按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔XX〕37号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔XX〕166号)和《关于印发房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》(建住房〔XX〕216号)的要求,现就我市房地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案。
一、房地产交易秩序专项整治的指导思想和原则
(一)指导思想
从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发,认真贯彻执行《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔XX〕8号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔XX〕26号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔XX〕37号)、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(建住房〔XX〕166号)等文件的要求,扎实有序地开展专项整治工作。坚持整顿规范和健康发展并重,标本兼治,综合治理。加强市场监管,加大查处力度,规范市场秩序;抓好制度建设,建立责任追究制度,培育市场信用体系,切实维护群众合法权益,促进我市房地产市场健康发展。
(二)工作原则
1、标本兼治,综合治理。房地产交易秩序整治活动既要立足当前,又要着眼长远,运用经济、法律、行政等多种手段进行综合治理。
2、把握政策,维护稳定。要从我市的实际情况出发,坚持调整住房供应结构、稳定住房价格与保护人民群众住房权益相统一。既要查处房地产交易环节的违法违规行为,维护消费者合法权益,又要促进房地产业健康发展,维护社会稳定。
3、分工协作,密切配合。市房产局、物价局、工商局要分工协作,联动整治。相关部门要切实落实治理责任,细化工作任务,解决突出问题,严格责任追究,并与治理商业贿赂、工作效能、纪检、监察工作实行联动。
二、房地产交易秩序专项整治的工作机构、目标和任务
(一)工作机构
1、市政府成立房地产交易秩序专项整治工作领导小组,市政府副秘书长曹俊良任组长,市房产局局长朱作清任常务副组长,市物价局局长计和生、市工商局局长孔祥华任副组长。领导小组办公室设在市房产局,由市物价局、市工商局、市消费者协会等相关部门抽调人员组成。办公室主任由市房产局党组成员刘观明担任。
2、各县(市、区)要相应地成立专项整治工作机构,加强组织领导,抓紧部署本地区的专项整治工作,切实落实专项整治工作的各项要求。
(二)工作目标
通过专项整治,落实房地产交易环节的各项制度和措施。重点查处房地产交易过程中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例,切实解决群众反映强烈的各类问题,使房地产违规销售、利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为得到有效遏制。虚假广告和其他违法违规广告以及在房地产销售过程中实施欺诈,发布房地产交易虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价、不正当竞争等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。使房地产交易不断规范,房地产市场信用体系不断完善,创造公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。
(三)工作任务
贯彻落实国办发〔XX〕37号、建住房〔XX〕166号和九府厅发〔XX〕40号文件精神,房管、物价、工商部门按照各自的职责,承担相应的任务。
房管部门的主要任务是:负责商品房预售许可管理,商品房预(销)售活动的动态监管,商品房预(销)售合同备案管理,房地产经纪人员职业资格管理,会同工商行政管理部门加强房地产经纪机构管理、房地产广告管理和房地产展销活动管理等。要加快构筑房地产交易信息服务平台,进一步完善房地产信用档案体系。
物价部门的主要任务:负责房地产价格及相关收费的监督管理。加强对房地产交易过程中各类违反价格法律、法规的行为的查处,会同房地产管理部门规范房地产交易行为。
工商部门的主要任务:严把房地产市场主体准入关,查处未经核准擅自从事房地产开发、销售、中介等违法行为。负责房地产展销登记管理,房地产广告管理,会同房产管理部门加强房地产经纪机构管理,查处虚假广告和其他违法违规广告,查处合同违法和侵害消费者合法权益的违法行为;查处房地产交易中的不正当竞争行为。
三、房地产交易秩序专项整治的工作机制和方式
(一)工作机制
房管、物价、工商部门要认真贯彻执行有关法律、法规和政策,加强部门间的协作配合,建立健全房地产交易信息共享、情况通报以及违法违规行为的联合查处机制。
(二)工作方式
1、部门配合。房管、物价、工商部门要根据各自职能,落实各自职责,将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务,分解到具体部门。每一项工作,都要落实一个部门牵头负责,有关部门予以积极配合。
2、政府主导,多方参与。专项整治活动由政府主导,广泛发动行业组织和社会公众参与。采取政府监管、行业自律和社会监督相结合的方式开展专项整治工作。
3、加强监督检查。房管、物价、工商部门要将经常性的督促检查与重点抽查结合起来,看自查自纠是否落实。对自查自纠不力的单位,要及时加以督导;对拒不自查自纠、掩盖问题的单位或个人,要从严处理。
四、房地产交易秩序整治活动的步骤和要求
(一)工作步骤
1、宣传动员阶段(XX年10月)
加强宣传引导。通过各种形式,宣传贯彻两个“国八条”和“国六条”、九府厅发〔XX〕40号的精神,广泛宣传房地产交易秩序专项整治的重大意义,使参与专项整治的工作部门、市场主体、广大人民群众充分认识房地产交易秩序专项整治工作的重要性和必要性,澄清错误观念,把思想统一到党中央、国务院的决策部署上来,增强参与的自觉性和主动性。
2、自查自纠阶段 (XX年11月—XX年12月)
各部门要根据建住房〔XX〕166号文件要求,自查商品房预售许可管理制度、建立健全商品房预(销)售合同网上即时备案系统和房地产交易信息公示制度、预售合同登记备案制度等的落实情况。自检商品房预售许可、价格、广告监管等各项管理制度是否健全。特别是房地产管理部门要结合房地产市场信息系统建设,加快完善房地产企业和执(从)业人员信用档案系统。
3、督促检查阶段 (XX年12月—XX年年4月)
从XX年12月份开始,市房产局、物价局、工商局联合组成督查小组对各县(市、区)的整治情况进行督查和抽查,对抽查过程中发现的整改不力的单位予以通报批评。
