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物业管理公司工作手册
行政事务部工作手册目录
部门职能、部门职责--------------------------------------------------------2、3
部门经理职责-----------------------------------------------------------------3
办公室文员职责--------------------------------------------------------------3、4
办公室接待员职责-----------------------------------------------------------4
打印工作规程-----------------------------------------------------------------4、5
复印、胶印、传真规定-----------------------------------------------------5
公司印章管理规定-----------------------------------------------------------5、6
公司发文规程-----------------------------------------------------------------6
公司收文规程-----------------------------------------------------------------6、7
归档管理规定-----------------------------------------------------------------7
档案管理规程-----------------------------------------------------------------7、8
档案借阅规定-----------------------------------------------------------------8、9
办公用品管理规定-----------------------------------------------------------9
计算机管理规定--------------------------------------------------------------9、10
公司空调使用管理规定----------------------------------------------------10
报修接待规程-----------------------------------------------------------------10
投诉接待规程-----------------------------------------------------------------10、11
开票接待规程-----------------------------------------------------------------11
来客接待规程-----------------------------------------------------------------11
维修及投诉回访规程--------------------------------------------------------11
员工食堂管理规定-----------------------------------------------------------11、12
办公秩序管理准则-----------------------------------------------------------12、13
部门职能
部门名称:行政事务部(办公室)
部门本职:企业的办公秩序、行政事务管理
主要职能:文件的拟、收、发、存;
召开会议、编写纪要;
掌握好公司印章;
法律事务、申办证照、有关合同的审核;
检查公司的一切程序是否得到执行。
兼管职能:后勤、职工生活、办公区卫生、临时项目后勤工作;
公司大事记;
其他部门不管的事务工作。
部门职责
1、制定公司的办公秩序条
物业管理公司工作手册第2页
文、行政事务管理规则。2、召开有关行政会议,检查各部门完成公司下达的计划任务并做好纪要。
3、按总经理室指示精神,负责草拟公司的报告、总结及有关规章制度,处理文书来往,保管整理好文件资料,并做好归档工作。
4、抓好员工的政治教育,不断提高员工的思想觉悟和业务水平。
5、严格掌握好公司的一切对外证照申办,熟悉地方关系。
6、掌握保管好公司印章的使用。
7、检查公司的一切程序是否得到执行,发现问题及时反馈信息,并提出整改意见。
8、做好公司财产的登记、使用工作和各部门办公用品的供应及文件物资管理工作。
9、检查食堂的管理情况。
10、搞好打印工作、文件收发管理等机关行政事务工作。
11、完成总经理室交办的其他行政事务工作及有关重大事项的协调工作。
部门经理职责
1、负责制定公司各项规章制度,并组织落实。
2、负责撰写、审核各类应用文稿,负责宣传、公关接访联络工作。
3、负责安排各种会务及做好记录,编写会议纪要和决议。
4、协助正、副总经理处理日常事务,上传下达,协调部门工作。
5、负责公司考核规程的贯彻执行。
6、负责公司办公用品的采购和管理。
7、负责管理好公司公章的使用和审核盖章。
8、负责做好公司的档案管理。
9、完成公司领导交办的其他工作。
办公室文员职责
1、处理好有关信函、电报、电话,并做好记录,及时上传下达。
2、将当天的报刊杂志分类放好,并负责每天打扫总经理室、会议室和会客室。
3、负责公司各部门日常办公用品的采购和管理。
4、打印、记录有关文件、指示或资料。
5、处理由办公室寄出的函件、包裹等。
6、负责公司公文、资料的收发登记及分类、整理保管工作。
7、负责做好考勤管理工作。
8、负责检查监督《办公守则》的执行贯彻。
9、负责公司的档案管理工作。
10、负责按规程保管和使用公司公章。
11、负责办公设备的使用和保养。
12、完成上级领导交办的其他工作,替部门经理或总经理室处理有关事务。
办公室接待员职责
1、负责做好总线电话的接听和转接工作。
2、负责做好开票接待工作。
3、负责做好报修接待工作。
4、负责做好投诉接待工作。
5、负责做好来客接待工作。
6、负责做好报修、投诉处理结果的回访工作。
7、保管好店铺租赁合同、有关通知书,并负责各店铺钥匙的保管。
8、负责校对各类店房档案,将发生变化的有关资料及时登记有关台帐,并通知输入电脑,确保各类店房档案资料的准确性。
9、负责公司资产的登记和管理。
10、负责按《办公守则》要求,检查监督执行情况。
11、完成上级领导交办的其他工作。
打印工作规程
1、公司发文的打印,需经有批准发文权的领导在《文件签发单》上签字同意后方准打印。一般文件的打印须根据《打印联系单》中本部门负责人签署的意见执行。打印员不得直接接受各部门的打印任务。
2、根据打印材料的不同性质在电脑中予以归类保存,并及时清理电脑中的文档资料(临时性文档资料的保存期为一周)。
3、必须在规定的时间内完成打印任务,不得拖拉,完成后请各部门负责人签收。
4、树立严格的保密观念,不得将打印中有关商业机密或公司管理中须保密的事项透露给他人,不得将文件资料随意摊放,操作中报废的纸张要及时处理,防止过失造成泄密。
5、将打印原件和《打印联系单》一并保存,并在月底作统计总结。
复印、胶印、传真规程
1、文件资料的复印和胶印必须填写《复印、胶印联系单》,经部门负责人同意后安排办理,经办人凭发票和《复印、胶印联系单》报销。
2、文件资料的传真必须办理登记手续。员工私人资料不得在公司传真机递送,特殊情况须经行政事务部负责人同意,收取成本费。
3、应对送来复印、传真的文件资料做好登记,并在月底作统计总结。
公司印章管理规程
1、公司印章的使用和保管由行政事务部专人负责,公章保管人不得委托他人代为盖章,不准在空白纸上盖印。
2、必须根据有效的《用印审批登记表》来盖章。
3、将《用印审批表》及用印文件的复印件一并存档。
4、以下文件资料用印由部门负责人提出,须报总经理审阅或请示总经理同意:以公司名义和外单位签署的协议和各类经济合同;财务部门上报的各类会、统计报表;以公司名义向有关主管机关发送的请示、报告及重要信函;劳动工资、人事调动及人事聘用和劳动合同;在业务往来活动中,向有关业务单位发送的重要信函;公司的正式发文。
5、以下用印由部门负责人提出,经行政事务部负责人审核后盖章:各类已盖章文件资料、报表的复印件或抄件;对外工作联系中需要用印的一般信函;以公司名义上报有关部门宣传用的一般资料;公司员工外出联系工作介绍信及员工情况的有关证明。
6、印章的刻印、更换一律由办公室统一办理,废弃的印章由办公室统一收回保存。
公司发文规定
1、以公司名义发文时,由主办部门起草,填写发文稿,由公司办公室核稿,呈公司领导签发。公司办公室负责登记编号,组织打印外发。以部门名义发文时,公司办公室仅负责打印工作。
2、公文必须一文一事,主送单位只能一个,不得越级行文,行文简明扼要,文字清晰。
3、一切以公司名义上报外发的文件、信函、电文,公司办公室都要留存底稿备查。上报和外发文件有上级来文的要将上级来文一并附后装订归档。
4、各部门之间文件往来、资料供给等由部门间互相递送。
公司收文规程
1、凡上级和外单位发来的文件、信函、电报、内刊等由公司办公室专人负责签收、拆封、分类编号、登记收文登记台帐,送办公室主任审阅后,再送公司领导批阅。
2、各部门从有关部门及业务单位直接带回的文件,在填写《文件资料移交单》后交由办公室按有关收文程序办理并统一登记归档。
