第二条本暂行办法适用于经物业管理行政主管部门资质审查并经工商行政管理机关登记注册的物业公司及其它物业管理单位(统称物业管理单位),在城镇范围内接受物业产权人、使用人委托,对住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治以及提供其他与居民居住环境和生活需求相关的服务所收取的费用。未领取物业管理资质证书和营业执照的,不得收费。
非住宅小区的住宅和非住宅房屋物业管理服务收费,参照本暂行办法执行。
第三条各级物价部门是城市住宅物业管理服务收费的主管机关。物价部门应会同物业管理行政主管部门加强对城市物业管理服务收费的指导与监督。物价部门对城市物业管理服务收费,实行统一领导,分级管理的原则。凡在省工商行政管理部门登记注册的驻晋中央或省级物业管理单位的服务收费,由省物价部门直接管理
或委托属地管理;其他物业管理单位的服务收费,由各地、市物价局部门确定。
第四条城市住宅物业管理服务收费根据不同服务性质和服务需求实行不同的价格管理形式。普通建筑标准的住宅的公共性服务收费与公众代办性服务收费实行政府定价;高级公寓、别墅等高标准住宅及写字楼、商住楼的公共性和公众代办性服务收费实行政府指导价,特约服务收费除物价部门有统—收费标准外,由供需双方协商定价。
第五条城市住宅物业管理服务收费,应当遵循合理、公开和与住户收入水平相适应的原则。鼓励物业管理单位开展正当竞争,禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利行为。制定和调整物业管理服务收费标准,应以物业管理单位实际提供服务的合理费用和成本为基础,以有关政策规定为根据,以当地同时同等服务的社会平均费用和成本为尺度,充分考虑房屋所有人或使用人的经济承受能力和物业管理的发展需要。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费,定价和调价程序是:
(一)物业管理单位向规定管理权限的物价部门提出物业管理服务收费标准的中请报告,并附物业管理单位资质证书、工商营业执照副本、物业管理单位的基本情况及有关规章制度和业主管理委员会或业主代表对拟定收费标准的意见等有关文件。申请报告要详述提供的服务项目、质量及各项成本费用和企业盈亏情况。
(二)物价部门对物业管理单位提出的物业管理服务收费标准申请报告及有关文件详细审查核实,并听取各方面意见后,履行有关定价、调价手续。
(三)物业管理单位收到物价部门的定价、调价文件后要通知业主管理委员会并向业主公布。
实行供需双方协商定价的特约服务收费项目和标准,经协商议定后填列备案表,向规定管理权限的物价部门备案。
第七条公共性物业管理服务收费实行综合服务收费标准,其费用构成如下:
(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;
(二)公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
(三)绿化管理费;
(四)清洁卫生费,
(五)保安费,
(六)办公费;
(七)直接用于住宅区物业管理的固定资产折旧和其它相关费用。
(八)法定税费。
(九)利润。
本条第(二)项至第(六)项费用支出是除工资及福利以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
第八条物业管理单位收取综合服务费应提供下列服务:
(一)对房屋的共用部位和公用的设施、设备进行日常维修保养,保障房屋、设施、设备的安全使甲和正常运行。
(二)维护公共环境卫生。包括打扫公共场地、公共走廊、通道、道路;清理上下水道,清洗公共水池、水塔和清运拉圾等。
(三)设专职保安人员,安排日夜值班巡逻,加强治安防范,维护住宅区的正常生活秩序。
(四)搞好小区绿化,定期对花木、绿地浇水、施肥、修剪,进行维护管理。
(五)协调解决其他公共事务。
第九条物业管理综合服务费依服务对象不同实行差别利润率,由有规定管理权限的物价部门制定。为了贯彻按质论价、优质优价原则,鼓励物业管理单位提高服务水平和服务档次,根据管理规模、服务档次和服务对象,在条件具备的地、市、县住宅小区由物价部门确定收费等级,并核发收费等级证书。收费等级分为二类四级。A类为普通建筑标准的住宅小区,B类为高级公寓、别墅等高等级建筑标准住宅及写字楼、商住搂。一级为获得全国优秀物业管理住宅小区及优秀示范住宅小区证书者;二级为获得全省优秀物业管理住宅小区证书者;三级为获得地市级优秀物
山西省城市住宅物业管理服务收费暂行办法第2页
业管理住宅小区证书者;四级为获得县(市)级优秀物业管理住宅小区证书者。A类由规定权限的物价部门参照等级收费幅度制定具体收费标准,B类由物业管理单位在规定等收费幅度内制定并公布具体收费标准。A类与B类等级之外的由规定权限的物价部门在具体核算成本费用的基础上参照等级标准制定具体标准。其中执行一级(包括A类、B类)标准的要经省物价部门审核并备案。等级收费控制幅度由各地市确定,并报省物价局备案。F132.Com编辑推荐
青海省城镇住宅区物业管理服务收费暂行办法
第一条为加强城镇住宅区物业服务收费管理,规范收费行为,逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制,根据国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费字〔1996〕266号)和国家有关法律、法规和政策规定,制定本办法。青海省城镇住宅区物业管理服务收费暂行办法第2页
定为:城市住宅小区物业管理办法
第一章总则
第一条为加强城市住宅小区物业管理,保障房屋和公用配套设施的正常使用,创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理,是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理,实行业主(住户)自主管理与专业有偿服务相结合,属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门,负责制定物业管理的有关规定,协调物业管理有关问题,对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理,受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利;有遵守法律、法规和物业管理规定,维护物业公共利益的义务。
