一、房地產典当业务开展情况
我市目前依法注册的典当企业有五家,分别是冷水江市恒升典当有限公司、市信泰典当有限公司、腾飞典当有限公司、金松典当有限责任公司、县锦宏典当有限公司。房地產典当融资的用途主要有居民生活性融资、小企业及个体工商户融资、房地產开发性企业开发性融资这三方面。从调研汇总情况来看,房地產典当业务在我市的开展自 年至 年期间总体呈上升趋势,但内部结构有此增彼伏的调整,其中:居民生活性融资呈下降趋势, 年占30.85%, 年占20.09%, 年占15.83%;小企业、个体工商户生產性融资呈上升趋势, 年占32.17%, 年占34.95%, 年占50.08%;房地產开发性企业开发性融资也呈上升趁势, 年占8.75%, 年占12.5%, 年占22.73%。房地產典当融资中,最长当期180天,最短当期15天。平均当期97.5天,最高当金数额100万,最低当金数额60万,平均当金数额為80万,单一客户最高当金额度100万。坏帐损失為零。
近几年房地產企业典当融资在业务中所占比例逐年增长,主要原因有两方面,一方面国家宏观调控和贷款政策的变化,使银行货款融资严重紧缩,一些资金实力不强的中小房地產企业向银行求贷无门。另一方面房地產销售速度的减缓,影响资金回流速度,在这两方面因素的影响下,房地產企业融资的出路必然会转向典当行,以缓解资金不足带来的压力。
房地產典当业务中,出现了建工程典当。在建工程典当属于房地產典当范畴,其特点是房屋建筑工程没有最后竣工。从法律手续上是开发商暂时享有所有权,房屋卖出后所有权归购房者。开发商在房屋开发过程中总会有资金短缺的时候,用典当行当金完成工程建筑,用卖房款归还典当行当金,可以避免出现烂尾楼,避免影响城市容貌。有些是期房和回迁楼,及时完工可避免群眾的不满情绪,从某些意义上讲维护了社会稳定。同时开发商也可以较快的回笼资金。但是在建工程,风险很大,不可控。如果是已取得预售证或房地產权证的,就得防范该用于抵押的房產是否已与第三人签订购房合同也就是所说的一房两卖(收了购房人的预付款然后又将该房抵押给银行或典当行)造成三角债。资金不能正常归还,不利于典当行资金周转,降低了典当行收益。另在建工程的抵押在考察、评估、权证办理,到后期的跟综监管都有诸多困难,难以到位,相应的资金风险也随之加大,需严格把控。目前我市在建工程典当业务尚不多。
二、房地產典当业务存在的主要问题
房地產典当业务虽近几年上升,但在具体业务办理中有些问题的存在影响了当户的快速融资和及时融资。主要是评估机构的估价和房地產登记部门的相关手续占用的时间较长,难以满足当户在时间上的需求。在房地產典当业务中,也不可避免的会出现当户与不法房地產评估机构串通一气,高估冒估房地產的价值,从而达到骗贷的目的,使典当行承受风险。
三、典当行融资、经营守则情况
我市各典当行主要以自有资金开展典当业务,為规避风险,按估价的适当比例发放当金,没有办理超出经营范围的业务,各典当企业各自独立经营,按自己的市场来开展业务,未曾出现多家典当企业联合做家的现象。
四、房地產典当业务的利弊及相关对策与建议
典当行向房地產开发企业发放典金有利有弊,利的方面:1、从事方地產开发的企业一般都是资金较雄厚的企业,资信方面相对有明显的优势;2、相对动產质押而言,房地產抵押典当无需专门的场地专门保管,只需到房地產管理部门办理相关產权登记手续,对典当行而言管理成本相对要低很多;3、房地產企业资本回报率较高,能承担起典当行较高的费率。弊的方面:1、房地產抵押贷款是当前金融市场中融资和消费的最佳、最有效的担保方式,但实际操作中,利用房地產贷款抵押进行不法活动的现象屡见不鲜,对金融机构、抵押登记机关造成了诸多金融风险和行政风险,其风险主要有房价虚估、產权虚假、重复抵押、產权不清、產权无效等方面。2、房地產抵押贷款金额比率偏低。《典当管理办法》明确规定,对同一当户单笔房地產抵押贷款额度最高不超过注册资本的10%,而房地產开发企业一般所需资金均比较大,而如果要获取100万以上的贷款,必需同时提供2个以上的抵押物,导致流失了一部分低风险贷款业务,这也是房地產开发企业至今业务不占主要份额的主要原因。
根据目前存在的问题,应尽快完善在建工程抵押典当手续,简化手续环节;加强行业主管部门与房地產抵押登记部门协调,加快抵押评估和登记办理速度。加强立法,使保障典当业务平稳发展的相应法律尽快颁布。讨论房地產开发权利质押典当业务的开展。
暑假校长课改经验交流心得体会
这次暑假校长培训,我有幸聆听了各位校长的课改经验给我感触最深的就是太谷的24字教学模式——“阅读感悟,自学检测,合作交流,展示点评,分层训练,拓展延伸”。
他们的课堂预习,做得很扎实,为上课奠定了良好的基础。课堂平实,没有大盖帽似的导入,没有华丽的形式,没有激情的演讲。有的只是教师的引,学生与文本的对话,目标的严格落实。无论是第一环节的温故互查,还是以后环节的设问导读、应用实践、拓展延伸,一直是学生在动,是学生在二人合作小组中完成。这样的小组合作是真真正正的在合作,或校对答案,或交流方法,或帮助后进生,学生的汇报语言流利,声音响亮,归纳总结条理清楚,叙述完整。教师学生角色定位准确,主体和主导恰到好处。教师从从容容,没有一句废话多余的话。一直穿行于学生课桌间,巡视检查学生的情况。学生紧跟学案上的过程,积极探究,或练习,或思考,或动手操作,学生的思维一直处于动的状态中。 最终,学生获得的是实实在在的能力。以前,也听说过“教师是引导者、合作者” ;“学生是学习的主体”;“授之以渔,而不是授之以鱼”;“个性化体验、个性化阅读”;还有什么“倡导自主、合作、探究的学习方式”之类的句子,但背会了都不一定清楚到底是什么意思。这回才真正恍然大悟,原来,这些并不是有来说的,是用来做的。
这次学习给了我很大的启发,导学案规范了课堂教学过程,培养了学生的自主合作探究能力,有利于因材施教,对于自主学习能力差的学生有一定帮助,有利于提高学生的学习成绩,但也给我们的管理和教师教学提出了挑战:要不断的学习才能适应新的教学方法,才能驾驭新的课堂。更加理解了张四保主任提出的多与少的关系:教师课上讲得越多,学生学的东西越少;教师备课的时间越多,课下辅导、批改用的时间越少;教师选得题越精,学生得到的思路、方法越多。我的理解是:教师功夫在课外,轻松在课堂。学生轻松在课外,收获在课堂。
听了激动,看了心动,还要付诸于行动。我决心以这次赴太谷学习为起点,在以后的课堂教学中要不断地尝试、探索,把这次学习活动不断地引向深入,努力提高自己的课堂教学水平。当然,任何学习都要批判的接受,我们要取其精华,发扬拿来主义精神,博取众长为我所用的同时,还要有自己的创新精神,有自己个性化的理解。
新学期的课改又开始了,我已经做好了准备。其实,我一直在课改的路上。我坚信:沿着这条路走下去,前面定是一片艳阳天。
展开全文