3、经公司领导批阅后的文件,办公室要及时收回,按批示迅速准确地送阅和传递。
4、对发送的文件、信函、电报都要随时查询催办,防止办文拖期。
5、要求各部门在文件承办后,将办理结果在文件处理栏内,签署承办结果、承办人姓名、时间等。
6、将承办完毕后的文件立卷、归档。
7、上级下达的业务性文件,承办部门办完后,需要留存的,公司办公室签批后可以复印留用。
归档管理规定
1、凡是反映公司生产经营和企业管理等具有查考利用价值的文件资料均属归档范围,凡属归档范围的文件资料均由公司统一管理,由行政事务部文员专职负责。
2、归档的文件资料,原则上必须是原件,原件用于报批不能归档或有关部门须保留的,保存人必须到办公室登记,办公室保存复印件。
3、凡公司业务活动中收到的文件、函件承办后均要及时归档;以公司名义发出的文件、函件要留底稿及正文备查。
4、业务活动中的有关请示报告及公司领导批复,属付款性质的,由财务部保存原件;其他重要报告,在企业资料归档范围内的,连同有关资料由经办人整理后移交档案室。归档范围外的请示报告由各部门自行保管。
5、由公司对外签订的经济合同,均保留两份原件,办公室、财务部各存一份。特殊情况只有一份原件时,财务部保存原件,办公室保存复印件并注明原件存放处。
6、公司的收文、发文等文书资料在办公室归档。
档案保管规程
1、由行政事务部文员专职负责公司档案的保管。
2、归档资料要进行登记,编制全行目录。
3、科学地编制分类法,根据分类法,编制分类目录;根据需要编制专题目录,完善检索工具,以便提供利用。
4、档案要分类,分卷装订成册,保管要有条理,主次分明,存放科学合理。
5、库存档案必须图物相符,账物相符。
6、档案管理人员要熟悉所负责的档案资料,了解利用者的需求,掌握利用规律。
7、根据有关规定及公司的实际情况,确定档案保管期限,每年年终据此进行整理、剔除。
8、经鉴定需销毁的档案,由档案室编造销毁清册,经公司领导及有关人员会审批准后销毁。销毁的档案清单由档案员永久保存。
9、严格做好档案安全保密制度,做好档案流失的防护工作。
档案借阅规定
1、档案属公司机密,未经许可不得外借、外传。外单位人员未经公司领导批准不得借阅。
2、借阅部门保管的档案、材料,须经档案所属部门负责人批准。借阅档案材料,属借阅部门经办的,由部门负责人批准;借阅非本部门经办的档案、材料须经办公室负责人批准。阅档必须在办公室指定的地方,不得携带外出。需要借出档案的,须经办公室负责人批准。
3、借阅档案,必须履行登记、签收手续。
4、借出档案材料的时间不得超过一周,必要时可以续借。过期由档案员催还。需要长期借出的。须经办公室负责人并报总经理批准。
5、借出档案时,应在借出的档案位置上,放一代替卡,标明卷号、借阅时间、借阅部门或借阅人,以便查阅和催还。
6、调阅或借阅档案者必须妥善保管档案,不得任意转借或复印、不得拆卸、损污文件,归还时保证档案材料完整无损。否则,追究当事人责任。
7、借出档案资料。因保管不慎丢失时,要及时追查,并报告主管部门及时处理。
办公用品管理规定
1、各部门新调入的工作人员,因工作需要可购买以下物品:圆珠笔、水笔各一支,直尺一把,笔记本一本,胶水一瓶,总价值人民币15元左右。
2、以下物品需经领导签字批准后方可购买:计算器、文件夹或因工作需要的其他物品。
3、各部门工作人员所需用的工作记录本、圆珠笔笔心、水笔笔心以旧换新,旧的收回存档。
4、每月办公用品的购买须填写《办公用品申购单》,经财务部审核后,报经总经理批准方可购买。
计算机管理规定
1、不得使用外来软盘,如必需使用,申报办公室检测后,方可使用。
2、每次上机前,应做好必要的上机登记,要按正常步骤,操作使用机器。下机前要先保护好各类信息,然后按顺序退出,关机。
3、不用电脑时,机器要锁死。未经许可不得让外人使用机器,否则造成电脑损坏,当事人照价赔偿损失。
4、公司电脑只能用于各项企业管理,严禁用电脑玩游戏、处理私人文件等。
5、上机时如遇不正常情况,不准做其他不合实际的尝试,应及时登记现象,以便查找原因,排除故障。
6、当天输入电脑的资料、数据,应用软盘备分,防止资料遗失。电脑使用人员应做好保密工作。
7、电脑使用区域严禁闲人如内。每周五下午下班前一个小时为设备维护保养、机房吸尘等工作时间。
公司空调使用和管理规定
1、当天室内温度达30度以上,方可使用空调。
2、空调的除尘、保养责任人为当天的卫生值日人员。
3、办公室负责监督公司空调的使用和管理。
报修接待工作规程
1、接待人员接到报修后,及时登记《报修台帐》,并告知报修人我们将尽快联系维修人员上门维修,同时告知其上门维修的时间。
2、接待人员将记录的内容如报修人姓名、区位、联系电话、报修内容、预约维修时间等填入《维修单》。
3、接待人员将填写好的《维修单》,在15分钟内送达物业部,并请接收人签字接收。
4、对因特殊原因不能在约定时间内到场维修的,应及时与报修人联系,说明原因并向其致歉,同时预约新的上门维修时间。
5、将《维修单》存档。
投诉接待工作规程
1、接待人员在接到投诉后,应首先向投诉人表示歉意,并在《投诉台帐》上做好登记。
2、接待人员根据投诉内容通知相关部门限期解决,特殊情况应向有关领导汇报,按3处理。
3、对重大的投诉事件,接待人员应开出《工作联系单》以书面方式联系相关部门限期处理,对可能引起严重后果的投诉事件,应及时向总经理汇报,由总经理组织相关人员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理。
4、接待人员负责将相关部门所报的处理结果,登记《投诉台帐》,并由具体解决部门的负责人签字认可。
开票接待工作规程
1、接待人员负责审核是否具有开票资格,对不符合条件(没有缴全市场费用)的前来开票的消费者或经营户,应清楚地向其说明情况。
2、审查合格后,提供开票服务;
3、发票上应注明市场经营户的区位号;
来客接待工作规程
1、接待人员对一般来客,在询问来访目的后,将其带至接待区请其稍等(倒水),再联系相关部门的人员予以接洽。
2、接待人员对重要来客,如上级机关领导等,应请其先到会客室就座,泡茶倒水,然后请公司有关领导接待。
维修及投诉回访工作规程
1、接待人员每星期根据上星期的《维修单》,对维修服务进行回访,回访率不低于30。
2、接待人员按照《投诉台帐》,对投诉100进行回访,回访时间按投诉内容具体确定。
3、回访工作可采取与用户交谈,现场查看、检查等方式综合进行;
4、统计分析回访结果,发现存在的不合格项应及时向相关部门经理汇报,督促解决,并再次进行回访,直至投诉人满意。
员工食堂管理规定
1、公司食堂的管理和主副食品的采购由办公室专人负责。
2、每周按计划采购食品,做到价廉物美,进仓验收。
3、要妥善保管好一切单据,做到手续清楚、准时报帐。
4、经常到市场了解物价情况。
5、定期向各部门员工征求意见,以便及时改进工作。
办公秩序管理准则
一、工作纪律
1、严格履行上下班签到制度。
2、补休、病假或事假应履行请假制度。
3、加班必须履行加班审批制度,否则一律不予承认。
4、工作时间在办公室内应按规定佩带工作牌。
5、严禁在工作场所吸烟和进行各种娱乐活动。
6、严禁中午在办公室内午休。
7、非工作需要,不得在办公时间里翻阅报纸和上网。
8、工作时间不得办理私事,特殊情况须向本人的直接领导请假。
9、不得在办公场所高声喧哗,自觉维护办公气氛。
10、除特殊原因外,员工在办公时间内原则上不接待因私来访者。
11、未经有关负责人同意,非相关人员不得随意使用电脑。
12、非因工作需要或得到允许,员工不应在他人工作区域(如:办公桌、电脑)前滞留。
13、一般性来客应在办公室接待区接待,重要来客应安排在会客室接待,不允许在办公桌旁接待来客,以免影响其他同事办公。
14、凡需使用会议室的部门应事先到办公室登记,由办公室统一安排。
二、电话
1、除因特殊原因,员工在上班时间不应打私人电话。
2、接电话时必须使用规范用语:“您好,方天大市场”、“好的,请稍等”、“对不起。他不在,请问需要留言吗?”、“再见”等。
3、在公司正常上班时间内,总机电话由前台接待员负责应接,如因事离开,其他员工应主动应接。
三、办公环境
1、办公区的墙面、门面等不得随意粘贴、张挂任何图表或物品,办公区内不得随意添置或移动桌椅。
2、认真做好卫生值日工作,保持工作环境整洁。
3、卫生标准:公共楼梯间及过道要求:地面、墙面无灰尘、杂物、污迹,窗玻光洁明亮,窗台无灰尘,扶手面无污迹,台阶面无杂物、灰尘、污迹;办公室内要求:地面、墙面无灰尘、杂物、污迹,窗玻光洁明亮,窗台无灰尘;洗手间要求:地面无污迹、水迹、灰尘,面砖、门面无污迹,便器内无杂物、表面光洁,室内无异味,窗台无灰尘,把手光洁无污。
行政事务部
物业员工培训手册车辆管理保安教程
安全护卫篇/
5.1目的
确保停车场内的车辆及设施、人员安全,保证车场车辆停放整齐有序。
5.2适用范围
适用于物业管理辖区内停车场的车辆停放管理
5.3车辆进场停放。
a)停车场只对辖区内的住户、本公司职员开放,其余外来车辆不允许在停车场内停放。
b)当有车辆进场时,当值保安员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。
c)检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即当面向车主提出,并在《车辆班/班交接记录》上作详尽记录。
5.4收取车位使用费:
a)属长期停放并已交纳车位使用费的车辆,保安员应要求车主出示《准入证》,并翻查《车辆车位使用费交付台帐》核实后允许停放;
b)填写收费收据交车主,并在《车辆车位使用费台帐》上准确登记。
c)填写《准入证》并贴于车辆明显处。