第六条物业管理公司应当依法经营,其经营自主权,收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。
第二章物业管理组织
第七条新建住宅入住率超过50%时,当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位,及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成,由业主委员会召集,每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权:
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约;
(三)决定关系业主利益的重大事项;
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)审查批准物业管理基本金的开支方案;
(六)监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件,应报区房地产管理部门备案,对每个住户都具有约束力。
第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主(住户)合法权益的群众性组织,负责物业的自主管理,接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责:
(一)拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约;
(二)提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案;
(三)确定物业管理服务内容,签订和解除物业管理合同;
(四)监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费;
(五)听取并反映住户的意见、建议,接受住户监督;
(六)协调处理住户与物业管理公司的纠纷;
(七)业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件,持有《物业管理资质证书》和《营业执照》,方可从事物业经营业务。
第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务,应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务,以及违约责任等内容。
第十一条物业管理公司在住宅小区范围内,可进行下列物业管理:
(一)房屋及其附属设施的维修、养护;
(二)环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理;
(三)供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护;
(四)道路维护,车辆停放秩序管理;
(五)安全保卫和公共生活秩序管理;
(六)专项及特约服务;
(七)其他物业管理事项。
第十二条物业管理公司的基本权利:
(一)按照合同约定提供物业管理,按规定收取费用;
(二)劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为;
(三)委托专营公司承担专项物业管理业务;
(四)要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务:
(一)依法经营,为住户提供优质服务;
(二)执行物业管理标准,履行物业管理合同,接受业主委员会监督;
(三)每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未
城市住宅小区物业管理办法第2页
售(租)出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。第十四条原有住宅小区的物业管理,经多数住户同意,可以由街道办事处组织当地居民委员会管理,也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业,所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理,可以由产权单位自主管理,也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会,并逐步向专业经营型物业管理过渡。
第三章物业管理移交
第十五条新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范,实施综合开发,配套建设。经竣工综合验收合格后,方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条开发建设单位向业主委员会移交物业管理前,应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案,并负责住宅小区的物业管理;售(租)房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前,按其建设总投资额2%拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有,由业主委员会设立专户储存;未设立业主委员会的,由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督,专项用于该住宅小区公用设施的维修更新,不得挪作他用。
第十八条新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房,在移交物业时,一并移交给业主委员会;开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的,应当腾让出物业管理用房。
