（10）：35-38.

作者简介

吴仁芳（1978-），江苏泰州人，工商管理，硕士，兰州大学。

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商业策划书论文开题报告范文

策划书即对某个未来的活动或者事件进行策划，并展现给读者的文本；策划书写作。策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。小编整理了商业策划书论文开题报告范文，希望对你有用。

第一部分：可行性方案

一、入驻原由：

我们选择XXX商场作为入驻目标，是因为看好贵店的强大实力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以X万平方米的超大面积位居X城市商业之冠，而SHOppING

MALL的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式;贵店的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销X万元，创造了本行业的一个奇迹，可见XXX商场的人气;贵店在20xx年有奥运明星来助阵，20xx年当红明星又莅临XXX商场，可见贵店的影响力;市委领导、省委领导都不止一次到XXX商场来视察，可见政府及领导对贵店的重视!

二、经营业态：

我们与贵店采取扣点联合经营方式，扣点的额度另行洽谈;本店后方管理由我方负责，大局管理遵守XXX商场的统一安排。都市休闲农庄是国际上最流行的一种全新的休闲业种，它以田园风光、庄园风情为主要风格，迎合城市人追求“绿色”“田园”的一种心态，综合了城市人比较感兴趣的农村生活状态，把“自耕自种自留地”、“动物家园”、“领养小动物”、“小桥流水”、“别有洞天”、“钓金鱼”等一系

系列的全新休闲方式综合起来，形成了一站式享受田园乐趣的业态。在繁华的都市中打造出一片全新的天地!

你可以在这里领养小动物，可以给自己领养的小动物命名，给自己的小动物喂食;你还可以在这里种自己的自留地，开荒、播种，让你体验完全的农家生活乐趣!你还可以来这里钓金鱼，钓多少就可以带走多少!当然，这一切都是需要付费的。

装修风格以农村的绿色基调为主，中间有草地、小型鱼塘、自留地、小木屋、宠物基地等等一系列的设施。大概需要500平方米的面积。我们将不定期的对店内设施进行更新及维护!

三、目标市场：

同XXX商场的中高档定位一样，我们的目标客群以追求时尚的都市白领(女性为主)、3—14岁的少年儿童为主，以中年的政府官员为辅!积极迎合他们追求田园风情乐趣、热爱小动物的心理!这部分客群的消费能力比较强，他们会不惜金钱来追求一种自然的休闲状态。而儿童会根据自己的喜好选择游戏的方式，他们普遍对小动物有好感，而父母对他们的行为除了支持之外，也没有其他的办法!所以我们的目标市场是两种顾客行为：一种是刻意追求形的;一种是兴趣支配形的!

四、市场环境分析：

X城市经济实力雄厚，在全国城市综合实力50强评比中，X城市列居18位;在全国国内生产总值超百亿元的城

市中，X城市位居第10位;在全国55个人均国内生产总值超万元的城市中，X城市位居榜首。X城市人的消费能力更是位居全国之首!

X城市市位于X省的西部，气候干燥寒冷，年封冻期长达5个月。也就是说，在这长达5个月的时间里，人们的活动范围只限在室内，而室外也很少见到绿色，市民在这5个月里最向往的就是绿色!

繁忙的都市生活使城市人接触自然的机会越来越少，很多人都有在夏天到农村去的想法，而我们正是迎合这种想法，把一个完整的农村搬到城市来，同时把农村不受欢迎的部份全部剔除掉!这里是一个整洁的、有序的、具有优美风光的田园!

五、市场经营分析：

都市休闲农庄这种业态的休闲方式在欧美是比较流行的，在我国也只有延海的几个城市有类似的店铺。这种模式在X城市还是一个空白，我们就是要抓住这个市场空白的机遇，在别人还没有想到的时候，我们已经付之于行动!而X城市人本身对各种方式的体育运动项目就没有多大兴趣，在年收入较高的基础上，他们更热衷于追求一种全新的休闲方式，而都市休闲农庄也就应运而生!

贵店的美食娱乐广场是在X城市最大的一家室内休闲娱乐场所，受到了X城广大消费者的欢迎和认可!但是这里的休闲项目是有欠缺的，贵广场注重的是娱乐项目，而对于休闲来说，除了

陶吧、玩吧之外，再没有吸引人的地方，都市休闲农庄会弥补这种状态，全力打造一个室内的田园、城市中的农村、一个别有洞天的“桃花源”!

六、管理模式：

我们采取的是店长负责制原则，在本店将设店长一名，全权负责本店的管理。

我们有固定的清洁员，负责店内的所有卫生;有养育员，负责小动物的喂养;有负责店内卖各种动物食物的相关人员;有负责安全的安全员。

我们的小动物选的是一些温顺的动物，不会对顾客进行人身攻击。

我们会积极配合XXX商场的各种促销活动，也会在适当的时间搞自己的促销活动。

第二部分：营销推广方案

我们采取整合营销方式(IMC)进行前期的市场拓展，把所有广告的触点整合起来，以错落有致的媒体广告、交相呼应的软性新闻为主，进行大幅度的市场推广，同时，也希望贵店给予一定的支持!