d)临停车辆进场时,当值保安员应记录进场时间和离场时间,并请车主签字确认。
5.5车辆离场。
a)当有车辆离场时,检查车位使用费是否已交足,没有交足车位使用费,应要求车主补交车位使用费后再离场;
b)若检查中发现异常情况,应立即拦截车辆,并及时通知班长或主管前来协助处理。
5.6巡视。
a)车场当值保安员每小时至少详细检查车辆的车况1次,发现漏油、未上锁等现象及时通知车主,并在值班记录本上做好记录,同时报告班长处理
b)发现无关人员或可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按《突发事件处置程序》处理。
5.7相关支持文件:《××大厦汽车停放管理暂行办法》
物业员工培训手册应急处置教程
安全护卫篇/应急处置教程
6.1目的
规范安保部处理突发事件的程序(火警、火灾除外),提高对突发事件的应急处理能力,维护辖区内的正常工作和生活秩序。
6.2适用范围
适用于管理辖区范围内各类突发事件的处理(火警、火灾除外)。
6.3职责
6.3.1安保部经理、主管负责指挥突发事件的处理。
6.3.2保安班长负责落实保安部经理主管下达的命令,具体处理突发事件。
6.4程序要点
6.4.1处理各类突发事件的基本原则。
6.4.1.1快速反应原则。
a)当值保安班长接警后2分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理。
b)安保部主管在当值时接到突发事件报告后2分钟内到达突发事件现场进行紧急控制处理。
c)保安部主管在休息时接到突发事件报告后,15分钟内到达突发事件现场。
6.4.1.2统一指挥原则:
a)处理突发事件由主管经理负责统一指挥;
b)在特殊情况下,由保安部主管负责统一指挥;
c)保安部班长协助指挥突发事件的处理。
6.4.1.3服从命令的原则:
安保部班长需无条件服从安保部主管的命令,并负责对突发事件的处理过程做详细记录。
6.4.1.4团结协作原则:
安保部作为突发事件的处理部门,行使公司赋予的指挥权和处理权,公司任何部门或个人不应干预。在安保部作出突发事件处理决定时,各相关部门均应团结一致,紧密协作,配合保安部处理好突发事件。
6.5盗窃。
6.5.1当保安班长、保安队员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时,立即用通讯器材(对讲机或电话)向安保部主管报告现场的具体位置,然后留在被盗窃现场,或迅速赶赴被盗窃现场,维护现场秩序,保护现场,禁止一切人员进出现场:
a)保安尼员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况;
b)保安队员到达现场前,案犯已逃离现场时,可用电话或对讲机报告,但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语:“某班长,请你速到某某位置(或使用特殊频道报告)”;
c)保安队员到达现场时,如案犯仍未逃跑或已被抓捕,可使用对讲机向安保部主管、班长报告。
6.5.2安保部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣保安保安队员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥。
a)与当值保安班长联系,要求保安班长对案发现场进行保护。
b)安保部主管到达现场立即了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要作出布置:
——向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后,视情况立即组织保安队员去抓获犯罪嫌疑人;
——安保部主管将了解的案情及收集资料进行甄别;
——安保部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向经理汇报,请示作出进一步工作指示。
——安保部经理收集有关资料及信息后,根据案件损失及影响的大小向公安机关/总经理报告案情。
6.6打架斗殴。
6.6.1当值保安班长、保安员在巡逻中发现有打架斗殴行为或接到打架斗殴报案时:
a)应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止,防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时,保安队员应立即用通讯器材向安保主管报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围。
b)将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通秩序,保护好现场。
c)将因打架斗殴造成伤亡的人员,视其伤势的轻重送医院抢救。
6.6.2安保部主管接报告后,立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安队员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥。
a)与当值保安班长联系,要求保安班长对现场进行保护。
b)安保部主管到达现场立即了解案情及相关资料,根据现场的事态作出布置:
——调遣机动保安队员对打群架的事件进行增援;
——调派车辆对重伤有生命危险的人员送医院抢救;
——对事态轻微的事件进行调解;
——对事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人扭送公安机关处理。
c)安保部主管将收集的资料及作出的工作布置向经理汇报,请示作出进一步的工作指示。
6.6.3安保部经理收集有关资料及信息后应做好工作安排,处理善后工作,对于事态严重造成人员伤亡时,应立即与公安机关协调有关的处理工作,并报告总经理。
6.7抢劫。
6.7.1当值保安班长及保
物业员工培训手册应急处置教程第2页
安员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时:a)应立即上前制止该违反犯罪行为或迅速赶赴现场制止,并对现场进行保护,同时用通讯器材向安保主管报告;
b)如犯罪嫌疑人仍在现场时应立即抓捕带回安保部,并请事主一起到安保部后交由公安机关处理;
c)向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况,如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治;
d)在追捕犯罪嫌疑人,遇敌众我寡,敌强我弱时,应采取“敌逃我追,敌强我缠,一边追一边联络”的方法,等支援的保安队员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人,以免造成不必要的损伤。
6.7.2安保部主管接报告后,立即用通讯器材指挥、调遣案发现场附近的保安员和当值的保安干部、机动保安员对现场进行封锁和保护,并迅速赶赴现场指挥。
a)与当值的保安班长联系,要求保安班长到案发区域保安员参加现场保护工作。
b)安保部主管到达现场后立即了解案情及相关资料,根据案情需要及时作出布置:
——调派保安队员增援、抢救、围捕、保护现场;
——向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫的经过并制作笔录,对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问并制作笔录;
——将有关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。
d)保安部主管将收集的资料、讯息及作出的工作布置向主管经理汇报,请示作出进一步的工作指示。
6.7.3安保部经理接报告后立即赶赴现场,处理善后各项工作,上报公安机关及公司总经理,积极配合公安机关工作。
6.8凶杀。
6.8.1当值保安班长及保安员在巡逻中发现有凶杀行为或接到凶杀报案时:
a)立即赶赴现场制止违反犯罪行为,并对现场进行保护,同时用通讯器材向安保部主管或安保部经理报告;
b)封锁案发现场,在公安人员到达前,坚决禁止任何人进出现场(如公司领导、受害者家属、朋友等);
c)犯罪嫌疑人尚未逃离现场时,应将其抓获,并扭送公安机关处理;
d)对伤者应立即送往医院抢救;
e)在搬抬过程中所走过的路线及碰过、接触或搬抬过的物件,均应进行认真细致的登记;
f)在公安人员到达时,立即将登记的事项向公安人员报告。
6.8.2安保部主管接报后立即上报安保部经理,并迅速赶赴现场指
a)调遣指挥现场附近的保安队员和当值的保安班长及机动保安队员对现场进行警戒封锁,严格检查出人人员;
b)维护和疏导现场及交通秩序,抢救伤者,做好各项记录;
c)协助公安机关工作,提供资料及线索。
6.8.3安保部经理将案情向公安机关通报,并协助和指挥保安人员配合公安人员工作,并将案情报告总经理。
6.9中毒事件(如住户煤气、食物中毒等)。
6.9.1当值保安班长及保安队员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时:
a)应立即用通讯器材报告安保部主管,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒物不再继续扩散,疏散现场周围的围观者;
a)对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快送往医院抢救;
