XXX局机关大院物业管理实施细则

有必须要做的事情，不如现在就做。当我们想要尽快完成工作目标的时候需要制定相应方案。制定方案可以更好的保证我们的工作质量。怎么才能让方案写的更加全面呢？以下由小编为大家精心整理的“XXX局机关大院物业管理实施细则”，请收藏并分享给你的朋友们吧！

XXX局机关大院物业管理实施细则为创建文明庭院，加强院内管理，建立长效的物业管理机制，努力把我局院内创建成一个文明、卫生、花园庭院，根据市有关要求，结合院内实际情况，按照标本兼治、齐抓共管、规范管理的原则，特制定本实施细则。一、物业管理的范围凡在本院居住的住户（含租借住户）都纳入本管理范围。二、成立机构为促进物业管理规范运行，设立XXX局物业管理办公室，办公室设主任1名（兼），工作人员3名，义务监督员5名。办公室主任由局指派；工作人员设保洁员1，保卫人员1名，水电维修工1名，其人员由本人申请，经考察试用合格后聘用；义务监督员每栋楼1名，由本栋楼居民推选产生。物业管理办公室隶属局领导下的公益事业机构，在业务上受市物业管理服务公司指导，实行自我管理，自负盈亏，搞好服务。局不另行拨给专项经费。三、物业管理办公室主要职责1、负责对工作人员的选聘、管理、考核和奖罚。2、制定并监督执行《住户守则》的落实及违规处罚。3、根据市物价部门的规定，确定物业管理费的收取标准。4、按规定收取物业管理费，按标准发放工作人员工资。5、按要求管理好财务收支帐目。四、相关工作人员职责1、保洁员工作职责负责院内X—X栋楼房每单元楼梯走道、楼梯间的打扫清理，以及每栋楼房周围的清扫，每日早上、下午各打扫一次。对住户违反《住户守则》情况及时纠正和处理，处理不了时，报物业管理办公室。2、保卫人员工作职责严格把好大门人员进出关，维护院内安全稳定。做好陌生人员的登记、查询和可疑人员的盘查，对院内进行经常性巡查，发现情况，及时反映和报警。3、水电维修人员工作职责负责机关院内水电故障的检查维修，发现故障，做到随叫随到，负责院内电线的布设调整和水管的架设，保障用电用水安全。按月查抄、登记住户水电表使用情况。4、义务监督员工作职责负责监督保洁、保卫等人员按工作职责做好工作，发现机关院内环境卫生、安全隐患等及水电管线损毁等情况及时向物业管理办公室报告并监督处理。五、福利待遇及有关要求1、福利待遇物业管理办公室主任及义务监督人员不享受任何福利待遇。保洁员、保卫人员和水电维修人员实行合同聘用制，确立月基本工资，并按工作情况好坏给予相应奖罚，不享受其他劳保福利待遇。2、有关要求物业管理办公室人员应按照各自分工认真履行自己的职责，将各项管理工作执行到位。各工作人员应安全谨慎工作，在工作中所发生的一切安全事故及其他突事件概由本人负责，本局及物业管理办公室不承担任何责任。XXX局物业管理领导小组二00五年十四月十八日

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职代会实施细则

职代会实施细则

第一章总则
第一条为更好地发挥职工代表大会作用，规范职工代表大会行为，保障职工民主权力，维护职工合法权益，保护、调动和发挥广大职工的积极性、创造性，促进的发展，根据企业法、劳动法、工会法和《全民所有制工业企业职工代表大会条例》、《***企业职工代表大会条例》、《****职工代表大会实施办法》及其他有关法律法规，结合我公司实际，制定本实施细则。
第二条职工代表大会是企业实行民主管理和协调劳动关系的基本形式，是职工行使民主管理权利的机构。
第三条职工代表大会接受同级党组织的领导和上级工会组织的指导，贯彻执行党和国家的方针、政策以及本单位的规章制度，在法律规定的范围内行使职权。
第四条职工代表大会维护行政在生产经营方面的中心地位，支持行政依法行使职权，动员广大职工积极完成各项生产经营目标。企业要尊重职工的民主权利，落实职工代表大会通过的各项决定和决议，接受职工代表大会的民主监督。
第五条工会是职工代表大会的工作机构，负责职工代表大会的日常工作，对贯彻执行职工代表大会制度的情况进行监督检查。
第六条职工代表大会实行民主集中制。
第二章职工代表

第七条依照法律规定享有政治权利，与管理局建立劳动关系的职工，均可当选为职工代表。

第八条职工代表应由操作人员、技术人员、一般管理人员和领导干部组成，其中操作人员、技术人员和一般管理人员不低于60％。女职工和先进模范人物应占适当比例。

第九条职工代表必须由职工民主选举产生。选举单位工会根据职工代表分配名额和比例成分，在充分酝酿和征求广大职工意见的基础上，提出候选代表名单，召开职工代表大会或职工大会，采取无记名投票方式选举产生。选举上一级职工代表大会代表时，由本级职工代表大会或职工大会选举，其代表候选人原则上是该级职工代表大会代表。

第十条职工代表享有下列权利：

（一）对涉及职工权益的企业经营状况享有知情权；在职工代表大会上有选举权、被选举权和表决权。

（二）有权参加职工代表大会及其工作机构组织的活动，闭会期间可以对本单位执行职工代表大会决议和提案落实情况进行监督检查。

（三）因参加职工代表大会及其组织的各项活动而占用的工作时间，有权按照正常出勤享受应有的待遇。

第十一条职工代表履行下列义务：

（一）认真学习国家有关法律、法规、政策，不断提高思想文化、技术业务素质和参与管理的水平。

（二）密切联系群众，代表职工合法权益，如实反映职工群众的意见和要求，认真执行职工代表大会的决议，做好职工代表大会交给的各项工作。

（三）模范遵守国家的法律、法规和企业的规章制度，保守企业秘密，做好本职工作。

第十二条职工代表对选举单位的职工负责。选举单位的职工有权监督本单位的职工代表，对不履行代表职责的，职工代表大会或职工大会有权决定罢免其职工代表资格。

第十三条职工代表在选举单位内部调动时，仍保留代表资格。对去世、退休、依法解除劳动关系、调出选举单位和因年龄等原因退出领导干部岗位的职工代表，其代表资格自行终止，选举单位可按上级工会的要求补选职工代表。

第十四条职工代表实行常任制，可连选连任，任期与职工代表大会届期一致。

第十五条职工代表依法行使职权，任何组织和个人不得压制、阻挠和打击报复。

第十六条职工代表在劳动合同期内，除严重违反劳动纪律、规章制度，或者严重失职、徇私舞弊、给企业利益造成重大损害，或者被依法追究刑事责任外，企业不得与其解除劳动合同。确需解除劳动合同的，应当事先征求工会的意见。

第三章组织制度

第十七条****实行以职工代表大会为基本形式的三级民主管理制度。

****建立职工代表大会制度，代表人数不少于100名。

科（大队）级单位职工人数在100人以上的，建立职工代表大会制度，代表人数不少于30名；职工人数在100人以下的，建立职工大会制度。

队（班组）级单位建立职工大会制度或成立职工民主管理小组。

第十八条职工代表大会可根据需要设立若干个代表团，并由职工代表推选产生各代表团正、副团长。

第十九条职工代表大会选举产生主席团。主席团成员中应有操作人员、技术人员、一般管理人员和领导干部。主席团由职工代表大会预备会议表决通过。主席团不实行常任制。

主席团的主要职责是：主持职工代表大会，领导大会期间的各项工作；听取各代表团对大会报告、议案的审查意见，提出大会决议草案；决定职工代表大会立案事项；处理大会期间的其它事项。

第二十条职工代表大会设秘书长一名，副秘书长若干名，负责

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大会的组织工作。秘书长、副秘书长由职工代表大会预备会议表决通过。

第二十一条为保证职工参与民主决策、民主管理和民主监督的权利，职工代表大会设立若干个专门委员会，负责办理职工代表大会交办的事项。各专门委员会设主任委员和成员若干名。专门委员会实行常任制，任期与职工代表大会届期一致。各专门委员会人选，一般在职工代表中产生，也可以聘请部分非职工代表的专业人员参加。各专门委员会组成人员由职工代表大会预备会议表决通过。

根据实际情况，****职工代表大会设立四个专门委员会：生产经营委员会、评议监督干部委员会、提案工作委员会和生活福利委员会。

第二十二条职工代表大会的议题应提前向职工代表公开。工会要组织职工代表进行讨论或召开职代会代表团团长和专门委员会主任联席会议征求意见，并将意见向行政反馈。

职工代表大会决议和职工代表提案的落实情况向下次职工代表大会报告。

第二十三条职工代表大会可邀请有关方面人员列席会议。
第二十四条职工代表大会进行选举、民主测评领导干部和审议通过重大事项采用无记名投票表决方式，一般事项可采用其他表决方式，但都必须经全体职工代表过半数通过。