一、广告攻势：

前期我们将在本市各大知名媒体上进行大幅度的广告轰炸，以提高品牌知名度，树立良好的品牌形象，力争做到家喻户晓，路人皆知!

X城市地区没有强势媒体，这是X城市人都知道的，所以我们整合了各种媒介信息后，选择能够互补的媒体进行广告宣传。初步打算在X城市晚报、X城市电视台、X城市广播电台等媒体上发布广告。

二、软性宣传:

软性新

闻最大的好处就是能够提升品牌的美誉度和知名度。

我们将通过X城市晚报、电视台、网站等一系列的媒介，进行软性新闻报道，把都市休闲农庄变成市民关注的交点!让人们进行口头传播。

三、活动配合：

在每年的元旦、春节、劳动节、儿童节、端午节、国庆节、中秋节、圣诞节等重大节日推出各种促销活动。包括票价打折、钓鱼比赛等等。

综上所述，我们前期所做的一切都是希望能把都市休闲农庄这个项目做好，并能与X城市商业龙头XXX商场合作;前期，我们曾到全国各地的零售企业做过市场调查，这个项目在省内还是个空白，我们期望着能与XXX商场积极合作，添补这个空白，把这个市场做起来，真正的把它作成X城市人的“都市休闲农庄”

同乡会篮球比赛拉赞助策划书论文

一、主题

“粤西杯”体育节是粤西同乡会的一次盛大的聚会，通过体育赛事增进各个同乡会之间的友谊。本届体育节以“友谊第一，比赛第二”为出发点，为各个同乡会之间搭建了一个交流沟通的平台，使粤西各个同乡会的关系更密切，更融洽！

二、前言

粤西同乡会人员众多，在广金是一股不可小觑的力量。通过体育节活动，粤西各个同乡会更加了解，关系更加亲密、融洽，形成了一个团结互助的团体。20xx年，令人期待的第一届“粤西杯”体育节活动即将来临。希望各个同乡会以饱满的热情，认真地对待本次活动，积极参与。在活动期间，大家团结一致，通力合作，相互学习，将同乡会建设得更加美好！在举办比赛的同时，我们也会尽最大努力协助赞助商的宣传活动，互惠互助。

三、活动主办单位和协办单位

主办单位:茂名茂南 化州 高州 信宜 电白 徐闻 廉江 湛江市区 吴川 雷州 云浮 阳江共12个同乡会(排名不分先后）。

协办单位:

四、提供给赞助商的宣传方式

物资和球服logo，横幅，校内媒体宣传，海报等

开幕式：

时间：20xx年11月14日

地点：篮球场

（1） 完成现场布置，拉横幅，检查麦克风等

（2） 前奏：相关工作人员提前30分钟到位；运动员，裁判，教练，亲友团提前15分钟入场。（30分钟

钟）

注：各队领队人负责本队员召集工作，确保人员到齐。

（3） 主持人：开幕词，队列介绍….. （4分钟）

（4） 裁判员队入场 （2分钟）

（5） 运动员队入场 （5分钟）

（6） 赞助商致辞 （5分钟）

（7） 运动员代表发言 （5分钟）

（8） 裁判员代表宣誓 (3分钟）

开幕式物资：横幅，麦克风，扩音器，桌椅

2、 篮球项目：

比赛时间：

参赛队伍：茂名茂南 化州 高州 信宜 电白 徐闻 廉江 湛江市区 吴川 雷州 云浮 阳江 (排名不分先后） 共12个同乡会

比赛形式：

小组赛：

12支队伍抽签分到A、B、C三个小组。小组内进行单循环积分赛，胜一场得2分，输一场得1分，弃权0分。A，B，C各小组积分前两名队伍，及三个小组中的第三名中积分最高的两队（若积分相同，则比较积分相同者的净胜分），共八只队伍晋级八强赛。

八强淘汰赛： 八强赛中，由a1，b1，c1先抽签决定对手，同一小组出线的不能再第一轮淘汰赛中相遇（抽签相遇则重新抽取）。淘汰赛以上下赛区形势进行。详情参见附录篮球对战表。

半决赛:四强球队进行半决赛。比赛对手为同一赛区胜出对手。

总决赛:参见附录1

比赛规则：

1.每节10分钟，共4节，除前三节最后10秒以及第四节最后两分钟外，其它时间不停表；每节休息1分钟，半场休息3分钟。

每队上半场有2次暂停机会，下半场有3次暂停机会（暂停不累计）；每次暂停30秒。若出现加时赛，每次加时赛各队均有一次暂停，暂停时间为30秒。

3.比赛结束后若比分相同，则采取加时赛，时间为五分钟（最后两分钟停表）；3个加时后若比分仍旧相同，则采取一对一依次罚球形式决出胜负，只要出现某队领先2分即为胜方，比赛结束。