第十九条开发建设单位应当依照本办法规定,向业主委员会移交物业管理,并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起,不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任,由开发建设单位承担。
第四章物业维护
第二十条住户使用房屋,应当遵守下列规定;
(一)不得擅自改变房屋结构、外观和用途;
(二)不得对房屋的承重结构进行拆改;
(三)不得拆凿楼板和共用墙壁;
(四)不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地,业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护,按下列规定办理:
(一)由市政公用专业单位投资建设的,由产权单位负责;
(二)按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的,分别由市政公用专业单位和业主委员会负责;
(三)开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施,或已由市政公用专业单位维修、管护的,分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业,应当实行服务责任制,保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分,有安全和技术要求的,应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护,并承担有关费用。
第二十四条挖掘住宅小区范围内的道路,应当征得业主委员会的同意,经市政管理部门批准,并负责修复或承担修复费用。
第二十五条住宅小区应当设置必要的安全设施,落实群众性治安防范措施。
第二十六条原有住宅小区物业管理在交接时,需要维修、补建配套设施的,维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集;配套设施交接后,应建立专项维修资金,由产权单位、业主筹集。
第五章法律责任
第二十七条住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的,由房地产管理部门责令限期履行;逾期不履行的,市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的,由房地产管理部门责令限期拨付,并按每日3%o追缴滞纳金。
第二十九条违反本办法第十八条规定,不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的,由房地产管理部门责令改正,并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条未取得资质证书从事物业管理经营的,由市房地产管理部门责令停业,没收非法所得,并可处以10000元至20xx0元罚款。
第三十一条物业管理公司违反本办法,有下列行为之一的,业主委员会可以解除合同;情节严重的,市房地产管理部门可以降低其资质等级,直至吊销物业管理资质证书:
(一)不履行合同的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条违反本办法第二十条、第二十四条规定的,由区房地产管理部门责令停止违法行为,限期修复、恢复。
第三十三条对无故不交纳物业管理服务费的住户,物业管理公司可以要求其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条当事人对行政处理决定不服的,可以依法申请复议或向人民法院起诉;逾期不申请复议或起诉,又不履行处理决定的,由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章附则
第三十五条综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物,参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的,其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县(市)的住宅小区物业管理,参照本办法执行。
第三十六条业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度,由市房地产管理局制定,报市人民政府批准后施行。
第三十七条本办法由**市人民政府负责应用解释。
绩效考核暂行办法
根据《湖南民族职业学院内部管理体制、用人制度、分配制度改革实施方案》,制定本办法。一、考核对象与范围
⒈本办法所指考核对象,是指学院各处室、各系部及下设科室负责人,幼儿园负责人,以及从事行政管理、教辅、服务工作的人员(包括定期聘用人员)。
⒉学院属省管、市管领导干部的考核,按省、市委组织部有关规定办理。
⒊在管理岗位工作的“双肩挑”干部职工的考核,以考核管理工作为主,以考核所承担的相应专业技术工作情况为辅。
⒋脱产学习进修、挂职锻炼的干部职工,由所在学习、挂职单位提供有关情况,由原单位进行考核。
⒌因病休息或出国探亲超过半年以上人员,聘任试用期未满人员,按有关规定进行专门考察,考察结果供正式聘任或另行分配工作使用。
⒍对转任干部由现工作单位考核,其转任前的有关情况,由原工作单位提供。
二、考核的基本内容
1.学院年初确定的工作目标;
2.处室、系部年初确定的工作目标;
3.上级各类文件、会议、检查的有关规定和要求;
4.学院有关会议决议的落实和领导交办的各项任务;
5.各处室、各系部日常工作;
6.其它需考核的工作。
三、考核计分办法
1.年终绩效考核分数构成
①全年目标考核分,占75;
②民主测评分,占25;
具体计算方法为:年终绩效考核分=全年目标考核分×75 民主测评分×25。
2.全年目标考核加分因素和标准
①获得国家级荣誉称号的加2分,省级荣誉称号的加1.5分,市级荣誉称号的加1分。
②在国家和省级刊物公开发表学术论文1篇以上,或科研课题获省部级二等奖及以上的加1.5分。
③在国家和省级报刊上发表正面宣传学院工作的专题报道或新闻的加1.5分,在市级报刊发表正面宣传学院工作的专题报道或新闻的加1分;在教育部简报刊发学院工作专题材料的加1.5分,在省教育厅简报上刊发学院工作专题材料的每则加1分.