第二十五条职工代表大会闭会期间，需要临时解决的重要问题，由工会组织召集职代会代表团团长和专门委员会主任联席会议协商处理，并提请下一次职工代表大会确认。

联席会议可以根据会议内容邀请本单位党政领导和有关部门负责人列席。

第二十六条****职工代表大会每届任期五年，科（大队）级职工代表大会每届任期三年。如遇特殊情况征得同级党组织和上级工会同意，可提前或延期换届。

各级职工代表大会或职工大会每年召开一至二次会议，每次会议必须有三分之二以上的职工代表出席。

职工代表大会闭会期间，遇有重大事项，经党政领导或工会或三分之一以上职工代表提议，可以召开职工代表大会临时会议。

第二十七条职工代表大会工作费用，由企业管理费列支。

第四章职工代表大会的职权

第二十八条职工代表大会行使下列职权：

（一）听取审议关于经营方针、发展规划、年度计划、财务报告、重大技术改造方案、职工培训计划、业务招待费使用情况以及实行厂务公开、履行集体合同情况等报告，并提出意见和建议。

（二）审议通过或者否决工资调整和分配方案，劳动安全卫生和劳动保护措施，机构改革、企业改制、减员分流方案，集体合同及奖惩办法等涉及职工切身利益的重要规章制度。

（三）审议决定职工福利费使用方案及有关职工生活福利的重大事项。

（四）民主评议、监督领导干部，提出奖惩及任免建议。

（五）依照法律、法规规定，需要由职工代表大会行使的其他权利。

第二十九条职工代表大会在其职权范围内依法决定的事项，非经职工代表大会同意不得变更。

第三十条职工代表大会依法决定的事项对各单位、各部门以及全体职工具有约束力，各级组织以及全体职工应当严格执行。

第五章工会组织的职责

第三十一条工会组织作为职工代表大会的日常工作机构承担下列工作：

（一）组织职工选举职工代表。

（二）提出职工代表大会议题的建议和职工代表大会组织机构组成人员的建议，主持职工代表大会的筹备工作和会议的组织工作。

（三）征集职工代表的提案，接受职工代表的申诉和建议，维护职工代表的合法权益。

（四）主持召开职代会代表团团长和专门委员会主任联席会议；组织专门委员会进行调查研究，向职工代表大会提出建议。

（五）组织职工代表巡视等活动，监督检查职工代表大会决定和决议的执行情况。

（六）向职工进行民主管理的宣传教育，培训职工代表，提高职工代表参政议政的能力，对表现突出的职工代表进行表彰。

（七）建立健全职工代表大会的考核、检查、奖惩及档案管理等各项工作制度。

（八）组织开展民主管理的其他工作。

第三十二条工会接受职工代表的监督，模范执行职工代表大会做出的决定和决议。

第六章管理及相关责任

第三十三条职工代表大会或职工大会召开前，各单位工会应提前十五日向同级党组织呈送报告，如需换届则提前三十日向同级党组织呈送报告，提前七日将《职工代表大会预审表》报上级工会审核。

第三十四条职工代表大会或职工大会闭幕后，各单位工会应在七日内将会议召开情况和《职工代表大会报告书》报上级工会备案。

第三十五条各单位要按规定召开职工代表大会或职工大会，并认真履行其职权。如有违反的，其单位和单位主要负责人不能评为各类先进。

第三十六条任何组织和个人不得阻挠建立职工代表大会制度，不得阻挠职工代表大会的召开。

第三十七条对侵犯职工代表大会职权及打击报复职工代表等违法违纪行为，上级工会组织有权进行通报，并向有关部门提出处罚建议，有关部门应当将处理结果通报工会。

第七章附则

第三十八条本实施细则适用于****及其所属单位。

第三十九条本实施细则解释权属运输公司工会。

第四十条本实施细则自****职工代表团长联席会审议通过后生效。

小学教师教学常规管理实施细则

小学教师教学常规管理实施细则

校区小学教师教学常规管理实施细则
教学工作是学校一切工作的重中之重，学校的其它工作是为教学工作服务的。05-06学年度是“强管理、上质量”的关键一年。为落实9月7日教育局会议精神，确保小学教学工作，特别是教学成绩再上新的台阶，结合我校区实际，特制定教学常规管理实施细则。[网文章-找文章,到网]

一教案：﹙10分﹚

⒈教案中达到每一课时，三维目标（知识和能力、过程和方法、情感态度和价值观）落到实处。﹙2分﹚

2.重点、难点突出，且分清找准本课重、难点。（1分）

3.教学仪器，教具准备与该课堂内容相符，能使用的一定要使用。（1分）

4.要有详细的教学过程，要注明本节是第几课时，要能体现学生学习方法、学习方式，能体现先进的教学理念。（4分）

5.教学后记，每一节课后都要及时写出教学后记。（1分）

6.书写认真、规范。（1分）

二讲课：（10分，每一小项1分）

1教学设计：

①教学目标准确，符合新大纲新课标的要求，符合儿童心理特征个性差异。（1分）

②正确把握课程内容，根据学生实际，合理地创造性地使用教材和开发课程资源。（1分）

③教学过程设计合理，教学活动有利于学生形成良好的学习方式。（1分）

④教学氛围有利于学生愉悦学习和教学目标的实现。（1分）

2教学行为：

⑤在学习指导上要尽量使每一位学生有参与的机会，教师语言要准确，有激励性和启发性。（1分）

⑥及时采用积极的评价方式，关注学生的学习态度和过程，指导学生自我评价。（1分）

⑦教师素质，教师要有健康的心态，有爱心，求上进，有较宽的专业知识，教态亲切、自然，语言准确，使用普通话，板书合理，书写规范。（1分）

⑧每个学生都要参与学习活动，且方式多样，时间充分。（1分）

⑨课堂气气氛活跃，师生交流平等、积极。（1分）

⑩基本实现教学目标，多数学生能完成学习任务，每位学生都有不同程度的收获和发展，师生状态较好。（1分）

三作业批改与辅导（10分，每一项小项1分）

⒈作业布置要有科学性，能调动学生学习兴趣。（1分）

⒉作业本干净、整洁，无乱涂乱画。（1分）

⒊作业全批全改，即每位学生的所有作业。（1分）

⒋作业批改及时，即做到当天作业当天批改完成，且批改要有日期。（1分）

⒌作业批改要有激励性的批语，不同类型的学生要有不同类型的批语。（1分）

⒍作业批改无评判错误。（1分）

⒎作业有错误的要有及时纠正的痕迹。（1分）

⒏作业批改要有批改记录。（1分）

⒐要对后进学生有辅导安排或计划。（1分）

⒑有辅导内容，体现后进学生的学习过程。（1分）

四考试（70分）

每学年进行两次期末考试（平时教师自行安排的测试除外）教师所担任科目的成绩的70为考试栏目得分。

综合以上各项得分，即为该教师在教学常规管理中应得分数。

医院廉洁工程实施细则

医院廉洁工程实施细则

医院廉洁工程实施细则
为进一步加强医院党风廉政建设和行风管理，扎实推进医院廉洁工程和商业贿赂治理，现结合医院工作实际，制定以下实施细则。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十六届五中全会和中纪委六次全会精神，紧紧围绕治理商业贿赂和解决群众看病难问题任务，坚持教育、制度、管理、监督并举，统一部署，突出重点，标本兼治，稳步推进，坚决纠正违反职业道德和市场规则，影响公平竞争的不正当交易行为，使医院全体人员普遍受到深刻的法律、纪律和职业道德教育，增强抵制商业贿赂的自觉性和廉洁从业的意识；深入调查研究，通过深化改革，健全制度，完善管理，堵塞漏洞，建立防控商业贿赂的长效机制，铲除滋生商业贿赂的土壤和条件。同时，在工作中注意维护医院稳定，保持正常的医疗服务秩序。