4、总结经验、巩固成果阶段 (XX年年4月—XX年年8月)
以专项整治工作领导小组名义召开一次由相关部门参加的工作座谈会。对前期的整治工作进行总结,推广各地好的经验和作法,巩固已经取得的整治成果,提出规范房地产交易秩序的有关政策措施。加快商品房预(销)售合同网上即时备案系统的建设,继续巩固、完善房地产交易信息公示制度和房地产
促进房地产业持续健康发展专项工作方案
为进一步加强对全县房地产业的调控管理,规范房地产开发秩序,正确引导住房建设消费,满足广大群众合理的住房需求,促进房地产业持续健康发展,根据《**县人民政府关于促进房地产业持续建康发展的通知》(习府发〔2015〕11号),制定本方案。
一、总体目标
(一)坚持目标导向。2015年完成城建投资75亿元;新开工房地产面积120万平方米,竣工60万平方米,销售35万平方米;完成住房公积金个人贷款发放2.5亿元,涉房按揭贷款发放7亿元(工行1.5亿元,建行2亿元,农行1.5亿元,信用联社1亿元、邮政银行1亿元)。
(二)坚持问题导向。围绕开发建设、市场监管、监测分析、“两违”整治、政策兑现等环节,开展房地产市场专项整治。通过整治,促进房地产市场持续健康发展。
(三)坚持政策导向。加强对中央、省、市、县关于促进房地产业持续健康发展各项政策措施的宣传引导,准确解读政策,营造良好氛围。强化督查问效,确保相关政策全面兑现落实。
二、组织保障
成立**县促进房地产业持续健康发展工作领导小组(以下简称“领导小组”)。人员组成如下:
略
三、主要任务
(一)加强规划统筹。开展县城控制性详细规划(以下简称“控规”)单元全覆盖,有序推进控规编制,努力实现近期建设区域性控规全覆盖。进一步深化各类专项规划和专题研究,完善县城功能布局,加强房地产业开发建设的规划引领。(责任单位:县住建局)
(二)促进房地产业转型升级。以县城区、鳛部园区为重点,按照县城区建新卖旧、鳛部园区控新卖旧的思路,及时按规定和程序完善相关手续;鼓励和引导房地产业与文化、旅游、商贸、物流、工业、医疗、教育等产业有机结合,发展复合地产;调整供应结构,开发“设计合理、功能完善、质量可靠、设施配套、环境优美”的产品,满足不同收入家庭的住房需要。(责任单位:县住建局、文广局、旅游局、经贸局、卫计局、教育局,鳛部园区管委会)
(三)规范房地产市场秩序。进一步加强建筑市场监管,开展土地供应和房地产建筑市场专项整治,落实建设单位责任,规范房地产工程承包行为,强化合同管理和施工现场管理。加强市场信息化管理,维护公平竞争、依法诚信的建筑市场秩序,充分保障建筑工程质量和安全,严厉打击各类拖欠农民工工资的行为,切实维护人民群众合法权益。(责任单位:县住建局、国土资源局、人社局)
(四)做好房地产市场促销活动。主动对接重庆、四川等周边市场,积极参会参展,利用各种房交会提升**房地产业知名度和影响力。利用“五一”、“十一”等重要时间节点,开展促销活动,推进**房地产业加快发展。强化媒体宣传,采取有效措施,办好**房交会,把**房交会做成黔北地区、贵州地区乃至西南地区的品牌。(责任单位:住建局、文广局、鳛部园区管委会)
(五)加强房地产市场监管。进一步强化商品房预售管理,建立健全商品房预售审批和预售资金监管平台,逐步提高商品房预售资金监管比例,并纳入专户管理,全额监管。凡土地出让金未全额缴纳和未按规划设计条件建设的房地产开发项目,不予发放该项目商品房预售许可证。完善房地产企业和投资人信用档案,建立企业信用等级制度,将企业信用评级与资质管理、项目管理有机结合,严格实行守信激励、失信惩戒,规范房地产市场秩序,严肃查处逃避监管、哄抬房价、挪用或抽逃资金、合同欺诈等违法违规行为。(责任单位:县住建局、国土资源局)
(六)加强市场监测和分析。对房地产开发项目实施全过程动态监管,把握商品房供求需要,保持市场供求平衡;建立信息公开和市场监测分析研究机制,对房地产市场运行情况、住房公积金个人贷款发放情况、房地产市场税费收缴情况等实行月报告制度。根据市场变化及时发布住房消费信息,引导理性投资和合理消费。加强舆情监测,正确引导社会舆论,及时、主动澄清涉及房地产市场的不实信息,依法严肃查处造谣、传谣及炒作不实信息误导消费者的行为。(牵头单位:县住建局,责任单位:县财政局、地税局、公积金管理中心)
(七)加强土地储备和供给。县土地收储中心负责统筹、协调、指导全县土地储备及储备土地一级开发整治工作。积极鼓励和引导社会资金参与土地一级开发整治,并获取相应收益。严格执行年度土地供应计划,科学把握土地供应需求,合理确定土地出让数量和用地结构。县城规划区房地产开发项目实行“净地出让”,按招标拍卖挂牌方式供应土地,严格按合同约定加强房地产用地批后监管。(责任单位:县国土资源局)
(八)加大住房公积金归集和贷款发放力度。进一步规范住房公积金归集管理,对不按《住房公积金管理条例》规定履行住房公积金缴存义务的单位,严格按照《条例》规定处理,保障职工的合法权益。严格按照《遵义市公积金贷款业务指南》确定的首付款比例、贷款额度、贷款程序等,统一规范贷款申报材料、办理手续和办理程序,加大放贷力度,提高住房公积金个贷使用率,确保完成年度放贷任务。加强住房公积金贷后管理,按规定计提风险准备金,严格控制贷款风险。进一步加强和完善住房公积金行政监督机制,加强监管力量,完善绩效考核机制和奖惩制度,建立健全住房公积金监管信息系统。(责任单位:县公积金管理中心、财政局)
(九)加大“两违”整治力度。各乡镇(区)要层层落实监管责任,做到及时发现、及时制止、及时查处各类“两违”建筑,着力保障房开企业的合法权益,将“两违”建筑对房地产业的冲击降到最低程度。从2015年4月开始,由县住建局牵头,相关部门和涉及乡镇(区)、园区参与,每个季度开展2至3次“两违”建筑专项整治工作。(责任单位:县住建局、国土资源局、各园区管委会、各乡镇人民政府)
(十)有效落实习府发〔2015〕11号文件有关政策。
1、土地政策:一是供地计划细化到月,确保完成土地出让收入7亿元以上。二是大宗土地出让金可在一年内分两次缴清。三是及时拟订用地规划指标,加大土地储备力度。四是资料齐备当天办毕国有土地抵押手续(责任单位:县国土资源局)。
2、银行按揭贷款政策:一是将年度放贷任务分解细化到季、到月,每月形成专题报告(责任单位:县公积金管理中心、工行、建行、农行、信用联社、邮政银行)。二是结合习府发〔2015〕11号文件制定本单位涉房贷款业务指南(责任单位:县公积金管理中心、工行、建行、农行、信用联社、邮政银行)。三是严格按照习府办发〔2015〕116号文件兑现考核奖励(责任单位:县金融办、财政局、住建局、地税局、人民银行、银监办)。