④超额完成今年招生工作任务的加0.5分,超额完成今年招生工作任务30个以上的加1分;
以上个人各项加分之和不超过4分。
3.全年目标考核扣分因素和标准
①违反学院规章制度和纪律,受到学院批评的,扣2分。
②参加全院性会议、活动、值班和日常工作,无故缺席1人次扣0.5分,旷工1人次扣1分,值班脱岗1人次扣1分。
③有个人被国家、省、市通报批评的,分别扣5分、3分、2分;处室、系部受到国家、省、市通报批评的,本处室、系部工作人员分别2.5、1.5、1分。
4.在考核的年度内凡有下列情况之一者,应定为不称职,不发年终绩效津贴
①受到党内警告以上处分或行政记过以上处分的。
②存在违法违纪问题已立案审查或已处理的。
③工作中严重失职,给学院利益和声誉造成不良影响或重大损失的。
④严重违反学院有关规章制度和纪律,造成不良后果的。
⑤多次违反学院有关规章制度和纪律,经教育仍不改正的。
⑥拒不接受组织分配的任务,不履行工作职责的。
⑦旷工超过3个月以上者。
⑧无正当理由拒不参加年度考核的。
⑨利用职务便利或工作时间,从事或参与为个人谋利的经商活动的。
⑩具有其他不称职行为的。
四、考核程序与办法
1.中层干部的考核程序和办法
处室、系部正职的考核由学院考核组评分(系部、处室的单位考评分和正职在本单位的民主测评分分别占学院考核组评分的70和30)和民主测评分两部分构成。学院召开中层以上干部和副高以上职称人员代表(每个系部推荐2名副高职称人员)大会述职,述职时间为8分钟,同时进行民主测评。各系部、处室正职的最终考评分构成为:学院考核组考评分占75,全院民主测评分占25。
其他中层干部的考核,由各处室、系部组织。先在本处室、系部全体教职工大会上述职,并进行民主测评;再在全院中层以上干部和副高以上职称人员代表大会上进行民主测评。在此基础上,由本部门、本单位考核组对其他中层干部进行综合评分,其中,考核组评分(含本部门、本单位民主测评分)占75,全院性民主测评分占25。
2.教职工的考核程序和办法
教职工的考核由各处室、系部组织考核组进行考评。先由本人在本单位述职,再由考核组评分,并进行民主测评。其中,考核组评分占75,民主测评分占25。
五、考核结果的使用
干部职工的考核结果与干部职工的聘任、奖惩
绩效考核暂行办法第2页
、晋升、交流、培训等挂钩,并作为发放干部职工绩效津贴的依据。对考核为优秀的发放绩效津贴中的一档(比例30左右),对考核为良好的发放绩效津贴中的二档(比例60左右),对考核为一般(比例10左右)的发放绩效津贴中的三档。对考核为差的采取必要的组织措施,并扣发绩效津贴。干部职工的考核结果与处室、系部绩效考核结果挂钩。处室、系部绩效考评为优秀的,其教工绩效津贴的一档比例可提高为40左右;处室、系部绩效考评为良好的,其教工绩效津贴的一档比例为30左右;系部处室绩效考评为一般的,其教工绩效津贴的一档比例为20左右。
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