二、工作目标

（一）坚决抵制医院药品、医用设备、医用耗材、基建工程物资等购销领域商业贿赂行为，案件明显减少。

（二）重点问题得到有效整治，医务人员普遍受到教育，增强抵制商业贿赂的自觉性和廉洁从医的意识，树立良好的职业道德，维护白衣天使的圣洁形象。

（三）进一步加强医院基建工程项目的有效管理，保证资金投向和安全使用，不断增强法制纪律观念，从源头上预防和遏制不正之风，确保医院基建工程项目的顺利实施。

（四）构建医院教育、制度、监督并重的惩防体系，初步形成抵制商业贿赂的长效工作机制。

三、工作重点

着力解决公益性强，与人民群众切身利益密切有关、严重破坏医院正常药品、医用设备、医用耗材、基建工程物资等购销秩序的问题，主要是以下几点：

（一）医院领导及有关人员，在药品、设备、耗材、工程物资等采购活动中，收受生产、经营等有关企业或经销人员及各种名义给予的财物或回扣的行为。

（二）医院医务人员，在临床活动中，收受药品、设备、耗材等有关企业或经销人员以各种名义给予的财物、回扣或提成的行为。

（三）医院接受药品、设备、耗材、工程物资等有关企业或经销人员以各种名义给予的财物，不按照行政事业财务会计制度规定入帐，私设小金库、用于私分的行为。

（四）医院有关人员在基建工程、物资采购、招标等活动中，收受有关企业或经销人员以各种名义给予的财物、回扣或提成的行为。

（五）医院行政机关人员利用权力，在医药购销领域和工程招标等活动中，收受有关企业和经销人员以各种名义给予财物的行为。

四、工作内容

（一）建立教育引导机制

1、认真做好动员和部署工作。召开全院职工大会，党政“一把手”亲自动员，亲自部署，切实讲清卫生系统商业贿赂的严重性和危害性、治理商业贿赂工作的重要性和紧迫性。

2、加强理想信念宗旨教育、思想道德教育、党纪法规教育、形势政策教育，提高全院干部职工的大局意识和自重、自省、自警、自励意识。积极开展学习贯彻党章、树立社会主义荣辱观、保持共产党员先进性等教育活动，不断增强党员干部的群众观念、法纪观念和廉洁自律意识。

3、认真组织学习有关法律法规和政策规定。医务人员参加学习率要达到100，通过学习上级文件精神、法律法规和政策规定，提高思想认识，增强治理商业贿赂的自觉性和主动性。

（二）建立制度保证机制

4、建立健全医院党风廉政建设责任制。首先，党、政领导班子对医院党风廉政建设负全面责任。党总支书记对职责范围内党风廉政建设工作负总责；对医院党总支领导班子及其成员和下属党支部书记的党风廉政建设工作负直接领导责任。院长对职责范围内的党风廉政建设负总责；对医院行政领导班子及其成员和分管部门正职的廉政建设工作负直接领导责任。领导班子其他成员，对分管部门正职的廉政建设负直接领导责任。再分层次把党风廉政建设责任制延伸到科室和个人，明确任务、落实责任，指导他们落实党风廉政建设的各项制度，明确党风廉政责任制年度工作目标、任务和要求，构建一级抓一级、层层抓落实的责任网络体系。

5、建立基层干部和医护人员廉洁自律行为规范。根据省、市、区各级卫生行政部门的有关规定和从业人员行为准则、执业规范，结合医院工作实际，现已制订了《关于执行药品招标政策的有关规定》、《医疗器械和一次性耗材登记备案制度》、《药品超常规使用预警制度》、《基建工程保廉制度》等相关制度，严格落实上级党风廉政建设的各项规定，促进医院依法从医、廉洁从医。

6、健全民主管理制度。切实加强医院民主管理，进一步发挥药事、器械管理委员会等医院内部专项管理机构的作用，实行药品、器械采购的民主决策；逐步实施“点题公开”，把事务公开的主动权交给监督者，拓宽

医院廉洁工程实施细则第2页

群众参政议政、参与医院管理、对“官”和“权”进行民主监督的渠道；加强信访工作，建立健全专职督察队伍，有序开展行风民主评议工作，加强纪检干部队伍建设，不断强化舆论监督、群众监督、职能部门监督、纪检部门监督等。

7、规范民主决策制度。医院领导班子严格实行集体领导和个人分工相结合，按照“集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定”的原则，坚持重大决策、重要人事、重大工程建设项目、重大固定资产处置、重大活动和大额资金使用等重大事项均由班子集体讨论决定。

8、贯彻实施党风廉政建设。医院领导班子成员之间实行分工不分家的工作原则，各部门分管领导负责各部门的廉政建设，做到“谁管理谁负责，谁签字谁负责”，一级管一级，一层抓一层，坚决落实，一抓到底。

（三）建立监督制约机制

9、深化院务公开。严格贯彻执行《公共卫生单位内部事务公开实施方案》、《关于在全区医疗机构深化院务公开工作的通知》精神，不断完善院务公开实施细则，把群众关心、关注的热点问题以及重要的政务活动作为重点及时公开，按照规范程序操作，自觉接受监督。领导班子建设情况、年度财务预决算及债权债务情况、医疗服务的收费标准和依据，基建工程项目招投标情况、人员聘用任免考核情况等内容及时如实地通过职工大会、宣传栏、医院网络等形式在内部公开，自觉接受干部职工监督。

10、认真开展述职评议工作。党政领导班子的主要负责人每年向医院干部职工及代表报告工作，报告内容包括个人廉洁自律情况，接受干部职工的审议和评议。

11、建立健全廉情预警机制。完善医院党风廉政建设监督员制度，与行风监督员统一管理和使用。收集廉情信息，及时发现一些苗头性问题，并能针对群众发现的问题完善制度、健全机制。积极发挥纪检委员（兼组织委员）在医院党组织中的作用，建立和完善监督网络。

（四）建立管理运作机制

12、严格财务管理。进一步贯彻执行民主理财制度，完善基层财务预决算制度、开支审批制度、会计核算制度、票据和印章管理制度、财会人员管理制度等，规范财务处理流程。杜绝医务人员奖金和业务收入挂钩分配机制，严禁设立“小金库”。严格执行省卫生厅的收费标准，严禁乱收费和重复收费等行为，对住院病人实施一日清单制。深化基层财务公开，继续抓好财务按季统一公开日制度，逐步探索财务收支按月公开工作，加强对财务管理的监督力度。

13、规范基建工程项目监督管理。严格执行有关招投标制度，贯彻落实上级对基建工程的有关规定，完善基建工程有关教育、资金运作、质量验收、审计监督等制度，规范基建工程项目决策、发包、决算、验收等行为，工程建设项目禁止采取分期分批、化整为零的方式进行操作，积极推进基建工程项目保廉工作。认真执行基建工程采购有关规定，不断规范采购行为。

14、开展行风评议活动。以公正执法和优质服务为重点，以人民满意为标准，认真开展行风评议活动，争创人民满意的医疗单位。进一步加强医院干部队伍的思想和作风建设，努力挖掘和培养医院廉洁工程中涌现的先进典型，大力宣传先进典型的先进事迹，不断激励、引导干部职工做好本职工作。

五、工作保障

治理卫生系统商业贿赂工作，涉及面广，政策性强，工作难度大。我们必须精心组织安排，统筹谋划部署，务求取得明显成效。

（一）加强领导，周密部署。充实医院治理商业贿赂领导小组成员，下设联络员，扎实开展专项治理工作，按上级要求完成各项任务。

（二）严肃纪律，加强督查。建立专项治理工作领导责任制，并实行严格的责任追究制。对不认真开展专项治理工作，不落实上级的部署，要严肃科室领导的责任。

（三）深入调研，加强指导。深入开展调查研究，掌握不正当交易行为和商业贿赂案件的特点和规律，分析其滋生蔓延的深层次原因，研究提出治理的具体思路和对策。

（四）掌握全局，保持稳定。在专项治理工作中，坚持教育与惩处相结合的方针，正确处理开展专项治理与做好日常医疗服务的关系，保持正常的医疗服务秩序，通过专项治理，为医疗卫生事业的健康发展作出应有的贡献。

（五）总结经验，机制长效

1、结合“八荣八耻”教育，切实树立正确的荣辱观念。开展各种形式的反腐倡廉和“八荣八耻”教育，增强卫生系统全体人员遵纪守法意识，树立社会主义核心价值观、利益观、荣辱观，增强拒腐防变的能力，加强思想教育和职业道德教育，倡导良好的医德医风，学习先进事迹，形成廉洁从政、廉洁行医光荣，收取贿赂可耻的舆论氛围，筑牢思想道德防线。

2、结合“医院管理年”活动，规范医疗服务行为，建立健全院务公开制度，医务人员执业违纪违规责任追究制度等，加大监管力度，规范医疗服务行为。

3、结合构建卫生系统惩防体系，发挥制度在抵制商业贿赂中的重要作用。完善医药购销、基建工程、资金管理等方面的规章制度，尤其是针对自查自纠和办案中所暴露出来的薄弱环节，研究提出切实可行的整改措施。对群众举报的收受医药回扣线索，发现一起，查处一起。让商业贿赂双方付出沉痛的成本，达到巩固整改成果的目的。