3、收费政策:房地产开发项目存储务工人员工资支付保障金,按以下标准执行:一是应存储金额不足5万元的,按5万元存储。二是应存储金额在5万元至50万元的,由施工单位首次按应存储金额的60%(不低于5万元)存储后,向人社部门书面申请对未存储部分在工程竣工前分二期存储(分别按未存储金额的30%、70%存储)。三是应存储金额为50万元至100万元的,由施工单位首次存储50万元后,向人社部门书面申请对未存储部分在工程竣工前分二期存储(分别按未存储金额的30%、70%存储)。四是应存储金额100万元至500万元的,由业主单位和施工单位作出民工工资零差欠书面承诺,并由施工单位首次存储100万元后,向人社部门书面申请对未存储部分在工程竣工前分四期存储(分别按未存储金额的20%、20%、30%、30%存储)。五是应存储金额500万元以上的,由业主单位和施工单位作出民工工资零差欠书面承诺,并由施工单位首次存储200万元后,向人社部门书面申请对未存储部分在工程竣工前分四期存储(分别按100万元、100万元、100万元及以上部分存储)。六是棚户区等政府投资的民生类房产项目,由发包单位向人社部门作出民工工资零差欠的书面承诺后,履行代扣代存工资支付保障金或施工单位按前述标准对照执行(责任单位:县人社局)。
4、财政政策:认真测算2015年度兑现奖补所需资金,拟订方案报县政府研究后执行(责任单位:县财政局)。
5、税收政策:调整习府发〔2015〕11号文件关于对外销售个人所购房屋的时间限制为“自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。(责任单位:县地税局)。
四、工作措施
(一)建立健全工作机制。一是建立房地产业持续健康发展工作联席会议制度,由**县促进房地产业持续健康发展工作领导小组组长或委托副组长召集,成员单位主要负责人参加,每月至少召开一次联席会议,及时研究解决房地产市场出现的新情况、新问题。二是建立房地产市场信息月报制度,领导小组办公室(住建局)每月专题报告全县房地产市场运行情况,县地税局每月专题报告全县房地产行业税费收缴情况,公积金管理中心每月专题报告全县住房公积金个人贷款发放、归集住房公积金等情况。
(二)做好信息对接工作。领导小组办公室(住建局)要牵头负责各成员单位的工作对接和协调调度,加强信息对接交流,加大信息公开力度,实现信息资源共享,形成房地产市场发展合力。
(三)加大督查问责力度。县监察局、督查局要形成常态化的督查机制,对各责任单位制定实施细则的情况,以及促进房地产业持续健康发展各项政策措施的贯彻落实情况进行督查,及时督促相关责任单位整改落实。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的单位及相关人员,依法依纪追究责任。
营销方案(一)
一是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。
二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。
三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。
四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌。当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感。
总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的
特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。
房地产营销方案(二)
计划更注重产品与市场的关系,是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能,必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中,制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说,市场营销计划包括:
1.计划概要:对拟议的计划给予扼要的综述,以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状:提供有关市场,产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析:综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标:确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略:提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案:本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表:综述计划预计的开支。
8.控制:讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述,计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容,内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料,市场的规模与增长取决于过去几年的总额,并按市场细分与地区细分来分别列出,而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势,即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础,找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动,应把机会和挑战分出轻重急缓,以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势,与机会和挑战相反,优势和劣势是内在因素,前者为外在因素,公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里,公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标,策略与战术的确立。
四、目标
此时,公司已知道了问题所在,并要作为与目标有关的基本决策,这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标,企业所有者将寻求一个稳定的长期的盖率,并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如,如果公司想得180万元利润,且其目标利润率为销售额的10%,那么,必须确定一个销售收益为1800万元的目标,如果公司确定每单元售价20万元,则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准:
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述,并有一定的完成期限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话,目标应分层次地加以说明,应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要,或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择,每一目标可用若干种方法来实现。例如,增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得,也可以通过增大房屋销售量来实现。同样,这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后,便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示:
目标市场:高收入家庭,特别注重于男性消费者及各公司,注重于外企。
产品定位:质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格:价格稍高于竞争厂家。
配销渠道:主要通过各大着名房地产代理公司代理销售。
服务:提供全面的物业管理。
广告:针对市场定位策略的定位的目标市场,开展一个新的广告活动,着重宣传高价位、高舒适的特点,广告预算增加30%。
研究与开发:增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究:增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解,并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答:将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算,此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
计划的最后一部分为控制,用来控制整个计划的进程。通常,目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。
有些计划的控制部分还包括意外应急计划,简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
8.2市场营销计划的执行
营销执行是将营销计划转化为行动的过程,并保证这项任务之完成,以实现计划的既定目标。
策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题,而执行则论及到”谁”去执行,在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关,策略指导着执行,如给营销方案分配一些基金,指导房屋销售人员改变推销重点,重印价格表等。另外,执行也是一种策略反馈,即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
房地产营销方案(三)
活动背景:
株洲,位于湖南东部湘江之滨,距省会长沙50公里,总面积11262平方公里,总人口372万,其中城区面积60平方公里,城区人口75.9万,下辖4县一市。据统计:20XX年株洲市生产总值394.1亿元,人均国民生产总值达到10800元,人均可支配收入8986元,居民生活水平在不断提高。由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比较发达,株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地,旅游业逐步发展成为株洲的重要产业,近年来随着房地产业的扩张,株洲的商品房交易也日趋火爆,2005年7月天然气将进入株洲,房地产市场的火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机遇和市场空间。X品牌是湖南当地的厨电品牌,在株洲灶具市场占有67%的市场份额。为把握商机,占领市场,积极开辟新的销售渠道,X品牌利用自身的地缘优势,针对房产市场专门组织了一系列的小区促销活动。
一、活动目的
提高X品牌知名度及市场占有率,拓展新的销售渠道以扩大销量。
二、活动主题:购X品牌家厨,创造美好新生活。
三、活动前期准备:
A、宣传品制作。
①条幅:保证每个小区悬挂3条,可挂在小区外墙、路边树干及小区内主干道上。内容可为:X品牌家厨义务维修服务点;X品牌创造舒适健康新生活;新生活,新家厨——X品牌家厨,条幅作为现场的促销广告,内容为X品牌企业标准色,蓝底白字,以吸引消费者注意,形成强烈的视觉冲击力。
②海报:张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产品上,以引起消费者注意,达到宣传的目的。
③X展架:内容主要是产品形象及企业形象Logo以及促销活动内容及服务内容等。
④DM宣传单页:由导购员或临时导购员在小区门口,人流量大的过道交叉路口,主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页,向消费者传递信息应直接,完整,因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等,适当印上产品型号、尺寸及简介。另增加售后服务承诺及售后服务联系电话,免除消费者后顾之忧。
⑤楼层贴:制作楼层贴张贴于各个小区的每层楼道内,颜色为X品牌企业标准色,如蓝色和白色,蓝底白字或白底蓝字,内容主要以公益性质宣传语为主:如X品牌集团与您共创全国文明城市;争做文明株洲人;X品牌集团祝您身体健康,步步高升等。
⑥帐篷:帐篷统一印刷企业CI形象,并于小区直销活动开始前运送至小区活动现场,增加企业和产品知名度,提升品牌形象。
⑦售后服务联络卡:增加厂家与消费者的感情,提高企业的美誉度,引起消费者信赖。
B、小区选择:
①首先对小区的总体情况做调查,了解小区的开发商背景及住宅楼的开发规模,并且对业主的背景进行分析,围绕目标消费者进行信息收集,确定合作伙伴。
②了解希望合作小区的管理制度并与物业人员沟通,了解对方对小区活动的看法,探讨合作模式,以便更好的开展小区活动,避免不必要的麻烦。
③在与房地产开发商签定合作协议,以开发商品牌和X品牌共同活动的方式进行,以提高各自销量。如:“湘银、X品牌与您携手共创美好新生活。”
C、直销活动宣传方式。
①在进入小区直销活动前,组织人员进入小区内以地毯式发放宣传单页,做到家家户户均看得到X品牌的宣传单页。
②在各小区楼道内贴上楼层贴,提高影响力,悬挂横幅于各小区内,增强品牌知品度,扩大影响。
③在现场摆点直销时,不仅发放DM宣传单页,另可附加奉送一系列小礼品扩大宣传的影响力。