b)对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸通畅,注意保温并立即送往医院抢救;
c)将中毒人员人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告安保部主管。
6.9.2安保部主管接到报告后,立即调遣人员支援,并报告安保部经理并迅速赶赴现场参加抢救:
a)调遣指挥当值的保安班长、保安队员、机动保安队员维护现场,疏散人员及抢救中毒人员;
b)调查中毒的原因,核准毒源是否确已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡;
c)亲自护送中毒者到医院抢救,并将抢救情况及时报告安保部经理。
6.9.3安保部经理将情况通报有关部门及总经理:
a)若中毒事件是属犯罪行为所致,应及时向公安机关报告;
b)将中毒情况通报给医院,请示求援;
c)通知中毒者家属进行对外协调工作。
6.10交通意外事故。
6.10.1当值保安班长及保安队员在巡逻中发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时:
a)应立即用通讯器材报告安保部主管发生交通意外事故现场的具体位置;
a)留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场,抢救伤者;
b)对重大的交通意外事故须请示安保部主管进行支援。
6.10.2安保部主管接报后立即报告主管经理,并迅速赶赴现场参加抢救。
b)调遣指挥当值的保安班长、交通意外事故现场的保安队员、机动保安队员维护现场秩序、交通秩序。
c)送重伤者到医院抢救。
d)报交警支队事故科(电话110):
——事故发生的时间及地点;
——事故造成的伤亡及损毁情况;
——已送抢救情况。
6.10.3安保部经理接报后立即赶赴现场,根据事故的需要,向120求救,并报交警支队和公司总经理。
6.11台风、水浸、火灾等自然灾害事故。
6.11.1当值保安班长及保安队员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时:
a)通知或协助住户做好防风措施,协助设备维修部对水浸的疏导排泄工作;组织对火灾的救援灭火工作;
b)防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时,伴随发生犯罪行为;
c)协助交警部门处理辖区内的交通意外事故。
6.11.2安保部主管接报后立即调遣、指挥安保部的所有保安队员支援其他部门处理各类灾害事件。
6.11.3安保部经理接报后立即作出统一指挥:
a)安排人员及车辆对住户做好疏散工作;
b)通报医院、公安、消防等有关部门,请求救援;
c)报告公司总经理。
6.12其他突发事件。其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。
6.13相关支持文件
《应急处置业规程序》
员工的素质决定企业的发展,有一支作风过硬、业务娴熟的员工队伍,才能实现企业理念,弘扬企业精神。因此,员工的入职培训和在职培训是企业蓬勃向上的关键。《员工培训手册》是企业员工的“培训指南”,凡进入企业的员工都必须通过入职培训合格方可上岗,然后在工作实践中不断培训提高。我们由衷地希望,以《员工培训手册》为切入口,全面塑造职业化团队,追求企业效益的最大化,实现××、走出××的宿愿。
第一章共同课目目的:了解企业创业史、现状及远景,熟悉《员工守则》和企业各项管理制度,恪守职业道德,掌握服务技能,增强服务意识,发扬团队精神,实现企业理念。
一、企业概况、企业理念、企业精神和企业宗旨;
二、职业道德;
三、企业各项规章管理制度;
四、《员工守则》;
五、相关法律、法令及法规;
六、管理区域基本情况介绍、观摩;
七、业主基本情况;
八、团队精神;
九、服务理念、服务技巧。
第二章财务会计岗位
目的:熟悉企业各类会计岗位职责及各项财务管理制度。
一、会计人员基本职责;
二、财务部经理岗位职责;
三、现金出纳会计岗位职责;
四、现金管理;
五、材料物资管理;
六、
、成本费用管理;
七、会计档案管理。
第三章管理员岗位
目的:熟悉管理员岗位职责,牢记业主基本情况,学习业务知识,提高服务水平。
一、物业管理员岗位职责;
二、《物业管理条例》等法律、法规宣传;
三、与业主及内部员工的沟通技巧;
四、三级检查制度,各岗位工作内容、工作纪律、工作标准;
五、收费标准、收费期限及收费台账管理;
六、熟记业主基本情况;
七、二次装修管理。
第四章供配电岗位
目的:熟悉电工岗位职责及项操作、维保规程,提高业务技能,加强供电设备管理,保让供电设备的稳定、安全、满负荷运转。
一、电工岗位职责;
二、配电房管理规定;
三、配电房交接班制度;
四、配电房运行管理规程;
五、配电房安全操作规程;
六、供配电设备(设施)维修保养规程;
七、干变式变压器保养规程;
八、低压配电柜控制柜保养规程;
九、弱电系统维修保养规程。
第五章给排水岗位
目的:熟悉水工岗位职责及操作、维保规程,加强给排水设备管理,保证设备性能良好,确保设备处于良好的运行和备用水状态。
一、水工岗位职责;
二、水泵房管理规定;
三、给排水设备(设施)运
行管理规程;
四、给排水设备(设施)的维修保养规程;
五、水泵定期保养规程;
六、水泵房安全操作规程。
第六章中央空调岗位
目的:熟悉中央空调工岗位职责及维保、应急规程,保障中央空调设备住性能良好,掌握应急处置方法,减少损失,保证冷气供应。
一、中央空调工岗位职责;
二、中央空调设备保养规程;
三、风机保养规程;
四、空调工交接班制度;
五、空调系统应急处理规程;
六、空调机房管理规定。
第七章电梯岗位
目的:熟悉电梯工岗位职责及各项操作、维保规程,提高设备管理水平,保证电梯技术性能处于良好水状态,准确、迅速排除电梯故障,及时解救被困人员。
一、电梯工岗位职责;
二、电梯机房管理规定;
三、电梯安全管理规定;
四、电梯运行管理规程;
五、电梯困人救援规程;
六、电梯维修保养规程;
七、自动扶梯维修保养规程;
八、电梯维修保养安全规程;
九、电梯定期保养规程;
十、电梯故障维修规程;
十一、电梯负荷试验规程。
第八章巡护保安岗位
目的:熟悉巡护保安岗位职贵,保证管理区域全方位巡护,掌握重点部位防范措施,学习消防安全知识,增强安全意识,提
高业务能力,防止各类案件、事件发生。
一、巡护保安岗位职责;
二、岗位效能考核细则;
三、巡护路线和巡护时间;
四、巡检项目;
五、突发事件处置程序及现场保护;
六、队列训练、体能训练;
七、反扒知识;
八、消防安全管理制度;
九、灭火器、消火栓操作规程;
十、灭火预案、疏散预案及其它应急处置程序;
十一、大厦技防设施介绍;
十二、大厦重点部位防范措
施;
十三、大厦广场秩序管理;
十四、民事纠纷调解。
第九章门卫保安岗位
目的:孰悉门卫保安岗位职责及门卫管理制度、规定,注重仪容仪表和言谈举止,保持门厅秩序良好,为来往的业主、使用人和顾客提供优质服务,密切注视门厅周边动态,把好大复安全第一关。物业员工培训手册-策划方案
一、护卫保安岗位职责;
二、岗位效能考核细则;
三、护卫保安仪容仪表、言谈举止、列岗标准;
四、队列训练、体能训练;
五、邮件收发管理规定;
六、外来人员进出管理规定;
七、物品搬入、搬出大厦管理规定;
八、门厅秩序维护;
九、钥匙箱管理规定;
十、电话接转规定;
十一、灭火预案、疏散预案及其它应急处置程序;
十二
、业主投诉、报修规程。
第十章监控保安岗位
目的;熟悉监控保安岗位职责,掌握监控设备、技防设施操作规程及一般故障排除方法,充分发挥设备、设施的作用,避免或减少突发事件所造成的损失。
一、监控保安岗位职责;
二、岗位效能考核细则;
三、队列训练、体能训练;
四、消防安全自动报警系统操作规程及一般故障排除;
五、电视监控系统操作规程及一般故障排除;
六、红外线报警系统操作规程及一般故障排除;
七、灭火预案、疏散预案及其它应急处置程序。
第十一章车辆管理保安岗位
目的:熟悉车辆管理岗位职责,养成良好的保安形象,学习车辆管理制度,增强安全防范意识,维护停车库、停车场交通秩序。
一、车辆管理保安岗位职责;
二、队列训练、体能训练;
三、安全防范常识;
四、本岗位服务技能;
五、岗位效能考核细则;
六、灭火预案、疏散预案及其它应急处置程序。
第十二章绿化养护岗位
目的:熟悉绿化工岗位职责,提高专业技能,掌握操作流程、服务要领,增强服务意识。
一、绿化工岗位职责;
二、环境美化、绿化、净化等环保意识;
三、绿化专业书刊、典范资料学习;
四、花卉养护知识,
花卉树木修剪、整形常识;
五、参观学习园林典范单位;
六、绿化工具使用、保养。
第十三章保洁岗位
目的:熟悉保洁工岗位职责,掌握岗位操作规程、标标,严肃工作纪律,树立保洁服务职业道德意识,提高保洁质量。
一、保洁工岗位职责;
二、环境保护意识;
三、工作标准、工作纪律;
四、特殊保洁项目示范观摩、学习;
五、保洁工具使用、保养。
员工培训手册(设备部员工培训管理规程)
1.0目的
规范设备部员工培训内容及程序,使员工培训系统化、科学化,确保员工具备工作所需的知识和技能。
2.0适用范围
适用于物业公司设备部员工的培训。
3.0职责
3.1公司总经理办公室负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培训效果以及对外联系培训教师。
3.2设备部经理负责制定年度员工培训计划,并负责具体组织实施。
3.3设备部各班组长负责协助经理、主管进行专业知识与专业技能的培训。
4.0程序要点
4.1员工培训计划的制定。
4.1.1设备部主管于每年的12月15日前制定出下年度的员工培训计划,并上报公司审核批准。
4.1.2员工培训计划的内容应包括以下各方面:
a)国家的相关法律、法规;
b)明确的培训内容;
c)考核的标准;
d)具体的培训时间;
e)培训费用的预算。
4.2新进公司员工的培训。新员工上岗前需进行3天的培训,并经考核合格后方可正式上岗。
4.2.1第一天上午由主管负责介绍公司的基本情况,讲解公司的各种制度(考勤、奖惩、后勤等);介绍本部门的工作性质、基本运作程序,讲解相关岗位的职责、安全作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉工作区域的环境。
4.2.2第一天下午至第三天上午由主管安排班组长带领新员工试上岗,新员工在班组长的带领下处理本岗位具有代表性的事例,从而熟悉本岗位运作程序。
4.2.3第三天下午由主管安排对新员工进行思想方面的小结及技术技能方面的考试。
4.2.4新员工经考核合格后方可安排正式上岗,不合格者按辞退处理。
4.3专业基础知识培训。
4.3.1专业基础知识培训由设备部主管(工程师)具体负责。
4.3.2专业基础知识培训每个月进行1次,每次不少于30分钟。
4.3.3培训内容:
a)电工类:
——进网作业电工培训教材;
——电工作业安全规程;
——维修电工技能培训教材。
b)电梯类:
——电梯结构原理及安装维修;
——电梯实用技术。
c)公共设施类,如建筑装饰工程施工技术;
d)给排水类,如给排水设备设施使用及维修保养技术;
e)制冷类,如制冷设备原理及使用、维修技术;
f)弱电类,如电子技术基础;
g)柴油机类,如柴油发电机使用及维修、保养技术;
h)锅炉类,如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。
4.3.4培训形式:
a)分工种集中授课;
b)分工种集体讨论。
4.3.5考试方式:
a)试卷考试;
b)课堂问答。
4.4专业技能培训。
4.4.1专业技能培训由设备部主管(工程师)具体负责。
4.4.2专业技能培训每季度进行1次,每次不少于90分钟。
4.4.3培训内容:
a)电工类:
——《供配电设备设施操作标准作业规程》;
——《供配电设备设施运行管理标准作业规程》;
——《供配电设备设施维修保养标准作业规程》;
——《住户家庭安装/维修标准作业规程》。
b)电梯类:
——《电梯运行管理标准作业规程》;
——《电梯维修保养标准作业规程》;
——《电梯故障维修标准作业规程》:
——《电梯困人救援标准作业规程》。
c)给排水类:
——《给排水设备设施操作标准作业规程》;
——《给排水设备设施运行管理标准作业规程》;
——《给排水设备设施维修保养标准作业规程》;
——《二次供水管理标准作业规程》。
d)公共设施类,如《公共设施安装/维修标准作业规程》;
e)制冷类:
——《中央空调操作标准作业规程》;
——《中央空调运行管理标准作业规程》;
——《中央空调维修保养标准作业规程》。
f)弱电类,如《弱电系统维修标准作业规程》;
g)公共类:
——《工具管理标准作业规程》;
——《设备综合管理标准作业规程》;
——《测量设备管理标准作业规程》;
——《值班管理标准作业规程》;
——《住
员工培训手册(设备部员工培训管理规程)第2页
户家庭安装/维修标准作业规程》。h)其他相关规程。
4.4.4培训形式:
a)分工种集体授课;
b)分工种集中讨论。
4.4.5考试方式为现场实际动手能力评估。
4.5服务培训。
4.5.1服务培训由公司安排授课人员讲授。
4.5.2服务培训每季度进行1次,每次不少于90分钟。
4.5.3培训内容:
a)文明用语;
b)仪表仪容;
c)礼貌礼节;
d)服务意识;
e)服务技能;
f)服务要求。
4.5.4培训形式为集中授课。
4.5.5考试方式:
a)试卷考试;
b)课堂问答。
4.6物业管理知识培训。
4.6.1物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。
4.6.2物业管理知识培训每季度进行1次,每次不少于90分钟。
4.6.3培训内容:
a)物业管理法律、法规。其中:《城市异产毗连房屋管理规定》《城市房屋修缮管理规定》为设备部水电维修组、公共设施维修组单独培训内容;
4.6.4培训形式:
a)公司集中授课;
b)讨论。
4.6.5考试方式:
a)试卷考试;
b)课堂问答。
4.7安全培训。
4.7.1安全培训由设备部主管具体负责。
4.7.2安全培训每季度进行1次,每次不少于60分钟。
4.7.3培训内容:
a)操作安全;
b)日常生活安全。
4.7.4培训形式为集中授课形式。
4.7.5考试方式为课堂问答。
4.8思想及文化方面的培训。
4.8.1思想及文化方面的培训由设备部主管具体负责。
4.8.2思想及文化方面的培训每半年进行1次,每次不少于90分钟。
4.8.3培训内容:
a)思想品德;
b)行为准则;
c)语言表达能力(重点加强粤语方面的培训)。
4.8.4培训形式:
a)集中授课;
b)讨论。
4.8.5考试方式为课堂问答。
4.9特种培训。对于设备部的特殊工种(电梯、值班电工、制冷等)应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。
4.10每次培训后,应由设备部主管将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。
4.11培训记录应妥善保存,各类培训计划、《培训记录表》保存期为3年;《员工培训登记表》、《新员工考核记录表》保存期为长期。
5.0记录
《培训记录表》
《员工培训登记表》
《新员工考核记录表》
6.0相关支持文件
设备部全部标准作业规程。
设备部员工绩效考评实施标准作业规程
设备综合管理标准作业规程
值班管理标准作业规程
测量设备管理标准作业规程
供配电设备设施安全操作标准作业规程
物业公司安全护卫员工培训手册
巡护保安教程
2.1目的
规范治安巡护工作,防止治安事件发生,保障辖区内的工作生活秩序正常。
2.2适用范围
适用于物业管理公司辖区内的治安巡护工作。
2.3职责
保安班长负责检查、指导巡护工作、监督工作,协助主管经理处理突发事件。
2.4巡护的基本要求。
2..4.1巡护保安在巡逻过程中,应多看、多听、多嗅,以确保完成巡视工作任务。
2.4.2检查治安、防盗、防火、水浸等情况,发现问题立即处理,并报告上级领导及有关部门。
2.4.3巡查大厦内各个重点部位、治安死角等,发现有可疑人员应前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品。
2.4.4对在大厦内、广场流动摆卖的小贩、推销人员,应劝其离开辖区,必要时通知相关政府部门,协助他们处理。
2.4.5对大厦内的装修工程进行监管,对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。
2.4.6调解一般性民事纠纷,遇疑难纠纷要设法控制现场,及时向领导汇报。
2.4.7配合专职反扒队员,做好卖场的反扒工作。
2.5巡护保安的基本任务。
2.5.1预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为。
a)预防和制止以下扰乱公共秩序的行为:
——扰乱大厦的秩序,致使工作、生产、营业不能正常进行;
——扰乱大厦广场、停车场的秩序;
——结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的;
——捏造或歪曲事实,故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱大厦生活工作秩序的;
——谎报险情,制造混乱的。
b)预防和制止以下妨碍公共安全的行为:
——非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为
——违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定,生产、销售、储存、运输、携带或者使用危险物品的行为;
——非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的;
——未经批准安装、使用电源的;
——在车辆、行人通行的地方施工,对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的。
c)预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为:
——殴打他人,造成轻微伤害的;
——非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的;
——公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的;
——虐待家庭成员、受虐待人要求处理的;
——写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的;
——胁迫或者诱骗不满18岁的人表演恐怖、残忍节目,摧残其身心健康的;
——隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件、电报的。
d)预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为:
——偷开他人机动车辆的;
——故意损毁路灯等公用设施的;
——违反规定破坏草坪、花卉、树木的;
——违反规定,在住宅内、办公区使用音响器材,音量过大影响周围居民的工作或休息,不听制止的。
e)预防和制止违反消防管理的行为:
——在有易燃、易爆物品的地方违反禁令,吸烟、使用明火的;
——故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的;
——拒不执行火场指挥,影响灭火救灾的;
——指使或者强令他人违反消防安全规定,冒险作业的;
——违反消防安全规定,占用防火间距或者堵塞消防车通道的;
——埋压、圈占或损毁消火栓等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用,经公安机关通知不加改正的;
——私接电源或私用大功率电器的;
——侵占消防安全疏散通道的;
——阻碍消防安全出口畅通的;
——防火卷帘门下堆放物品的;
2.5.2保护各类治安事件现场,疏导群众,维护秩序。
2.5.3协助小区内住户报警。
2.5.4救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人,帮助遇到困难的残病人、老人和儿童。
2.5.5受理拾遗物品,设法送还失主,或送交总经理办公室。
2.6巡视大厦内的安全防范情况,提示公司的有关部门、商铺、住户,清除隐患。
2.7巡护工作的检查。
2.7.1巡护保安对广场的违章停车、违章行驶进行检查。
2.7.2巡护保安对管辖区域的治安死角、消防安全重点部位进行检查。
2.8巡护工作的记录
物业公司安全护卫员工培训手册第2页
存档。2.8.1巡护保安将巡逻中发现或处理的情况认真详细地记录在《巡护记录》内。
2.8.2保安班长将本次的情况收集并记录在《值班情况记录本》内。
2.8.3安全保卫部主管对《巡护记录》、《值班情况记录本》的记录内容进行检查后,交安全保卫部存档、保管,保存期一年。
2.9相关支持文件
2.9.1巡护路线和巡护时间。
2.9.2巡更制度。
2.9.3消防安全管理制度。
2.9.4民事调解制度。
物业管理方案
物业管理方案某项目物业管理方案
一、概述
某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、人事
人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号岗位人数主要职责备注
1经理1在董事会领导下,全面负责经营等。
2经营部主任1具体经营事务、人事等。
3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证
4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。
五、经营预测
a)经营收入:19.14万元(年度,以下省略)
l物业管理费:11.34万元
应收12.6万元
30000*12*0.35=126000(元)
预计收入11.34万元(收缴率90)
l维修服务费:0.5万元
l特约服务:5.8万元
l其他收入:1.5万元
b)支出:20.25万元
l人员工资福利:14万元
l办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l维修保养费用:1.5万元
l税金:1.05万元
l不可预见费用:1.2万元
c)润亏:-1.11万元
d)物业接管期间
前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e)公共性服务费构成测算:21.962万元/年,0.61元/月*M2
(1)员工的工资和按规定提取的福利费
序号岗位人数工资标准工资合计
1经理1120xx200
2经营部主任1800800
3办事员36001800
4物业管理员1800800
5安全护卫员75003500
6水电工1700700
7保洁员2400800
工资总额合计9600版权所有
工资总额合计:9600元/月;115200元/年
福利:115200*23=26496(元/年)
合计:14..17万元/年
(2)公用设施设备维修及保养费:1.5万元
(3)绿化管理费:绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元
(4)清洁卫生费:2人*12月*80元/月*人=0.192万元
(5)安全护卫费:7人*200元/年*人=0.14万元
(6)办公费:按管理人员工资总额25计算
5.52万元*25=1.38万元
(7)固定资产折旧费:按10计算即1万元
(8)税费:按营收5.5缴纳即1.052万元
(9)保险费:暂不投保
(10)合理利润:按营收8计算1.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。
六、前期物业接管
a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b)物业接管验收
l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
l是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
l接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式
物业管理方案第2页
上报开发商,请求给予协助解决。
5、办理入伙手续程序
已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费,盖章
业主签署
向业主
八、物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务
频度天一天内办完二遍/天,入伙期间6H/天,消灭违章于未然每周三次100
标准准确符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100,投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90以上收缴率90以上日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗
工作要求冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜春秋季一遍,根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治每月一遍,严重者半月一遍8H/天春夏季一遍,严重者随缺随补
标准均匀,保持绿色长势良好均匀,无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM长势优良不污染环境纯度90以上保洁率99以上绿化率95以上
程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护
道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯
频度8H内随来随办,随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音检查二遍/天,及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修每周检查一遍,即坏即修每月检查一遍,即坏即修每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门每月检查一遍,即坏即修
标准符合规定,无危及安全、外观,无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100凭票收费不索要小费、好处,回访率100,业主满意率90以上平整率无积水,缺损,完好率90以上无积水,无漏隔热层完好整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常,无乱搭乱接,无泄漏灯泡正常,灯罩完好率90以上
程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容定岗检查流动检查学习与训练
消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练
频度24H每周一遍24H,每20分钟一遍24H5分钟内到达现场每周一次,每次1H
标准人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5以下无违章、无鸣笛叫人100无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂
频度二遍/天14H/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,向业主发药一次/年
标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95以上所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95以上无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95以上日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100无蝇、少蚊、少虫鼠密度1以下(夜夹法);蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下
程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁
以下是小编整理的物业管理方案模板,欢迎阅读!