4、结合党风廉政建设目标管理考核，强化抵制商业贿赂的领导责任。建立干部聘任及重点部门、科室、人员的教育、管理、监督机制，采取有效的措施，抵制商业贿赂的积极性和创造性。

物业管理实施方案

方案一：物业管理实施方案

xxx有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：xxx.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20xx年8月取得xx市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20xx027号。

1-2. 公司内部机构设置

公司设经理一名，下设四个职能科室：

物业公司组织机构设置及各科室人员配置

经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。

在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。

1-3.公司员工配置

公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。

1-4.公司现有固定资产

公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。

二、花园小区物业现状分析

2-1.眉县花园小区简介

眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积158675m2。

小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。 小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。

小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。

2-2.物业特点

该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析

征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。

三、物业管理方案

3-1、服务结构

本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置

根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着精干高效以岗定人的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。

3-3物业服务的内容和标准

3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

保洁服务内容和标准

一小区公共场所、公共绿地、主次干道

1、公共绿地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清扫

3、主次干道1次/天清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫

2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫

3、楼梯扶手2次/周擦拭

4、公共活动场所一次/天清扫

5、积水、积雪及时清扫

6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭

7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。

三、来及处理与收集

1、合理设置垃圾桶、果壳箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。

3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。

4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。

秩序服务内容和标准

1、小区出入口24小时站岗执勤

2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；

3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。

4、在小区内危险隐患部位设警示牌。

5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。

绿化服务内容和标准

1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。

2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。

3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。

4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。

5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次

6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。

车辆管理内容和标准

1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。

2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。

3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。

4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。

5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。

6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。

维修服务

1、保修

①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。

④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。

⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。

2、有偿服务

1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间

2、值班人员填写维修登记表和派工单。

3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。

4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。

5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。


方案二：物业管理实施方案

为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：

一、指导思想和工作原则

（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设生态之县、宜居之县为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。

（二）工作原则：总体按照解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平的原则，分步实施，整体推进。

二、工作目标

（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。

（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。

（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。

（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。

（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。

（六）建立物业服务信用保证金制度。

（七）开展县城内裸地硬化和绿化。

（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任务及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）

2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）

3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）

（二）完成裸地硬化和绿化任务

具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。

1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）

2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）

3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）

4. 临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）

5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）

（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为

1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）

2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）

3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）

4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）

5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2007〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好的良好局面。（责任单位：建设局）

6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局）

（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系

城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

1. 理顺管理体制，创新运行方式。

对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）

2. 建立责权明确的工作体系。

县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。

县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。

县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区（楼）各类经营行为。

县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。

县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。

县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。

水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。

四、保障措施

（一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行一把手负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持条块结合、区域负责的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。

（三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。


方案三：物业管理实施方案

为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。

一、指导思想

以三个代表重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创中国最佳旅游城市为契机，坚持科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。

二、工作任务

（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。

城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。

1、街道办事处职责。

组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。

（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。

（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。

（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。

（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。

（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，

2、社区居委会职责。

根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。

（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。

（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。

（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。

（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。

（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。

（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

3、市物业管理办公室职责。

物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。

（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。

（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。

（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。

（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。

（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。

（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。

（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。

（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。

（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。

（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。

（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。

1、实施老旧小区自管型物业管理。

开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、实施老旧小区过渡型物业管理。

具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。

3、规范已实施物业管理的小区。

一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。

（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。

对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。

（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。

开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。

（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。

各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。

（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。

要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。

（七）保证措施。

1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。

要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入十一五普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。

2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。

各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。

3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。

为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立一把手负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。

三、时间安排

（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。

（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。

（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。

（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。

（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。

（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。

物业管理实施试行办法

物业管理实施试行办法

下面是我们的小编为大家整理的物业管理实施试行办法，请大家参阅！

第一章 总则

第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提高行政管理效能和物业管理水平，根据国务院《物业管理条例》、《xx省物业管理条例》及有关规定，并按照xx市人民政府办公室《关于明确xx市市区物业管理工作职责的通知》（xx政办〔2011〕xx号）精神，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本实施办法适用于我县行政区域内物业管理活动及其监督管理。

本实施办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 县住房和城乡建设管理局（以下简称住建局）负责全县物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：

（一）负责物业管理活动的监督管理工作，指导乡镇政府的物业管理活动。

（二）负责指导物业管理小区业主大会的筹备，业主委员会的成立备案、变更、换届工作。

（三）负责物业管理项目招投标活动管理工作。

（四）负责对注册的物业服务企业资质审核发证工作。

（五）制定、发布业主大会和业主委员会议事规则示范文本；制定、公布物业服务合同示范文本。

（六）依法查处物业管理中的违法行为。

（七）建立健全相关管理制度。建立健全物业管理联席会议制度，协调解决物业小区管理和服务中的突出矛盾；建立物业管理投诉受理制度，协调相关部门处理物业管理活动中的投诉;建立物业管理工作考核制度，对物业管理工作进行考评;指导和监督物业服务企业信用档案的建立和管理工作。

（八）组织对新建住宅小区物业管理综合查验初审工作。协调物业服务合同解除或终止时的物业管理移交工作。

（九）做好新建住宅小区物业管理工作的综合查验工作。

（十）负责做好物业专项维修资金的归集、管理、使用工作。

（十一）督促指导物业管理协会开展工作，促进物业管理协会加强行业指导。

（十二）依法做好物业管理其他相关监管工作。

第四条 乡镇人民政府职责是：

（一）负责辖区内物业管理工作，指导村（居）开展物业管理工作。

（二）负责组织物业管理区域内业主大会成立和业主委员会筹备、换届工作，调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷，协调物业管理与村（居）管理、村（居）服务的关系。

（三）负责组织召集物业管理联席会议，解决物业管理与服务过程中发生的矛盾纠纷。

（四）负责辖区内物业管理区域调整划分工作。

（五）负责物业服务合同解除或者终止时的物业管理移交工作。

（六）业主委员会未按规定及时召开业主大会临时会议的，督促或者组织召开业主大会临时会议。

（七）对业主大会、业主委员会做出违反法律、法规的决定的，责令限期改正或予以撤销，并通告全体业主。

第五条 村（居）在乡镇人民政府领导下开展物业管理相关工作，职责是：

（一）参与本辖区业主物业管理小区业主大会筹备工作。

（二）协助乡镇人民政府做好辖区物业小区业主委员会筹备换届工作。

（三）协助乡镇人民政府做好调解业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的纠纷。

（四）参与物业服务合同解除或者终止时的物业管理移交工作。

（五）负责组织协调未进行物业管理的小区日常管理工作，参与物业服务合同解除或者终止时的物业管理移交，指导物业服务企业实行属地管理的原则。

（六）积极配合、协助和服从乡镇人民政府做好物业管理相关工作；做好城市管理和文明创建工作。

第六条 县行政执法局负责查处各小区沿街房屋违章搭建、乱开门窗、乱挖地下室等违规行为，积极配合协助县住建局对小区内物业公司和住建局制止无效的违章行为进行查处，督促及时整改，恢复原状。

第七条 县公安、规划、民政、物价、环保、市场、安监、公共资源交易管理、消防等部门按照各自职责依法实施本办法。

第二章 物业资质和招投标管理

第八条 物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向物业项目所在地房地产管理部门备案。从事物业管理的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。

第九条 凡在我县行政区内建设的商品房（含经济适用房、集资建房、拆迁安置房，下同），应按照规定进行物业管理招标活动。

第十条 总建筑面积在五万平方米以上（含五万平方米）的物业项目应通过招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平米以下的非住宅物业，经县住建局批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第十一条 新建物业项目的前期物业管理工作的招标投标工作，应在商品房预售许可证颁发前30日完成，成立业主委员会的物业项目的招标投标工作，应在业主委员会成立后1个内月落实。

第十二条 物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。

第十三条 县住建局负责我县物业管理招标投标活动的监督管理。县公管局具体实施我县物业管理招投标工作。招标单位向县公管局申请招标前，需将小区物业用房、水电图纸、道路绿化等物业配套设施、物业维修保证金缴纳情况报物业主管部门审核，符合条件方可招标。

第十四条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当在指定的报刊、信息网络或其他媒介上公开发布招标公告。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上有资质的物业管理企业发出投标邀请书。

第十六条 投标人在投标时要向物业主管部门缴纳五万元以上的投标保证金，中标后转为履约保证金，由县物业管理主管部门监督管理。

第三章 物业服务

第十七条 建设单位向物业服务企业移交物业管理项目手续时，应当向物业服务企业移交齐备的相关资料。

第十八条 物业服务企业应当提供符合其资质要求的服务，并符合和遵守物业相关法律法规的规范及物业服务合同的要求。

第十九条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，发现违反装修规定的行为，应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和有关行政主管部门。