4. 胜一场得2分，输一场得1分，弃权0分（比分以0：20计算）。如同一小组有两队积分相同且是最高分，则两队比赛中的胜方出线；如有三队积分相同且是最高分，则以三队之间比赛的净胜分决定出线队伍及小组排名，三队由比赛净胜分高者出线。如出现净胜分相同情况，则计算净胜分相同队伍之间比赛各队的得失分率（得分/失分），以得失分率大者为胜，若仍相同，则以两个队在组内所有比赛的得失分率来确定名次。若所有比赛得失分率相同者则抽签决出出线队伍。

5.中场休息引入投篮比赛。即双方女生（不规定人数）各罚球6个，胜方总比分加两分。

6.在冠亚军争夺赛中，在冠军队自选出一名当场表现最佳的球员，荣获总决赛最有价值球员.

7.本次参赛人员只能为广金所在同乡会的在校生，每个同乡会参赛人员上限为12人。

五、注意事项：

1、准备：负责订场的同乡会必须在当天中午

前通知好廉江同乡会比赛地点和时间，并且要通知化州同乡会以便联系裁判。广金廉江同乡会负责通知有比赛的选手和工作人员比赛的时间和地点。另外，各参赛队伍自行准备水、毛巾、药品、包扎工具等物品。开赛前拉好赞助商横幅。

2、安全：在进行篮球剧烈运动前，要提前做好热身运动，防止肌肉拉伤。篮球是一项高强度、高对抗的体育赛事，在比赛途中要注意保护好自己，避免受伤。另外，参赛双方要发扬体育道德精神，绝对不能故意做出危害对方球员人身安全的动作。万一在比赛过程中不幸受伤，应立即下场处理，直到确认无碍后才能重新上场比赛。根据伤情，选择自行处理或送到校医院进行医治。场下的队友以及啦啦队要负责照顾好受伤的队员。

3、赛场：比赛期间球员要严格服从裁判的判罚，替补队员和领队不得干扰工作人员计分和计时的工作，如因不满裁判判罚而导致和裁判产生冲突的情况当首先由工作人员协商，如果一方有球员执意要引起争执则视情况取消该队的参赛资格。场下队员和拉拉队不得起哄、辱骂裁判，干扰比赛的正常进行，如出现此情况，各个同乡会的负责人要出来协调和制止。要始终秉承“友谊第一，比赛第二，重在参与”的理念，队员们要控制好自己的情绪，互相尊重，绝对

不能出现打架斗殴现象。一经发现，将会取消双方参赛资格并追究相关人员的责任。

4、赛程变动：赛程如果因天气或其他原因而导致比赛无法按计划进行，会及时作出相应的方法通知比赛队伍，如未通知，比赛正常进行。

六、各同乡会工作安排以及负责人

同乡会负责工作具体工作负责人联系电话备注廉江策划处理各种突发情况，通知及督促订场，联系各个同乡会廖锦1882607889

(618890)负责人要及时检查或根据实际情况更改出勤人员云浮财务管理负责本次粤西杯的收支，整理好财务报表梁富强15692438035物资准备按照预算在3月24日前准备好各类物资并且保证在每场比赛有专人把必要的物资送到场化州裁判联系保证每场篮球赛裁判到场并告知裁判必要粤西杯的必要规则黄土金

赖伟玲18826079603

(669603)

18819285645

其他未安排的同乡会作为机动组应付临时情况；各同乡会内部根据实际情况分配工作；各负责人加强交流，做好协调工作

工作项目工作人员工作小组负责人备注订场或联系订场A、通知有赛事的同乡会订场现场秩序维持决赛队伍所在的乡会的会长决赛时维持现场纪律礼仪（女生为宜）两人（由获冠军奖的乡会派出）决赛后颁奖现场布置现场比赛同乡会负责人协调安排B、如果有需要的话决赛时拉横幅物品（篮球、羽毛球等）（参赛同乡会沟通

好）通知有赛事的同乡会带上所需物品如篮球等，准备备用篮球；清点所需物品和租赁物品的归还拍照摄影(获奖队伍派出)决赛时现场拍照附加：

1、裁判的选用：负责人联系好篮球裁判，裁判不准选用是比赛双方的任何一名同乡，否则取消该同乡会该场的比赛资格。

2、如果出现自然因素导致多场比赛无法进行，则延误的比赛推迟到没有比赛的周末进行，如果是由于人为原因（如订不到场等）导致比赛无法进行，则比赛由比赛双方协议于下周任意时间进行。