目录
一、项目概况2
二、物业管理内容3
三、物业管理模式9
四、物业公司组织机构和管理制度11
五、物业费的成本测算18
六、业服务内容、标准及质量保证措施25
七、管理总体目标与分项目标38
一、项目概况
1。地理位置
该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。
2。项目主要经济指标
项目计量单位数值
居住区规划总用地Hm213。23
1。居住区用地Hm29。87
①住宅用地Hm26。89
②公建用地Hm21。31
③道路用地Hm21。24
④公共绿地Hm20。42
2。其它用地Hm23。36
居住户数户1292
居住人数人4134
户均人数人/户3。2
总建筑面积万m219。11
1。居住区用地内建筑总面积万m216。23
①住宅建筑面积万m214。87
②公建面积万m21。46
2。大卖场总建筑面积万m22。88
项目计量单位数值
①大卖场面积万m21。17
②扩建面积(三层)万m20。96
③公建面积万m20。75
地下车库及人防万m20。28
3。底层架空面积万m21。25
住宅平均层数层7。5
人口毛密度人/hm2411。1
住宅建筑配套密度(毛)套/hm2128。5
住宅建筑配套密度(净)套/hm2184。0
住宅建筑面积毛密度万m2/hm21。496
住宅建筑面积净密度万m2/hm22。144
容积率万m2/hm21。64
停车率%50。0
停车位辆634
地面停车率%8。7
地面停车位辆110
住宅建筑净密度%28。5
建筑密度%25。6
绿地率%40。2
二、物业管理内容
物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。
1、房屋及设施设备管理
1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:
A、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。
C、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1。2共用设施、设备的管理
范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
三、物业管理模式
居住在jt社区中,不仅提高了住户的生活质量,也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段,通过高素质的管理人员达到的管理效果。
我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。
1、管理方法
1。1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。
1。2提供共管式服务。
1。3严格法规、制度和标准制约,规范组织和个人的管理服务行为。
1。4运用现代化管理手段,实现办公管理自动化。
1。5启动CI系统,致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。
2、运作程序
可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。
3、实施措施
3。1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合,确保安全。
3。2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。
3。3精心养护小区绿化,加强小区环境建设和环保建设。
3。4合理调度、有序停车,人车分流顺畅交通。
3。5发挥规模优势,实施对电梯、保安方面的专业化管理。
3。6在智能化管理上加强各方面工作
3。7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。
3。8开展卓有成效的社区文化活动
4、管理手段
4。1启动思想工作机制,通过思想工作重在激发潜能,充分发挥群众效能和工作积极性,引导员工动机,尊重个人感情,并且针对个性心理做适时的思想工作,工作方式有谈心、座谈等。
4。2执行奖惩制度,在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。
通过奖与惩,做到人人有动力,个个有压力,从而促进工作。
4。3建立激励机制,尊重个体权力,保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精,在提升方式上不拘一格,能者上、平者让,为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。
4。4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策,既要考虑群体效能,更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。
4。5提倡“以人为本”的管理理念,充分发挥每个员工的主观能动性,增强主人公意识和自我实现意识,使其在授权范围内创造性地开展工作。
4。6管理工作的计划性,我们根据各个阶段管理要点的不同,按照轻重有序、科学实效的原则,拟定不同时期阶段的工作计划,并实施。
四、物业公司组织机构和管理制度
1、服务中心组织机构
1。1物业管理公司组织机构图
2、公共管理制度
2。1停车场管理须知
A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。
B、您不要乱停、乱放车辆,不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外,非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。
C、请您不要将车辆停放在小区各出入口处,影响小区居民的出入。
D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。
E、出租车(除特殊情况下)不得驶入小区。
F、对于违反本规定的车辆,保安人员将有权进行锁车及扣押;同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。
2。2卫生管理须知
为了保持小区环境整洁,使业主享受幽雅舒适的生活环境:
A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。
B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当,造成堵塞或损坏,业主应承担全部修理费用及连带责任。
C、请您爱护小区内公共环境,不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为,应由其家长负责。
D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内,避免丢失及影响其他业主的出入。
E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现,物业处不经通知,有权进行清理。
2。3宠物管理须知
为美化、净化小区的居住环境,防止病疫传播,保障广大业主合法权益不受侵犯:
A、您定时携带宠物犬在小区内活动,并佩束犬链,由主人牵领、看管,及时清除排出的粪便;
B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏,请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所;
C、个人豢养宠物不得妨害他人,宠物影响他人正常生活、休息时,宠物主人有义务采取有效措施予以制止;
D、每年须对所养宠物打防疫,防止疾病的传播;
E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置,死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。
2。4绿化管理须知
A、了保持小区环境优美,请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。
B、您不要攀折花草树木,不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等,不要损坏花木的保护措施。
C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。
D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍,不要在绿地内进行体育活动。
E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物,或擅自种植其它作物。
F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏,以免触电及发生其他危险。
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3、内部管理制度(各岗位职责)
3.1物业处经理岗位职责
A。应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部的监督、检查工作;
B。熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度;
C。带领各岗位人员进行小区验收,做好小区的各项管理工作及经济核算工作,完成公司下达的经济指标;
D。做好员工管理工作,检查各岗位人员完成任务情况;
E。鼓励员工积极学习专业知识,注意选拔有潜质的员工,对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见;
F。关心小区管委员会建设,并接受管委员会监督,共同搞好管辖区的各项工作;
G。配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作;
3.2经理助理岗位职责
A。负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关;
B。负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总结;
C。负责对本中心员工各类考核;
D。向管理处经理提交各岗位用人计划;
E。接待来访住户,对住户的投诉及时处理;投诉处理率99%;
F。熟悉楼宇结构、单元数、户数;管线的走向;各种设备操作方法,公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法;督促本中心工作人员及时收缴管理费,收缴率达预定目标;
G。熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定;
H。每日巡查小区,检查各部门工作,发现潜在问题及时安排处理,并加以改进;
I。负责指导、监督健全档案管理,并抽查工作情况;
3.3环境管理部主管岗位职责
A、依据小区的环境规划,制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划,营造小区良好居住环境,搞好小区绿化和清洁卫生;
B、对绿化工作和保洁工作,按人分区划片包干作业管理,做到员工之间任务划分清楚,责任明确,检查考核标准公开,奖惩兑现;
C、负责定期组织员工培训,提高员工的政治素质,业务技能和工作效率;
D、经常巡视检查员工现场工作情况,随时掌握小区内绿化状况和清洁状况,必要时到现场督导员工操作;
E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点,提高社区环境文化品位。
F、定期开展小区的消杀工作,并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作;
G、合理控制本部门各项费用,广开增收渠道;
3.4保安部主管岗位职责
A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作,不断提高保安人员的专业素质和责任心;
B、制定业务培训计划,按计划定期组织专业训练,并做好记录;
C、严格执行各种安全管理规章制度,维护管辖区的正常秩序,维护业主生命和财产安全,并接受物业处和辖区派出所的监督指导;
D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作;
E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作,确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”:
二懂:懂防火措施、懂起火后扑救方法;
三会:会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故;
三能:能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。
F、负责保安部日常工作安排,出勤考核,合理调配人员,坚持白天和夜间的定期查岗制度;
G、定期巡视,对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实,遇到突发事件时以身作责,组织处理;
H、负责与派出所的联系工作,做好辖区安全防范工作;
I、负责水体周围的安全防范,杜绝恶性事故的发生。
3.5工程维修部主管职责
A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实;
B、组织参与设备的大、中、小修,制定计划,负责员工的专业技术培训;
C、负责制定设备、备件采购计划,报财务采购;
D、做好各项记录,收集整理设备技术资料及维修保养记录,做好设备台帐工作;
E、参与违章纠正工作,及时发现和制止违章建筑和施工;
F、负责用户对本部门工作的投诉处理,不合格服务的处理,纠正和预防措施的实施,跟踪检查;
G、负责员工的考评工作,及时上报本部门考勤;
H、合理控制本部门各项费用,广开增收渠道;
3.6、服务中心主管职责
A、熟悉物业管理有关法规政策;
B、负责建立完善服务中心信息流通网络,包括业主报修服务,投诉受理传递,各部门信息汇总,对业主公布信息等;