业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向县人民法院提起诉讼。

第二十条 因物业维修或公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应及时恢复原状，造成损失的，应当予以赔偿。

第二十一条 物业使用中禁止下列行为：

（一）擅自改变物业使用性质。

（二）擅自破坏房屋外貌，将配套设施挪作他用。

（三）擅自占用物业共用部位、共用设施。

（四）擅自搭建建（构）筑物。

（五）践踏、占用绿地，损毁树木、绿化设施。

（六）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地。

（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音。

（八）法律、法规禁止的其他行为。

第二十二条 物业小区停车场地的收费标准按物业委托管理合同和县价格主管部门的规定执行。

第二十三条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会同意后，按规定办理审批手续。

第二十四条 物业的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：

（一）物业自用部位和自用设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担。

（二）涉及公共部位维修按公共维修基金使用办法处理。

第二十五条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

第四章 业主大会和业主委员会

第二十六条 同一个物业管理区域内的业主，应当在乡镇人民政府的指导下成立业主大会。

第二十七条　符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）入住率达到50%以上的。

（二）首批物业交付满二年，并且入住率超过30%的。

（三）首批物业交付满三年的。

第二十八条　选举产生业主委员会，选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施应由业主共同决定。

第二十九条　业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，执行业主大会的决定事项，召集业主大会会议，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的房地产行政主管部门和乡镇人民政府备案。

第三十条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县人民政府房地产行政主管部门或者乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第三十一条 　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）依法履行自治管理职责，支持社区委员会开展工作，并接受其指导和监督。

第五章 物业保修金

第三十二条 用于销售的新建物业的建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前，应当一次性向县物业主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金，存入指定银行，作为物业保修期内维修费用的保证。

第三十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第三十四条 建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业保修。保修协议的示范文本由县物业主管部门制订。

第三十五条 在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按《物业管理条例》的规定启动使用保修金：

（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的。

（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。

第三十六条 保修金存储期限为八年。

保修金管理机构应当在物业交付之日起满八年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业管理区域内予以公示。无异议的，将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。

建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，县物业主管部门应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业管理区域物业维修资金。

第六章 物业投诉处理

第三十七条 县住建、物价、环保、市场、消防等行政主管部门和乡镇人民政府、村（居）应当设立投诉受理机构，配备专职或兼职工作人员，接受业主、物业使用人、业主委员会的投诉，并及时处理投诉案件。

第三十八条 投诉的处理程序

乡镇人民政府对登记受理的投诉应在3个工作日内通知被投诉人，并到现场调查，根据查证的事实依照本办法的规定，做出处理决定，在2个工作日内将处理决定书面通知投诉人和被投诉人，并将材料报县住建局，由县住建局依据有关法规的规定做出相应的行政处理决定。

第三十九条 乡镇人民政府、村（居）、承办人在投诉结束后，应将形成的文书、图片、照片等编目装订，送县住建局立卷归档。

第七章 达标创优活动

第四十条 物业主管部门组织相关社区及物业管理相关职能部门定期和不定期对所有纳入物业管理的生活小区进行检查评比，对物业管理优秀的小区给予一定的奖励，对物业管理较差的小区给予一定的处罚。

第八章 法律责任

第四十一条 有下列行为之一的，依照国务院《物业管理条例》的规定处罚：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘前期物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的。

（二）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

（三）不移交有关资料的。

（四）未取得资质证书从事物业服务的。

（五）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的。

（六）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。

（七）挪用专项维修资金的。

（八）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的。

违反前款第二项、第八项规定，有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第四十二条 物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。物业服务企业擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下的罚款。

第四十三条 业主、物业使用人有下列行为之一的，县级物业行政主管部门应当责令限期改正，恢复原状，并可以按照以下规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

（一）拆改房屋承重结构的，处以五万元以上十万元以下罚款。

（二）侵占房屋共用部位、公共场地的，个人处以一千元以上五千元以下罚款，单位处以五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，个人处以五千元以上一万元以下罚款，单位处以十万元以上十五万元以下罚款。

（三）损坏共用设施设备的，处以一万元以下罚款。

第四十四条 擅自将住宅改变为经营性用房的，由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理；协调处理不成的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门会同规划、环保、市场、行政执法等有关行政主管部门责令限期改正，恢复原状；情节严重的，可处以五千元以上二万元以下的罚款。

第四十五条 物业管理部门工作人员、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及其工作人员有下列情形之一的，由有关行政机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）违法干预业主依法成立业主大会和业主委员会的。

（二）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的。

（三）违法实施物业管理行政许可的。

（四）违反物业管理投诉处理规定的。

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的。

（六）挪用、侵占物业维修基金、保修金、物业服务保证金的。

（七）有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等其他行为的。

第四十六条 其它违反物业管理的行为，依照国务院《物业管理条例》和xx省《物业管理条例》的规定处罚。

第九章 附则

第四十七条 未依法成立业主大会和选举产生业主委员会持续一年以上的物业，可在征求该物业业主意见并取得过半数书面同意意见后，指定物业所在地社区居委会代行本条例规定的业主大会和业主委员会职责。

第四十八条 本实施办法由县住房和城乡建设局负责解释。

第四十九条 本实施办法自发布之日起实施，《xx县物业管理实施办法（暂行）》同时废止。

街道社区工作者管理实施细则

街道社区工作者管理实施细则

街道社区工作者管理实施细则
为进一步加强社区工作者队伍建设，根据《宁波市江东区社区工作者管理办法（试行）》有关要求，结合我街道实际，制定和完善如下社区工作者管理实施细则。
一、任职条件
1、坚持四项基本原则，积极宣传、贯彻执行党的路线、方针、政策，遵纪守法，廉洁奉公，密切联系群众，恪守职业道德。
2、掌握社区工作有关政策法规和办事程序，熟悉群众工作方式、方法，有一定的组织协调、文字工作能力和电脑操作技能，能够胜任岗位工作。
3、具有高中以上文化程度，经培训获得江东区社区工作者职业资格证书。
4、身体健康，男性一般不超过55周岁,女性一般不超过50周岁。新聘人员年龄一般在45周岁以内，特殊情况由街道党工委研究决定。
5、符合上述条件的中共产党员和居住在本辖区的同志优先录用。
二、岗位职责
1、带头拥护党的领导，贯彻执行党的路线、方针、政策和国家法律、法规，认真贯彻执行上级党委、政府有关文件精神。

2、认真执行社区党组织、社区成员代表大会和社区居民委员会的各项决议、决定,做好社区各项事务工作，加强与社区成员单位的联系和沟通,自觉接受社区党组织、社区成员代表大会和社区居民委员会的监督。

3、加强与社区居民小组长、居民骨干的联系和沟通，积极指导、帮助和支持社区居民小组长、居民骨干开展工作，充分调动和发挥他们在社区建设、管理和服务中的作用。

4、认真听取并及时反馈社区居民和社区单位的意见、要求和建议，并积极向社区党组织、社区自治组织或上级党委、政府以及有关部门，提出具有针对性和可行性的对策措施。

5、认真协助完成街道、部门的有关工作任务。

三、招聘录用、任免

1、社区工作者的人数一般按照每300户配1人的标准配置，同时考虑社区物业管理情况和管理服务对象构成差别，可作适当调整。对社区工作者缺额人员，要按照有关条件及相应程序向社会公开招聘。

2、实行考、聘分离的社区工作者招聘制度。在实行职业资格认证制度前，由区社区工作者录用考试办公室按照“公开、公平、公正”的原则，统一组织实施社区工作者录用考试。对考试、体检、政审、试用期考察合格人员，街道择优聘任并签订劳动（聘用）合同。根据工作需要，街道在限定职数内也可聘用临时社区工作者。

3、社区工作者实行劳动（聘用）合同制，原则上一年一聘。新招聘的社区工作者实行1个月试用期,签订劳动（聘用）合同后的社区工作者可以经法定程序当选为社区党组织和社区居民委员会成员，具体由街道党工委负责组织实施。

4、社区党组织书记、居委会主任的任免程序：由分管领导拟出方案报街道党工委决定，其中居委会主任的任免须按有关法定程序办理。

5、社区一般工作者的调整程序：由党政办负责考核，报分管领导，并由分管领导提交书记办公会议或党工委讨论决定，其中居委会委员的调整须按有关法律法规办理。

6、对造成班子不团结的，或在居民中造成恶劣影响的主要责任人，按程序无条件地予以劝退，解除合同。

7、社区工作者辞职，由本人提出书面辞职申请，经街道主管部门同意，并按程序办理有关手续，如未经批准擅离职守，除给予必要的批评教育外，取消年终奖金和一切福利待遇。

四、培养和使用

1、以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照干部队伍知识化、专业化的要求，努力建设一支素质优良、数量充足、结构合理的社区工作者队伍。