④在小区现场销售过程中,可发动现场的消费者参与,以引起其他消费者对X品牌产品和促销活动的注意,利用他们之间的信任和喜欢“凑热闹”的心理来宣传活动,以拉动销售。
⑤利用房地产开发商展览大厅,放置X品牌DM宣传单页或联合促销广告单页。
⑥借助售楼小姐进行推介,如购房一套,赠送X品牌优惠券**元或凭X品牌的DM宣传单页可享受ⅹ**折优惠,或免费清洗一次。
D、导购员。
导购员必须要全面熟悉产品结构和特点,了解产品知识。公司营销部门针对此次活动,有针对性地从各个产品中提炼出卖点,组织专业售后服务人员和技术人员对导购员加以培训,让他们了解各零部件的作用和功能,使导购员真正对产品全面了解,使他们能够在向消费者介绍产品时更有说服力。
活动中,导购员要统一说词,统一口径,统一着装,始终保持友善、热情、微笑的工作态度,积极主动,耐心细致的对消费者讲解活动内容,处处体现出导购员的专业素质,以点燃消费者购买欲望。
另外在终端布置和推销技巧上也加以培训:
1.活动条幅悬挂和海报张贴应在醒目位置,活动赠品也应整齐合理摆放,以吸引消费者注意,引起消费者购买欲望,也烘托出现场的热烈气氛。
2.产品应做到整齐摆放并做堆头,吸引消费者注意,烘托产品热销的情景。赠品也应做堆头,并在赠品上张贴赠品贴。
3.导购员看见消费者后,应主动笑脸相迎,并积极介绍促销活动方式,增强成交率。
4.导购员积极的向前来观看的消费者发放DM宣传单页,当消费者显示出购买欲望后,积极加以引导,促成销售。
5.同时在活动期间,导购员应在每天下班前主动统计销量情况,并及时将信息反馈给经营部,以便经营部作出决策调整。
四、直销活动内容:
现场演示活动。现场演示是一个非常简单且效果明显的方法,比导购员口头介绍效果要强,“耳听为虚,眼见为实”,这样不仅引起消费者兴趣,也提起消费者购买欲望,更增加了消费者的购买信心。现场的演示从产品的特点功能出发,让消费者知道产品的核心卖点,以引起消费者注意,更利用现场演示吸引更多消费者。
同时为加大直销活动力度,必须附加赠品和开展其它活动,吸引消费者,让消费者真正感觉到现场购买确实能够得到实惠,因此,开展以下活动:
活动方式一:以旧换新活动。内容:购买台式灶,旧台式灶更换新灶,旧台式灶抵现金ⅹ**ⅹ元;购嵌入式灶,旧灶抵现金**元;购买热水器,旧热水器抵现金ⅹⅹ元。
活动方式二:赠品活动。内容:购台式灶,送围裙一条;购嵌入式,送砧板一块;购热水器,送不锈钢鸣笛水壶一个,另可以根据实际情况增加套餐制产品。
活动方式三:免费维修活动。在消费者越来越理性,消费心理越来越成熟的今天,售后服务尤为重要,售后服务不仅要及时、规范、完善,更要做到超前,想用户之所想,急用户之所急,为消费者解决一切后顾之忧,开展免费维修活动,进一步提高品牌效应和企业美誉度。
五、活动中应注意的问题。
①注意天气变化,避开下雨、狂风等不利于开展直销活动的天气。
②防范不怀好意的人捣乱,应主动与小区保安联系。
③避免不愉快的事情发生,不要与消费者争吵,特别是售后服务方面、导购员应做到交待清楚,不得误导消费者,心中要紧记“顾客永远是对的”信念。
④如逢竞争对手也在摆点,不抵毁对方,不得为争抢客户而与竞争对手发生争吵。
⑤做好货物、赠品的保管和销量统计工作,防止货物和赠品的流失。
六、活动总结及效果评估。
针对小区开展的直销活动,不仅可以拓展新的销售渠道,同时也可避免与竞争对手直面相接,既抢占了先机,也起到意想不到的效果,品牌知名度得到大大增强,销量也得到提升。
另外对小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备案。
活动方案(一)
时间:20XX-4-05——4-08
地点:1、海盐新天地广场
2、现场售楼处
活动目的:
聚集开盘人气,重拳出击,在最短的宣传期间内,刺激大众,创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。
活动方式:现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾
活动安排:
一、前期广告宣传
3.30-4.05着重以信息发布为主宣传,主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。
宣传主题:未来城都市居住典范,海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。
引领都市时尚,坐居金仕海岸。
金仕海岸4月5号日真情放送,豪华住宅乍现海盐。
因为珍稀,所以珍贵。
金仕开盘有好礼,惊喜大奖等你拿。
二、摇号现场布置
1、摇号方式:现场公开,即选即定。具体摇号登记处暂定2处。
(确定小高层购买资格,建议摇号总数比实际户数多30%)
2、地点选定:海盐新天地广场
(a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例)
3、软环境布置:
高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个;
楼盘效果展示牌1套;广告宣传易拉宝4个;宣传折页1000份
周遍跨街横幅、灯箱20 套
4、 员工统一着装
三、活动进程(4月5日)
1、下午14:00正式开始(13:50——14:00礼炮、奖品展示)
2、14:00——14:30
主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。
3、摇号开始(14:30——15:00)同时登记汇总
4、摇号抽奖(15:00——16:00)
奖品分1、2、3等奖和纪念奖(100份)
5、现场答谢演出、小娱乐活动(16:00——17:00)工作人员休息
6、公布摇号和抽奖结果(17:10——17:30)
7、获奖群众领奖(17:30——17:50)
四、摇号办法
1、一期总销售户
数为140套,暂定摇号总人数与实际销售户数为5:1,参加群众不定。
2、摇号采取实名登记制,不得替代或多摇,每套户型最多登记人数为5人。
3、凡登记在册的准购房者,登记同时需交纳1000元保证金,摇号当天如登记人中号并获得购房资格,该保证金则纳入房款,如不成功则在原款反还的基础上增加200元作为答谢费用。
4、摇号登记时间自20XX.4.05——4.10,为期5天。
5、登记地点:秦山房地产公司售楼处
6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。(中号比例为5:1)
7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。
五、 工作人员分工
秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作;九洲广告做活动监测和媒体联络工作。
六、媒体发布
邀请当地知名各大媒体具体:海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜狐网络等记者参加活动,并给予现场报道。