C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理;
D、制定社区文化活动计划,丰富业主、住户的文化生活;
E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查;
F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。
4、人员配置和人员的素质要求
jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”,确定“重学历,也重能力;重水平,更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能,实行一岗多职,相互协作,体现团队精神。(人员的实际配置以具体管理范围而定)
五、物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
1。1人员编制和基本工资标准:见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序号项目人数(人)工资标准(元/月)总额(元/月)备注
一管理人员6/6650。00
1经理12000。002000。00
2经理助理11500。001500。00
3财务员1800。00800。00
4维修主管11000。001000。00
5保安主管1800。00800。00
6保洁主管1550。00550。00
二普通员工14/9400。00
1维修员2800。001600。00
2保安员9600。005400。00
3绿化员1500。00500。00
4保洁员2450。00900。00
三合计20/16050。00
1。2费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序号项目金额(元/月)依据测算结果(元/月。M2)
一基本工资16050。00/
二福利费2407。50注(1)暂按15%测算
三服装费667。00注(2)
四合计19124。50/
注(1):福利费为工资总额的35。5%,其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1。5%;社会保险占工资总额的20%。
注(2):服装按年均400元/人计算,则每月分摊为:
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
2。1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。
注:因小区新建在保修期中,暂不考虑。
2。2公共设施、设备所用电为
A、(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:
(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×0。60元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×0。60元/千瓦/小时
=2592。00元/月
B、智能化网络运行等综合:1000。00元
C、共计为:3592。00元
2。3电梯运行电费为:每部电梯按每天15元计算则运行电费为:
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
维修保养费用为;每部每月按50元计算则为:
10部×50元/月
=500元/月
3。4水泵运行费:
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、绿化管理费:
小区绿化面积为30000M2,绿化管理费测算见表(03)
绿化管理测算表(03)
序号项目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月。M2)备注
1绿化工具费1000元/年84。00
2劳保用品费500元/年42。00
3绿化用水费400。00/
4农药化肥费200。00
5景观再造费0。10元/M2。年200。00
6合计/926。00
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4、清洁卫生费
清洁卫生费测算表(04)
序号项目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月。M2)
1工具购置费300元/人。年75。00
2劳保用品费300元/人。年75。00
3化粪池清掏费(注1)//
4垃圾外运费1000。00
5环境消杀/100。00/
6合计/1250。00
注(1):化粪池清掏费全年共计约为:2000元,由于小区新建第一年将不会产生费用。
5、保安费:
保安费测算表(05)
序号项目测算依据金额(元/月)测算结果(元/月M2)
1装备费300元/人。年250.00
2人身保险费(暂不计)//
3房租费(暂不计)//
4联建、治安费100元/人。月1000。00
5合计/1250。00
6、办公费:(全年开支办公费约3万元)
月办公费=30000÷12
=2500元/月
7、固定资产折旧费:
固定资产总额为10万元,平均折旧年限为5年,即:
月固定资产折旧费为:100000÷(12×5年)
=1667元/月
8、法定税费:
两税一费为前八项之和的5。75%,则
多层税费=(30309。5)×5。57%
=1688元/月
小高层税费=(36809。5)×5。57%
=2050元/月
9、利润:
利润取10%,则
多层利润=(30309。5)×10%
=3031元/月
小高层利润=(36809。5)×10%
=3681元/月
10、管理成本汇总表见(06)
管理成本汇总表(06)
序号项目金额(元/月)金额(元/月。平方米)备注
一管理成本
1工资福利费19124。50
2维修及保养费10092。00
三、便民服务
物业公司提供的无偿服务(共计24项)
类别编号项目内容
家政服务1代请装修、装饰公司
2代请家教、介绍保姆
3代租售房屋、代租汽车
4发布气象信息、国内外新闻信息
5组织各种展销活动
6无偿配备医药急救箱
7代订中、西餐
8代订牛奶
商务活动9代购车船、飞机票
10代订报刊、杂志
11代办旅游手续
12电话留言服务
13代订酒店、客房
礼仪服务14代购代送礼品、鲜花
15代办喜事庆典
文化娱乐
服务16提供图书、音像制品交流
17开设棋、牌活动场所
18开展各种健康、医疗培训
19组织健身舞晨练队
20开展球类、健身培训
21开展网上游戏攻关竞赛交流会
老年服务22建立老年活动组织,开办老年课堂
23组织老年联谊活动
24组织健康义诊活动
物业提供的有偿服务(共计62项)
类别编号项目内容价格待定
1瓷砖改造
2铺贴普通地砖
3洗手盆安装
4坐便器安装
5安装抽油烟机
6安装分体式空调
7安装热水器
8安装吊灯
9安装电脑、传真等办公设备
10家用电器检查、小修
11换门锁(材料自备)
12更换、检修开关、插座
13空调加氟利昂
14配钥匙、修锁
15查线、换线
16
自行车、摩托车小修
17钟表维修
18更换灯泡、灯管
19更换灯角、灯口、镇流器
20木门窗维修
21清洗抽油烟机
22清洗空调过滤网
23安装音响与家用电器
24安装灯具、门铃、橱柜(不含材料)
25修理更换水阀门、各类软管(不含材料)
26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱(不含材料)
27疏通下水管道
28修理窗帘、拉窗等(不含材料)
29修理家具配件
30内墙修理粉刷
31配木门窗玻璃
家政服务32室内整体保洁
33木地板打蜡
34看护病人
35上门收洗衣服(洗衣费另记)
36接送小孩上学
37家庭绿化盆景造型
38剪裁、宠物喂养指导
39中、西餐
40代购、代售二手电脑家私
41家政培训
42清洁地毯、沙发
43小学生中餐
44学生寒暑假短期学习班
45提供钟点工(家务、护理、照顾小孩或老人)
46为老人读报,聊天
礼仪服务47特殊安全服务
48租售鲜花、盆景
49代接、代送客人
健康服务50健康检查
51建立健康档案
52家庭病床
53儿童保健
54健身培训
商务服务55长途电话
56接发传真
57打字
58复印
59出租商务洽谈室
60出租会议室
61租车
62汽车美容
四、服务承诺标准
序号指标名称国家及jz市标准服务承诺标准服务质量保证措施
01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查,建档记录,确保外观整洁、无破损立面,房屋无改变使用功能,无乱搭建,公用设施及通道无随意占用
02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知,及时赶到现场。零修现场及时完成;急修不过夜,工作量过大以协商形式解决,并按照《维修回访制度》进行回访记录、质量跟踪
03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查,结合部位,严格把关,按照工序维修到位,杜绝二次返工
04保洁率99%99.5%由专职保洁员进行保洁,并实行巡查制度,建档记录,由主管监督,确保小区垃圾日产日清,设施完好,区内洁净卫生
05绿化完好率95%99%制定专职绿化员负责维护,并实行园艺师直接负责的巡查制度,建档记录,确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象
06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护,实行巡查制度,建档记录,由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度,责任落实到人
07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施,有检查、记录,达到排放畅通,无堵、无塌陷、井盖完好无损
08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查,发现问题及时维修,达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺
09路灯完好率95%98%维修工每日检查,随坏随修,做到路灯完好无损,夜间正常使用计划维修保养,保持洁净
10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查,随坏随修,达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁,设施完好无损
11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查,发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作,确保使用功能,保持外观造型完好无损
12小区内治安案件发生率年1‰以下年1‰以下实行24小时保安巡视制度,设立24小时报警中心,充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理,确保小区居民人身财产安全
13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合,确保设施设备完好无损,各项记录齐全
14火灾发生率年1‰以下年1‰以下加强防火宣传教育和防患措施,配齐消防器具,通过消防检查,发现隐患及时处理,并组织强有力的兼职消防队伍
15违章发生率1‰1‰建立巡视制度,对区内各类违章通过巡查,发现问题及时处理,对违章现象跟踪管理,建档记录,通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章
16违章处理率95%99%
17住户有效投诉率2‰1‰按政策规定做好各项工作,强化服务意识,了解住户需求,满足住户合理需要,及时为住户排忧解难,投诉处理有记录,有回访
18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作,强化服务意识,了解住户需求,满足住户合理需要,及时为住户排忧解难,投诉处理有记录,有回访
19管理人员专业培训合格率90%100%管理人员持证上岗,培训与自学相结合,有培训制度,培训计划、培训考核、培训记录,保证人员较高的专业素质
20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度,做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合,业主满意、文明服务
21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段,开展温馨服务、亲情服务,在日常服务过程中及时收集住户需求信息,尽可能满足住户需要,与住户加强沟通,确保住户对物业管理满意程度
22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便,保证档案资料齐全
23管理费收缴率90%95%按照规定收取,杜绝擅自提高收费标准和乱收费,合理使用费用,做到取之于民、用之于民
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七、管理总体目标与分项目标
为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区,物业管理公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理,我们的目标是:
自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号;二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区;三年内获得jz市物业管理示范住宅小区;四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。
注意了,好的策划书不一定按某种格式,或许一篇好文案本身就是一部好的策划书。以上《员工培训手册(物业管理知识篇)》一文能帮助您解决策划书的撰写需求,如果还想阅读关于“物业管理方案”相关内容,请访问“物业管理方案”专题!
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