2、选准配强社区党组织、居委会主管。主管应具备一定的理论水平，有较强的组织协调能力，作风民主，办事公道，清正廉洁，密切联系群众，善于抓班子、带队伍。要通过在实践中识别和考察干部，把那些德才兼备、实绩突出和群众公认的人及时提拔到社区领导岗位上来。对经过实践证明领导能力不高、不能驾驭全面工作的主管，可按程序及时予以调整。

3、完善社区工作者交流制度。立足优化社区班子结构和实现班子最佳整体功能，实行需求式交流；着眼于培养优秀年轻干部，实行培养式交流；以解决班子不团结、增强班子的凝聚力和战斗力为目的，实行调整式交流，使社区班子结构日趋合理，整体素质明显提高。以上交流对象一般仅限于社区正职、副职和后备干部。

4、建立社区后备干部储备制度。指导思想：超前储备、跟踪考察、加快培养、适时使用。基本要求：（1）后备干部的年龄原则上不超过45周岁；学历一般要求大专以上；身体健康，能胜任繁重的社区工作。（2）素质全面、作风正派，有较强的管理协调能力和一定的文字工作能力。（3）热爱社区工作，有一定的群众工作经验，能与群众打成一片，有较强的奉献和吃苦精神。（4）书记后备人选须是中共正式党员。
五、待遇
1、

街道社区工作者管理实施细则第2页

经公开招聘被街道聘用的社区工作者，需经1个月试用期，试用期满后经社区鉴定、街道考核，胜任本职工作的予以转正，正式签订劳动合同，并办理养老保险、医疗保险、失业保险和工伤保险（已享受社会保险的不再办理），反之按程序予以劝退.
2、社区工作者工资（不包括奖金）分正职（社区书记、主任）、副职（按原核定人员）、一般工作者三个档次，工资标准结合我区实际情况并参照区内其它街道标准制定，总体与区内各街道大致持平，同时根据宁波经济发展水平建立增资制度。
3、社区工作者因患病或非因工负伤，需要停止工作治疗的时间，参照劳动法有关规定执行。
4、连续停工治疗的病、伤假期工资参照劳动法有关规定执行。
5、社区工作者完成当年度本职工作和街道、社区分配的各项任务的，可享受年终奖。年事假累计不超过15天（含15天）的年终按实际天数扣发奖金，超过15天的停发奖金；年病假累计不超过30天（含30天）的年终不扣发奖金，病假超过30天的年终按实际缺勤天数扣发奖金，超过规定医疗期的扣发全年奖金。
6、社区工作者有关工作补贴以出勤天数为准计发。因工伤（须经劳动部门认定）离岗的视同在岗。在病、事假期间发放的临时性工作补贴按实际工作天数计发。
7、对从事社区工作连续5年以上退下来的社区干部，按照在本街道社区工作年限发给一定数额的补助金。
（1）工作年限在5年以上至10年以下（含10年），按本人一个月工资标准发放。
（2）工作年限在10年以上，按本人二个月工资标准发放。以后每递增工作年限5年，补助金增加一个月工资标准发放。以上年限按虚年计算，所需资金在社区管理经费中列支。（以上补助金标准，在特殊时期下区里有特别规定的除外）。因考核不合格被劝退、辞退和擅自离职的居干，不享受上述待遇。
8、对聘用的临时社区工作者，街道按不低于上年度宁波市企业最低工资标准确定有关待遇水平。
六、考核
1、考核对象：在职的所有社区工作者。
2、考核内容：考核以社区工作者的岗位职责和所承担的工作任务为基本依据，内容包括德、能、勤、绩等四方面，重点考核工作实绩，具体按工作能力、协作精神、服务态度、工作实绩、廉洁自律等项目内容进行。考核评分细则另订。

3、考核方式：考核采用100分制。采取工作者个人述职，居民代表大会成员、共建理事会成员、群众代表、社区工作者、街道联系干部民主测评、街道考核领导小组评定，党工委审定的方法进行。其中，居民代表大会成员、共建理事会、群众代表、社区工作者、街道联系干部民主测评分占总分值的50％，考核领导小组评定分占总分值的40％，社区书记、主任评定分占总分值的10％，无物业的社区考核优惠2。考核结果与本人见面并报区民政局备案。

4、奖惩措施：考核得95分（含95分）以上的有资格当选为“优秀社区工作者”，被评为优秀社区工作者的考核奖上浮20，考核得90－94分的考核奖上浮10％，考核得70－89分的为合格；考核得60－69分的为基本合格，对基本合格人员实行三个月内限期整改，根据表现情况决定是否留用，同时考核奖下浮30％；考核得59分及以下的为不合格，对不合格人员无条件解除聘用合同（对同时具有社区党组织成员和社区居民委会成员身份的社区工作者，其相应身份的解除按照有关规定履行法定程序），同时考核奖下浮50％。另外，考核结果还作为社区工作者调整职务、工资等事项的重要依据。
七、管理
1、考勤制度。严格执行作息制度，不迟到早退，建立节假日和法定节日值班制度，实行补休制，由社区自行调整。婚丧假、产假、探亲假按照国家有关规定享受。不遵守工作纪律者，视情节给予批评教育，3次以上的扣发当月奖金，屡教不改者，按程序给予辞退处理。各社区要建立考勤记录，严格考勤制度。考勤记录作为年终考核的一项内容。
2、请假制度。上班时间必须坚守岗位，因病因事离岗必须请假，并在离岗前交待好工作，在人员外出登记栏上写明去向。请病假须持医院盖印的医生病休证明，并经领导批准，因特殊情况本人不能及时办理的事后补办手续。社区书记、主任外出一天至三天以内要向街道分管领导请假，三天以上由街道书记、主任批准，一般干部请假三天以内，由社区党组织书记批准。三天以上一周以内报街道分管领导批准，一周以上须经街道正职领导批准。假期完毕，必须向原批准部门及领导销假，否则，按旷工论处。社区组织集体外出活动，必须以书面形式报请街道分管领导批准，并报街道党政办备案。各社区要建立请销假登记本，并做好登记，未按规定登记的，年终考核时酌情扣分。
3、年休假制度。社区在确保完成工作任务、不另增人员的前提下可以安排工作人员的年休假。以工作年限区分年休假档次：1-5年，2天；6-10年5天，10年以上的7天，20年以上为10天，不满1年不享受年休假。当年假期当年使用，不能跨年度使用。休假方式一般以就地休假为主。凡当年病事假累计超过15天，或当年产假达到90天的工作者，不再享受年休假。
4、定期学习交流制度。各社区每周安排半天时间给社区干部学习交流。每月的最后一个星期的星期五下午为社区书记、主任学习交流日。通过定期学习交流，加强社区领导、居干的理论学习和实践锻炼，帮助其提高理论水平和业务能力。同时便于街道党工委随时掌握社区工作开展情况和社区领导班子履职能力。
5、实行社区工作者职业资格认证制度。对现职社区工作者（学历为高中或以上），按照平稳过渡、适当调整的原则，经培训、考试、考核合格后发给资格证书，聘为社区工作者。对尚未取得职业资格的新招聘人员，经培训、考试合格后发给职业资格证书，实行持证上岗。对尚未取得职业资格的新招聘人员必须在一年内取得职业资格证书，未在规定期限内取得职业资格证书者一般不予续聘。具体根据区民政局的有关实施办法操作。
八、其它
1、社区居委会财产任何个人不得随便挪用、占用或无偿使用；每个社区工作者都应公私分明，不得假公济私或私分公有财物，一经发现，严肃处理。

2、社区党组织、居委会改选，须在街道的领导和指导下进行，各社区不得擅自增加人员编制。

3、各居委会要严格按上级有关规定收费，不得巧立名目乱收费，一经发现，除没收所收费用外，还将追究当事者和社区主要领导的责任。

4、社区委托街道管理的三产用房统一由街道出面对外签订合同，办理有关手续。现为社区用房，今后移作他用的，必须由街道党工委会议商定，未经商定移作他用的，一律恢复原有性质。

5、各社区要严格执行社区财务预决算制和书记主任联签制，使用5000元以上的大额资金必须向街道报批。

以上规定，望各社区工作者严格遵守、自觉执行、互相监督。
本细则自20xx年10月1日起试行、以往做法与本细则不一致的，以本细则为准。本细则若同上级有关规定相抵触的，则按上级规定执行。本规定试行一年。