七、经费预算：

经费预算 项目单价/元数量合计（元）篮球篮球裁判10026场2600总决赛最佳球员1001人100冠军奖金8001队800亚军奖金5001队500季军奖金3001队300荣誉证书103份30篮球冠军奖牌1812216药品（活络油、云南白药、创口贴、葡萄糖等）20xx份200裁判用水485箱240

网式无公害蔬菜制种项目建设方案

网式无公害蔬菜制种项目建设方案

文章标题：网式无公害蔬菜制种项目建设方案

20xx年，新城村和新城镇农技综合站通过牵线搭桥，从台湾东方种子公司引进15亩网式无公害生菜制种，使制种业有了新的突破，效益是常规制种的2-3倍。基地的建成将提高农民的种植技术和科技手段，其意义深远，也将吸引更多的种子公司前来投资建设。是农村经济增长、农民增收的新亮点，必将成为我镇新的又一支柱产业。为推广这项优质高效农业项目,加快全村农业产业结构调整，制定本方案。

一、项目概况

项目名称：新城村网式无公害蔬菜制种示范项目
项目性质：新建
建设地点：嘉峪关市市新城镇新城村
建设期限：20xx年-20xx年
管理单位：新城镇农业综合服务站
二、建设内容及规模

网式无公害蔬菜制种基地采用“公司 基地”的模式，从台湾东方种子公司引进,20xx年计划落实播种网式无公害蔬菜制种100亩,以生菜为主。种植技术由公司和基地统一指导、安排，逐步提高我镇的制种技术,扩大种植规模,提高我镇的制种知名度,通过基地带动作用，在2--3年内使项目区无公害网式蔬菜制种面积达到400亩以上。

三、项目建设技术规程

（1）选地：选择肥沃、通风的地块较好，以前茬是粮食作物为佳。

（2）育苗：采用覆网拱棚式育苗，即在苗床上方及四周覆盖防虫网，在网顶搭建拱棚，苗棚高1.5米，网高以苗子的高矮而定，每亩需苗床25平方米。

（3）播种时间：一般育苗在3月中下旬，移苗在4月下旬到5月上旬，作物采收在9月底到10月初。

（4）土壤处理：选好耕地在土壤解冻之后，进行土壤消毒和杀虫处理。要选用无公害低残留杀虫剂。在移苗前十天搭好防虫网架、铺地膜，并对网内昆虫随时进行杀灭。

（5）生长期管理：对耕地内生长的杂草要及时进行清除，以人工清除为主，浇水应勤浇薄灌，少量多次。

（6）病虫害防治.如果有病害发生,要诊断清楚,选用高效低毒药物防治。虫害以预防为主，捕杀为辅，一般每隔3-5天。对网架一周喷洒一次70艾美乐水分散杀虫剂。能有效防止虫害的发生。
　四、实施进度
　20xx年对农民进行技术培训，共培训农村劳动力200人、1000人次，购置种植所需材料，进行100亩种植示范。

五、项目投资概算

项目共推广网式无公害蔬菜制种100亩

1.育苗棚建议每亩200元,计2万元

2.防虫网每亩1500元，计15万元

3.搭架钢管每亩20xx元，计20万元

4.铁丝,绳索,每亩200元，计2万元

5.农户培训费50000元

6.其它费用每亩100元，计10000元

以上总计投入45万元

六、项目资金来源

该项目总投资45万元，市财政配套项目经费10万元，农户自筹35万元。

六、效益分析

该项目实施后,每亩可产优质籽种40---50公斤,公司收购价180元/公斤,即每亩收入7200－9000元,除去每亩前期投入及各种成本4000元左右,每亩纯收入3200－5000元。效益明显，高于每亩纯普通制种。规模达到100亩，可创产值72－100万元，创纯收入35万元以上。另外，防虫网可用两年时间，搭架钢管可多次利用，在种植的第二年，可省下大多数的前期投入，效益更佳。

该项目实施后,必将成为我镇新的经济增长点,促进我镇制种业向更高层次发展。对增加农民收入起到十分重要的作用。

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项目策划书

前言

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。

（二）外地客源

此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：

（一）社区配套设施

1、采暖：采用韩式地面供暖系统

理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。

b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有

健身功能。

c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。

d便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落

地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电

梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施：预留两部idd电话插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及颜色

建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易

查出，而用面砖则不易查出。

b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

（一）售楼处选址：

我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由：

（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。

（2）人员流动量大，易扩大知名度。

（3）交通动线发达，方便客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二）推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

理由：

（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而

形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相

对较高的利润。

理由：

（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（三）价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一）主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销

售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。

理由：

（1）可令社区整体优势全面展现。

（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划代理经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场pop布置建议sp活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场pop布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。

阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排

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