七、经费预算
1、 环境布置
高空气球4个 400元/4个
大型气拱门1个 500元
30平方左右舞台1个 1000元
楼盘效果展示牌1套 1200元/10张
广告宣传易拉宝4个 600元/4个
宣传折页3000份 7500元
周遍跨街横幅、灯箱20 套
2、场地租赁 2000元
3、公证人邀请费 1000元
4、媒体邀请费 2000元
5、设备租赁费 5000元
6、管理费 1000元
7、主持人 1000元
8、演员演出费 5000元
9、现场应急费 2000元
总价30000元
房地产活动方案(二)
名城是一座集商品住宅和商业旺铺于一体的社区。为使名城的销售达到“更上一层楼“的目的,特决定举办中秋晚会。现对本次中秋晚会实施方案详述如下:
一、活动时间
20XX年9月12日(中秋节)18:00—21:00
二、活动地点
名城中心广场
三、活动主题
望月
主题释义:该主题将开发商与中秋有机地结合起来,同时渲染出一种家的温馨氛围,暗喻进入就是回到了家。
四、活动目的
1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台
2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘
3、深度挖掘潜在消费群体
五、活动预计参与人数
中秋晚会:600人
中秋酒会:400人
合计:1000人
六、活动宣传语
“今晚回家吃饭吗?“
活动宣传语释义:中秋佳节作为中国一个传统节日,有道是:“每逢佳节倍思亲”,佳节都是家人团聚的时候,故活动宣传语以一种亲人的问询来触发本次活动,这句话也更能引起大众的共鸣,同时也暗喻本次活动将为所有与会者以家的温馨感觉。
七、活动方案 及创意构思
l活动前的推广措施:
1、在本次活动中推出当日购房可享受9.18折的优惠促销活动(注:可根据开发商情况酌情制定一些限制条件);
2、制作并随机赠送本次活动文化宣传衫若干;
3、制作“名城”字样的中秋印入场卷(造型可参考月饼造型);
以上活动的目的旨在达到强化活动宣传效果和彰显开发商人性化的经营理念。
l中秋晚会
为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知,本次活动拟将晚会分为两部分:晚会部分和酒会部分,并通过一些活动和环节将两部分有机地结合起来。
晚会内容:
晚会以突出家的氛围和格调为主,诠释中秋的内涵和底蕴,弘扬中国传统文化,触发所有与会者的共鸣,并使其能以最快和最自然的方式融入到本次晚会当中,使所有与会者真正体会到家的温馨情怀。
晚会进行当中由集团相关领导为地产第1000位业主授予荣誉员工称号(注:具体数字可根据开发商具体情况定,既可以是整数位,也可以是第815位、第918位等与中秋有关联的数字位)。
现场互动环节:
1、现场制作月饼
由聘请的厨师现场演示月饼的制作工艺和流程,由互动业主现场实地操作,并将制作好的月饼送与他最想送的人品尝。
该环节主要突出家庭的一种温馨氛围,尤其是那些整日奔波劳碌的业主,他们很难帮助家里做什么,以这种方式表达他们的歉意,可以更深刻的让他们体会到操持一个家的不易。
2、现场征集有关中秋的诗词歌赋
由主持人向现场观众征集有关中秋的各种形式作品(例如:歌曲、诗词等)送与他们想送的人,赠送形式既可以是现场献歌,也可以当场挥毫泼墨,也可以吟诵给他们的亲人听(看)。
该环节主要考虑在各种形式的有关中秋的作品中大多以中秋寄情来抒发一种对家和亲人的思念之情,其目的是可以更加强化家的感觉和氛围,体现以诗咏情、以词吟情、以歌颂情的一种格调。
3、月饼的味道家的味道
由主持人邀请现场观众上台品尝月饼,月饼分为酸、甜、苦及特殊月饼几种。吃到酸的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件让他(她)感到心酸的事;吃到甜的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件感到最为甜蜜的事;吃到苦的观众需现场说出他(她)在家庭生活中一件(段)感到最为痛苦的事(历程);吃到特殊月饼的观众可当场获得开发商现金或物质的奖励。
本环节主要是让参与者能够和与会者去分享他们生活当中的各种滋味,进而达到共鸣!
4、词语置换
由主持人邀请现场观众上台朗读一篇文章,将文章中的“中秋”置换成“”,将“”置换成“中秋”。无错误的参与者将得到开发商的现金或物质奖励,读错者将受到一定的惩罚。
本环节以娱乐为主,同时起到宣传公司品牌形象的目的。
l“望月”酒会
酒会以推广和宣传为主,播放一些轻柔的背景音乐,同时设置部分“望月”茶座,会场设置业务洽谈区、品茗区、月饼制作演示区、餐饮区等。其中休闲娱乐区拟邀请木偶戏团、小型民乐演奏等现场助兴作为酒会的一个亮点推出。
关于本次晚会节目的一些设想
晚会是以各种节目的形式来烘托中秋的节日气氛,同时为体现开发商的形象,所以应体现出家庭生活的温馨、浪漫,而此处的家庭应理解为广义的家庭,它既指每个人的小家,也涵盖着名城这个大家庭,因此所有节目应围绕这个主题展开,所有节目也应为这个主题服务。
晚会应包含演艺团体的节目、企业员工节目、互动节目及企业领导致词或颁奖等几个部分。
演出团体的节目应以格调高雅的民族类节目为主,可以包括一些民乐演奏、体现中秋节日气氛的民歌等,同时可以考虑邀请一些专业的播音人员来现场吟诵一些反映中秋的诗词,考虑到各年龄段业主的需求,可适当增加一些流行时尚的元素,但该部分只能属于陪衬和渲染气氛,不应喧宾夺主。为实现宣传品牌的目的,拟采用模特现场走秀的形式来展示,模特可以穿上印有集团开发的各个楼盘标识和形象的文化衫进行现场展示,以达到最佳的宣传效果。模特既可以邀请专业模特,也可以考虑使用企业自己的员工来展示。
企业所出的节目应体现出企业的风采、员工的风貌,同时所选节目应突出集团与业主是“一家人”和处处都是为业主考虑的一种人文关怀。
企业领导致词或颁奖是体现本次活动目的的一个重要载体,其作用是强化本次活动的意义和作用,同时也通过致词表达人对所有业主和潜业主的祝福和感谢。
本次晚会的一个目的是希望现有业主介绍其周边亲戚或朋友来购买,但如果去过份渲染这一目的势必会起到适得其反的作用。我公司认为最佳的办法是只在中体现这一目的,然后通过本次晚会的举办能让与会观众能切实感到该企业的独到之处,只有让业主能深深感受到该企业和该楼盘的好,才能真正触发他们的宣传意识,使这种宣传和介绍由一种被动行为变成一种主动行为,将这一目的由宣传变为无形,也就是“此处无声胜有声”,其效果才能达到最佳。
优惠方案(一)
更注重产品与市场的关系,是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能,必须学会如何制订和执行正确的市场营销。