社区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，需要制定并实施相应的管理方案。以下是小编整理的社区物业管理实施方案，仅供参考！

篇一

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋标准成套;

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2011年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

(二)建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1.确定管理模式。

街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。

2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。

4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。

篇二

1、服务结构

本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。

2管理机构设置及人员配置

经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。

3物业服务的内容和标准

3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

保洁服务内容和标准

一小区公共场所、公共绿地、主次干道

1、公共绿地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清扫

3、主次干道1次/天清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫

2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫

3、楼梯扶手2次/周擦拭

4、公共活动场所一次/天清扫

5、积水、积雪及时清扫

6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭

7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。

三、来及处理与收集

1、合理设置垃圾桶、果壳箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。

3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。

4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。秩序服务内容和标准

1、小区出入口24小时站岗执勤

2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次;

3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。

4、在小区内危险隐患部位设警示牌。

5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。

绿化服务内容和标准

1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。

2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。

3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。

4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。

5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次

6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。

车辆管理内容和标准

1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。

2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。

3、车进小区限速行驶;停放在规定车位，不能挡道。

4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。

5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。

6、临时停放车辆交清费用后方可进入;车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。

维修服务

1、保修

①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。

④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。

⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。

2、有偿服务

1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间

2、值班人员填写维修登记表和派工单。

3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。

4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。

5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。

公司创建和谐单位实施细则

公司创建和谐单位实施细则

公司创建和谐单位实施细则

永葆先进性，创建和谐单位
--**公司"创建和谐单位"实施细则
构建社会主义和谐社会是党的十六届四中全会提出的一项重大战略任务，以人为本，促进人的全面发展，是和谐社会的本质特征，人与人的和谐，人与社会的和谐，人与自然的和谐，是和谐社会的重要标志。建设和谐社会首先要立足于建设和谐单位，部落六分公司党支部号召广大党员和全体干部职工要努力创造团结一心干事业的良好氛围，为建设和谐社会增添和谐因素。
一、"创建和谐单位"的总体目标
创建和谐单位的总体目标是：通过实施创建和谐单位，抓实八项工作，实现八个提升，。即：树立和落实科学发展观，进一步夯实经济基础，狠抓经济建设，提升单位经济实力；坚持"以人为本"理念，进一步深化人才基地建设，强化素质工程建设，优化人才队伍结构，提升人才队伍质量，构筑人才高地；深化开展科技创新工作，加大科技创新投入，加大新产品、新工艺的研发力度，不断提升产品竞争力，提高市场占有率，；深入开展保持共产党员先进性教育活动，加强组织建设，提升领导班子驾奴全局的能力和水平，加强党员队伍建设，鲜明党员形象，提升党员素质；进一步深化人事制度改革工作，建立和完善健全有效的激励机制，力求使员工真正感受到公平和公正，提升员工工作的积极性和创造性；进一步加强党风廉正建设，重点抓好领导班子和实权岗位工作人员的廉正建设，强化自律意识，提升自警力，健全制度，提升约束力，加强薄弱环节，提升预控力，强化监督，提升威慑力，创造良好的政治环境；加强企业文化建设，从厂容厂貌、规章制度、价值观念、文体活动等方面实行多管齐下，以企业文化建设提升员工素质，提升单位凝聚力；进一步完善职工代表大会和民主监督评议制度，扩大职工参政议政的广度和深度，增强工作透明度，提升职工当家作主的民主权利。
二、"创建和谐单位"的组织保障
为有效推动创建和谐单位创建工作，由分公司书记亲自抓，并成立领导小组，党政工团齐抓共管。领导小组组长：***，副组长：**，成员：******
三、"创建和谐单位"的制度保障
?领导小组工作职责
①负责采取各种方式做好创建和谐单位的宣传工作；
②负责制定创建活动工作实施细则，并组织落实创建活动方案的实施；
③负责制定六分公司关于"创建和谐单位"的职工公约；
④负责制定开展各项活动的规定、办法；
⑤负责总结创建活动成果，并做好宣传报道工作；
?六分公司关于"创建和谐单位"的职工"五公约"
1、履行岗位职责，提高业务技能，积累工作经验，增强管理水平
2、提高思想素质，培养道德修养，树立大局意识，发扬奉献精神版权所有
3、遵守规章制度，杜绝迟到早退，使用文明用语，倡导良好风尚
4、保护环境卫生，爱护公共设施，杜绝破坏公物，创建和谐氛围
5、提高个人素质，端正价值观念，强化自律意识，增强职业道德
四、"创建和谐单位"的工作安排
为切实有效的推进"创建和谐单位"工作，确保达到理想的效果，现将具体的工作安排如下：
①加强对"创建和谐单位"工作的领导，成立由主要党政领导任组长的领导小组，制定领导小组工作职责和六分公司关于"创建和谐单位"的职工公约，召开领导班子、领导小组和职工代表工作会议，传达上级关于"创建和谐单位"的精神，安排部署六分公司关于"创建和谐单位"的实施细则；
②党政工团齐抓共管，团结一心，进一步明确全年工作目标，采取有效措施确保全年"一、三、八、八"总体工作目标的实现；
③党支部开展以"创建和谐单位"活动为主题的宣传教育活动，综合办公室要充分利用局域网、宣传栏、简报等多种形式开展宣传活动，确定5月为六分公司"创建和谐单位"宣传月；
④工会和团支部开展"我能为’创建和谐单位’做些什么？"的征文活动，使和谐社会、和谐单位的概念深入人心；
⑤行政部门有目的的组织职工开展学习活动，充分落实培训计划，通过培训提高职工的业务水平和道德品质，加强广大职工对单位各项规章制度和分配方案的了解。学习计划如下：
l组织关键岗位人员开展职业技能培训，提高职工的业务技能；
l组织广大职工观看宣传道德精神和奉献精神的优秀影片，让大家从中受益；
l组织劳资部门人员对广大职工关心的人力资源调配以及分配方案等问题进行现场解答和介绍；
l组织全体职工对单位的各项规章制度进行重新学习，加深印象，和自身找差距，达到严格遵守的要求；
⑥工会利用时间组织单位的全体职工分阶段开展谈心活动，敞开心扉，畅所欲言，消除隔阂，共谈和谐，为营造以人为本的和谐单位奠定良好的基础；
⑦党支部日认真落实人才培养工作，继续抓实带、帮、教活动，制定有效措施，部落确保人才

公司创建和谐单位实施细则第2页

培养工作落到实处，取得实效；
⑧党支部进一步抓实党风廉政建设，继续开展效能监察立项工作，以监察促廉政，以廉政促勤政；
⑨抓好技术创新工作，工会和技术质量科要做好技改技革项目的立项工作，展示技术创新的能力和水平，巩固和扩大技术创新成果；
⑩团支部组织开展"大家齐心合力，共建和谐六分"的环境保护活动，清除卫生死角，美化厂区环境，使人与环境达到和谐的标准；
?工会和团支部组织形式多样的文体活动（比如：联欢会、卡拉OK比赛、篮球赛等），让广大职工劳逸结合，充满活力；
?工会和团支部组织开展岗位明星评选活动，制定评选办法，实施奖励，形成赶、学、比、超的良好氛围；
?党支部和工会组织制定荣誉职工参评办法，鼓励外用工参政议政，调动外用工的积极性，保护外用工的合法权益；
?领导小组有针对性的修订实施方案并制定下步工作细则，使"创建和谐单位"的工作做到可持续发展，建立有效的良性循环机制；