1.房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中,制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说,市场营销计划包括:
1.计划概要:对拟议的计划给予扼要的综述,以便管理部分快速浏览。
2.市场营销现状:提供有关市场,产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3.机会与问题分析:综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4.目标:确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5.市场营销策略:提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6.行动方案:本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7.预计盈亏报表:综述计划预计的开支。
8.控制:讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述,计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容,内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1.市场情势
应提供关于所服务的市场的资料,市场的规模与增长取决于过去几年的总额,并按市场细分与地区细分来分别列出,而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2.产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。
3.竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4.宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势,即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础,找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
1.机会与挑战分析
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动,应把机会和挑战分出轻重急缓,以便使其中之重要者能受到特别的关注。
2.优势与劣势分析
应找出公司的优劣势,与机会和挑战相反,优势和劣势是内在因素,前者为外在因素,公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略,公司的劣势则是公司要改正的东西。
3.问题分析
在这里,公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标,策略与战术的确立。
四、目标
此时,公司已知道了问题所在,并要作为与目标有关的基本决策,这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。
有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。
1.财务目标
每个公司都会追求一定的财务目标,企业所有者将寻求一个稳定的长期的盖率,并想知道当年可取得的利润。
2.市场营销目标
财务目标必须要转化为市场营销目标。例如,如果公司想得180万元利润,且其目标利润率为销售额的10%,那么,必须确定一个销售收益为1800万元的目标,如果公司确定每单元售价20万元,则其必须售出90套房屋。
目标的确立应符合一定的标准:
各个目标应以明确且可测度的形式来陈述,并有一定的完成期限。
各个目标应保持内在的一致性。
如果可能的话,目标应分层次地加以说明,应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。
五、市场营销策略应在此列出主要的市场营销策略纲要,或者称之为”精心策划的行动”。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择,每一目标可用若干种方法来实现。例如,增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得,也可以通过增大房屋销售量来实现。同样,这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后,便可找出房屋营销的主要策略。
策略陈述书可以如下所示:
目标市场:高收入家庭,特别注重于男性消费者及各公司,注重于外企。
产品定位:质量高档的外销房。有商用、住家两种。
价格:价格稍高于竞争厂家。
配销渠道:主要通过各大着名房地产代理公司代理销售。
服务:提供全面的物业管理。
广告:针对市场定位策略的定位的目标市场,开展一个新的广告活动,着重宣传高价位、高舒适的特点,广告预算增加30%。
研究与开发:增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。
市场营销研究:增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解,并监视竞争者的举动。
六、行动方案
策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答:将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。
七、预计盈亏报表
行动方案可使经理能编制一个支持该方案的预算,此预算基本上为一项预计盈亏报表。主管部门将审查这个预算并加以批准或修改。
八、控制
计划的最后一部分为控制,用来控制整个计划的进程。通常,目标和预算都是按月或季来制定的。这样公司就能检查各期间的成果并发现未能达到目标的部门。
有些计划的控制部分还包括意外应急计划,简明扼要地列出可能发生的某些不利的情况时公司应采取的步骤。
8.2市场营销计划的执行
营销执行是将营销计划转化为行动的过程,并保证这项任务之完成,以实现计划的既定目标。
策略所论及的是营销活动是”什么”和”为什么”的问题,而执行则论及到”谁”去执行,在”什么地点”、”什么时间”和”怎么样”去执行等问题。策略与执行密切相关,策略指导着执行,如给营销方案分配一些基金,指导房屋销售人员改变推销重点,重印价格表等。另外,执行也是一种策略反馈,即预计在执行某一策略过程中会产生的因难将影响策略的选择。
房地产优惠方案(二)
株洲,位于湖南东部湘江之滨,距省会长沙50公里,总面积11262平方公里,总人口372万,其中城区面积60平方公里,城区人口75.9万,下辖4县一市。据统计:20XX年株洲市生产总值394.1亿元,人均国民生产总值达到10800元,人均可支配收入8986元,居民生活水平在不断提高。由于株洲有着非常优越的地理位置和工业基础比较发达,株洲已成为全国对外开放的重要城市和重要出口商品基地,旅游业逐步发展成为株洲的重要产业,近年来随着房地产业的扩张,株洲的商品房交易也日趋火爆,2015年7月天然气将进入株洲,房地产市场的火爆和天然气的入株必然会为厨卫产品带来全新的发展机遇和市场空间。X品牌是湖南当地的厨电品牌,在株洲灶具市场占有67%的市场份额。为把握商机,占领市场,积极开辟新的销售渠道,X品牌利用自身的地缘优势,针对房产市场专门组织了一系列的小区促销活动。
一、活动目的
提高X品牌知名度及市场占有率,拓展新的销售渠道以扩大销量。
二、活动主题:购X品牌家厨,创造美好新生活。
三、活动前期准备:
A、宣传品制作。
①条幅:保证每个小区悬挂3条,可挂在小区外墙、路边树干及小区内主干道上。内容可为:X品牌家厨义务维修服务点;X品牌创造舒适健康新生活;新生活,新家厨——X品牌家厨,条幅作为现场的促销广告,内容为X品牌企业标准色,蓝底白字,以吸引消费者注意,形成强烈的视觉冲击力。
②海报:张贴于小区宣传栏或小区门口、外墙、现场咨询台或产品上,以引起消费者注意,达到宣传的目的。
③X展架:内容主要是产品形象及企业形象 Logo以及促销活动内容及服务内容等。
④DM宣传单页:由导购员或临时导购员在小区门口,人流量大的过道交叉路口,主要干道及小区活动现场向消费者散发大量的宣传品、DM宣传单页,向消费者传递信息应直接,完整,因此DM宣传单页包括公司简介及公司理念等,适当印上产品型号、尺寸及简介。另增加售后服务承诺及售后服务联系电话,免除消费者后顾之忧。
⑤楼层贴:制作楼层贴张贴于各个小区的每层楼道内,颜色为X品牌企业标准色,如蓝色和白色,蓝底白字或白底蓝字,内容主要以公益性质宣传语为主:如X品牌集团与您共创全国文明城市;争做文明株洲人;X品牌集团祝您身体健康,步步高升等。
⑥帐篷:帐篷统一印刷企业CI形象,并于小区直销活动开始前运送至小区活动现场,增加企业和产品知名度,提升品牌形象。
⑦售后服务联络卡:增加厂家与消费者的感情,提高企业的美誉度,引起消费者信赖。
B、小区选择:
①首先对小区的总体情况做调查,了解小区的开发商背景及住宅楼的开发规模,并且对业主的背景进行分析,围绕目标消费者进行信息收集,确定合作伙伴。
②了解希望合作小区的管理制度并与物业人员沟通,了解对方对小区活动的看法,探讨合作模式,以便更好的开展小区活动,避免不必要的麻烦。
③在与房地产开发商签定合作协议,以开发商品牌和X品牌共同活动的方式进行,以提高各自销量。如:“湘银、X品牌与您携手共创美好新生活。”
C、直销活动宣传方式。
①在进入小区直销活动前,组织人员进入小区内以地毯式发放宣传单页,做到家家户户均看得到X品牌的宣传单页。
②在各小区楼道内贴上楼层贴,提高影响力,悬挂横幅于各小区内,增强品牌知品度,扩大影响。
③在现场摆点直销时,不仅发放DM宣传单页,另可附加奉送一系列小礼品扩大宣传的影响力。
④在小区现场销售过程中,可发动现场的消费者参与,以引起其他消费者对X品牌产品和促销活动的注意,利用他们之间的信任和喜欢“凑热闹”的心理来宣传活动,以拉动销售。
⑤利用房地产开发商展览大厅,放置X品牌DM宣传单页或联合促销广告单页。
⑥借助售楼小姐进行推介,如购房一套,赠送X品牌优惠券**元或凭X品牌的DM宣传单页可享受ⅹ**折优惠,或免费清洗一次。
D、导购员。
导购员必须要全面熟悉产品结构和特点,了解产品知识。公司营销部门针对此次活动,有针对性地从各个产品中提炼出卖点,组织专业售后服务人员和技术人员对导购员加以培训,让他们了解各零部件的作用和功能,使导购员真正对产品全面了解,使他们能够在向消费者介绍产品时更有说服力。
活动中,导购员要统一说词,统一口径,统一着装,始终保持友善、热情、微笑的工作态度,积极主动,耐心细致的对消费者讲解活动内容,处处体现出导购员的专业素质,以点燃消费者购买欲望。
另外在终端布置和推销技巧上也加以培训:
1.活动条幅悬挂和海报张贴应在醒目位置,活动赠品也应整齐合理摆放,以吸引消费者注意,引起消费者购买欲望,也烘托出现场的热烈气氛。
2.产品应做到整齐摆放并做堆头,吸引消费者烘托产品热销的情景。赠品也应做堆头,并在赠品上张贴赠品贴。
3.导购员看见消费者后,应主动笑脸相迎,并积极介绍促销活动方式,增强成交率。
4.导购员积极的向前来观看的消费者发放DM宣传单页,当消费者显示出购买欲望后,积极加以引导,促成销售。
5.同时在活动期间,导购员应在每天下班前主动统计销量情况,并及时将信息反馈给经营部,以便经营部作出决策调整。
四、 直销活动内容:
现场演示活动。现场演示是一个非常简单且效果明显的方法,比导购员口头介绍效果要强,“耳听为虚,眼见为实”,这样不仅引起消费者兴趣,也提起消费者购买欲望,更增加了消费者的购买信心。现场的演示从产品的特点功能出发,让消费者知道产品的核心卖点,以引起消费者注意,更利用现场演示吸引更多消费者。
同时为加大直销活动力度,必须附加赠品和开展其它活动,吸引消费者,让消费者真正感觉到现场购买确实能够得到实惠,因此,开展以下活动:
活动方式一:以旧换新活动。内容:购买台式灶,旧台式灶更换新灶,旧台式灶抵现金ⅹ**ⅹ元;购嵌入式灶,旧灶抵现金**元;购买热水器,旧热水器抵现金ⅹⅹ元。
活动方式二:赠品活动。内容:购台式灶,送围裙一条;购嵌入式,送砧板一块;购热水器,送不锈钢鸣笛水壶一个,另可以根据实际情况增加套餐制产品。
活动方式三:免费维修活动。在消费者越来越理性,消费心理越来越成熟的今天,售后服务尤为重要,售后服务不仅要及时、规范、完善,更要做到超前,想用户之所想,急用户之所急,为消费者解决一切后顾之忧,开展免费维修活动,进一步提高品牌效应和企业美誉度。
五、 活动中应注意的问题。
①注意天气变化,避开下雨、狂风等不利于开展直销活动的天气。
②防范不怀好意的人捣乱,应主动与小区保安联系。
③避免不愉快的事情发生,不要与消费者争吵,特别是售后服务方面、导购员应做到交待清楚,不得误导消费者,心中要紧记“顾客永远是对的”信念。
④如逢竞争对手也在摆点,不抵毁对方,不得为争抢客户而与竞争对手发生争吵。
⑤做好货物、赠品的保管和销量统计工作,防止货物和赠品的流失
六、 活动及效果评估。
针对小区开展的直销活动,不仅可以拓展新的销售渠道,同时也可避免与竞争对手直面相接,既抢占了先机,也起到意想不到的效果,品牌知名度得到大大增强,销量也得到提升。
另外对小区直销活动效果做出评估及做出费用预算进行存档备案。
注意了,好的策划书不一定按某种格式,或许一篇好文案本身就是一部好的策划书。以上《促进房地产市场稳定发展实施方案》一文能帮助您解决策划书的撰写需求,如果还想阅读关于“房地产市场调查方案”相关内容,请访问“房地产市场调查方案”专题!
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