农场场（队）务公开实施细则

农场场（队）务公开实施细则

农场场（队）务公开实施细则
根据［20xx］1号文精神，为构建“公司－场－队”三级工作网络体系，更好的发挥场务公开在加强我场民主管理和民主监督的重要作用，更好的调动职工的积极性，促进我场场务公开工作走上“阳光场务”之路，并为我场生产经营工作创造出和谐稳定的氛围，结合我场实际情况，特制定我场场（队）务公开制度实施细则。
一　场（队）务公开的指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想和党的十六大精神为指导；以落实党的全心全意依靠工人阶级的指导方针、推进企业民主政治建设和党风廉政建设为宗旨；以公开企业办事制度，深化民主管理为手段；以充分调动生产管理者和广大职工群众两个积极性、增强企业凝聚力为目的，通过建立健全比较规范的场（队）务公开制度，促进企业管理水平和经济效益的提高，不断推动农林业的跨越式发展。
二　场（队）务公开的基本原则
坚持“突出重点、实事求是、注重效果、持之以恒、推动发展”五大原则。
1、突出重点。一是涉及职工群众切身利益，职工群众最关心的热点问题；二是职工群众反映强烈，容易引发矛盾、滋生腐败的焦点问题；三是有关生产经营的重点问题。
2、实事求是。遵循国家法律、法规和党的方针政策，坚持从本场（队）实际出发，凡公开的内容，都真实全面，不回避热点、难点、焦点问题，不避重就轻，不弄虚作假。
3、注重效果。公开的内容有针对性、实效性，不走过场，不搞形式主义；公开的形式和程序要规范、公开的时间要及时，不能拖延，确保职工群众满意。
4、持之以恒。要把场（队）务公开作为企业一种基本的管理制度常抓不懈，作为加强企业民主政治建设、干部队伍建设和党风廉政建设的一项长期性工作认真抓好，做到年年有部署、有检查、有考核、有总结，使这项工作不断完善、巩固、提高。
5、推动发展。场（队）务公开是一种让职工知情的手段，其目的是发动和组织职工群众参与企业的民主决策、民主管理和民主监督，促使企业不断加强管理、深化改革，推动企业持续健康快速发展。
三　场（队）务公开组织机构
在我场实行“场－队”两级公开、监督网络体系。
1、全场成立场务公开领导小组，组长由书记和场长担任，设立场务公开办公室，办公室设在工会，由工会主席任办公室主任，建立场务公开监督检查领导小组，组长由场纪检员担任。
2、各队成立队务公开领导小组，组长由队长担任，建立队务公开监督检查领导小组，组长由各队纪检网员担任。
四　场（队）务公开内容
按照[20xx]1号《关于进一步加强厂（场）务公开工作的实施意见》的要求，着重抓好以下内容的公开：
㈠　场务公开内容
１、场重大决策方面
①　中长期发展规划，生产经营重大决策；
②　改革、改制方案，改组改造的资产重组方案，重大技术改造方案；
③　职工轮岗、裁员、分流、安置方案；
④　国有或集体产权转让方案。
２、场生产经营管理方面　
①　年度生产经营指标及完成情况；
②　重要规章管理制度的制订与实施；
③　安全生产责任制执行落实情况；
④　基建工程项目的招投标；
⑤　上级部门对本场财务审计和评价情况
３、场物资采购方面情况　
①　凡是超过20xx元的物资采购必须集中采购或招投标，实行购前购后全部规范公开，包括：
a.农资方面：化肥、农药、种子、薄膜等；
b.机械设备方面：选种机、皮带机、水泵等；
c.办公设备：电脑、空调、广播等：
d.其他需要公开的项目。
②　凡是超过500元的物资采购必须两个人同时去采购并进行发票公开，包括：
a.办公用品：办公桌椅、打印机、扫描仪、传真机，各种印刷品、纸张、薄册、笔,测绳、皮尺、计算器等；
b.招待室用品：电视、电风扇、电取暖器、床上用品等；
c.奖品福利：各种活动所需奖品、职工每年福利用品等；
d.安全生产投入：电缆、防尘防毒装备、防护设施、消防器材等；
e.其他需要公开的项目。
４、直接涉及职工切身利益，职工普遍关注的问题：
①　集体合同的签订履行情况；
②　职工的提薪晋级、工资、奖金分配、奖罚与福利；
③　职工的养老、医疗、工伤、失业、住房公积金等缴纳情况；
④　职工的招聘、征兵、计生，专业技术职称的评聘，评先评优的条件和结果；
⑤　职工医疗卫生及保健防疫方案的制定和落实情况；
⑥　职工培训计划、劳动争议的调解与处理情况；
⑦　职工承包租赁土地、鱼塘、大棚、鸡鸭猪舍、牛羊圈等；
⑧　职工集资建房、房改、租赁公房等；
⑨　职工麦种、豆种的结算价及用种价；　
⑩　公司拨给场工会的经费支出、扶贫济困的财物发放、退休职工补

农场场（队）务公开实施细则第2页

贴、抚恤金、独生子女补贴等。
５、党风廉政建设情况：
①　领导班子和领导干部的述职述廉、领导干部廉洁自律规定执行情况；
②　每年的民主评议领导干部、民主生活会情况；
③　重要岗位的人员聘用、党员的发展；
④　业务招待费、出国出境费用支出情况；
⑤　领导干部的离任审计情况；
㈡　队务公开内容
１、职工租赁土地的位置、数量、价格、种植品种；
２、职工土晒场的位置、数量；　
３、职工种子去杂情况；
４、职工种子入库前的发芽率测试情况；
５、职工入库种子数量及结算款领取情况；
６、职工补缴的种子差价款收取情况；
７、职工义务工出工情况；
８、公司及场出台或转发的涉及职工切身利益的重要文件、管理制度、会议纪要等；
五　场（队）务公开形式
㈠　场务公开基本形式及时间
１、职工代表大会
职工代表大会是场务公开的基本形式和主要载体，每年的2－3月份召开一次职代会。凡经职代会审议通过的公开事项，职代会闭幕后７日内公开。
２、职工代表组长联席会
在职代会闭会期间审议属于职工代表大会职权范围内的一些重要问题。
３、场情发布会
每年年底举行，向职工通报生产经营及有关场务公开内容。
４、场务公开栏
每月八日定期公开，遇重要事项随时公开。
５、队长会
职工群众关心的热点、难点问题，以及办事过程、政策界限和办理结果，阶段性、年度性、综合性等重要工作事项随时召集队长开会公开。
６、广播会
用于需要反复宣传的重要政策文件、管理制度，及一些长期性或时效性较强的内容公开。
㈡　队务公开基本形式及时间
１、队务公开栏
每月十日定期公开，遇重要事项随时公开。
２、职工大会
需要进行解释说明的重要事项或职工十分关注的焦点、难点，由队长召集职工随时召开。
３、广播会
用于需要反复宣传的重要政策文件、管理制度，及一些长期性或时效性较强的内容公开。
六　场（队）务公开的具体程序
㈠　场务公开具体程序
１、提出
由场务公开办公室按场务公开的规定要求，提出公开内容及具体方案。
２、审查
场务公开领导小组对公开内容和具体方案进行审查，确定公开的具体内容和形式。
３、公开
由场务公开办公室按具体要求进行公开。
４、反馈
场务公开办公室要及时收集、整理职工群众的意见和建议，提出处置方案，并将情况反馈到场务公开领导小组。
５、整改
需要整改的项目，场务公开领导小组进行认真整改或督促整改。并把整改情况及时公开。
６、监督
场务公开监督检查小组充分发挥监督考核作用。
７、归档
场务公开办公室将公开情况、处理意见、办理结果等材料统一归档、保存备查。
㈡　队务公开具体程序
１、提出
由队务公开领导小组按队务公开的规定要求，向场务公开办公室提出公开内容及具体方案。
２、审查
场务公开办公室对公开内容和具体方案进行审查，确定公开的具体内容和形式。
３、公开
由队务公开领导小组按具体要求进行公开。
４、反馈
队务公开监督检查领导小组要及时收集、整理职工群众的意见和建议，提出处置方案，并将情况反馈到场务公开办公室。版权所有
５、整改
需要整改的项目，场务公开领导小组督促队务领导小组进行整改、及时公开整改情况。
６、监督
队务公开监督检查领导小组充分发挥监督考核作用。
７、归档
队务公开领导小组将公开情况、处理意见、办理结果等材料统一归档、保存备查。
本规定由场“场务公开领导小组”负责解释。

小区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，需要制定并实施相应的管理方案。以下是小编整理的小区物业管理实施方案，仅供参考！

篇一

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

(一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

(1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

(2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

(3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

(4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

(5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

(6)组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

(1)街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

(2)街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

(3)街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

(4)街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

(5)街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

(6)街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

(7)街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

(1)指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作;会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举;指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

(2)监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

(3)配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

(4)成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

(5)负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

(1)负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

(2)接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实;定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

(3)受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

(4)建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

(5)检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

(6)定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

(7)每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

(8)对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

(9)按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

(1)按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

(2)负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

(3)负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

(4)负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

(5)对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

(6)对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

(1)受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(2)受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(3)受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(4)受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

(5)有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

(6)凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

(二)完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管;加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准;对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见;参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

(三)加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责;二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段(6月12日前)

(1)调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

(2)外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

(3)落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段(6月20日前)

(1)召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

(2)通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段(6月21日—6月30日)

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

篇二

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.1999年以前建成;

2.房屋标准成套;

3.尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1.调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2011年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

(一)完善硬件配置。

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

(二)建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1.确定管理模式。

街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户)，采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2.实施物业管理。

(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担;承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局)，具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、*、*执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。

2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。

4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。

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