本次材料认知实习总共参观了三个地方:首钢集团、北京现代汽车集团和北京东陶集团。这三个集团都拥有着高新技术,使材料科学与技术在不同领域得到了较为广泛的应用。通过参观我对这三个企业的概况和发展都有了一定的了解,在参观过程中,亲眼看到了一些生产线的操作,对其生产线的操作规程,相关工艺工序都有了一定的感性认识。
认知实习首钢集团材料认知实习的第一站,我们参观了首钢集团。通过实地参观,我对首钢集团以及钢铁材料的冶炼过程都建立了一定的感性认识,并记录了一些相关参数。
首先,我们观看了首钢集团的介绍片,在片中我了解了首钢集团的发展历程、行业产品、企业文化等内容。首钢集团始建于1919年。1958年建起了我国第一座测吹转炉。1964年建成了我国第一座30吨氧气顶吹转炉。1978年钢产量达到179万吨,成为全国十大钢铁企业之一。经过多年的发展,首钢集团已经成为了以发展钢铁业为主,兼营采矿、机械、电子、建筑、房地产、服务业、海外贸易等多种行业,跨地区、跨所有制、跨国经营的现代化大型企业集团。
之后我们参观了第三高炉。三高炉是首钢的四座高炉中最大的,高约70米,体积为2536m,炉内的最高温度可达1250℃,每45分钟就可炼好一炉,年产量为6200吨。炉顶的红色长廊是三高炉的输料系统,炉内的压差还可用来进行发电。该炉全部是由电脑进行操作控制的,由高炉炼出的铁水便可运到炼钢厂进行炼钢。
参观的第二个地点便是第三炼钢厂,这里也都有由计算机控制的。通过讲解员的介绍,我了解到这里一共有三座80吨的转炉,转炉炼钢的过程为:先加入一定废钢,再将高炉的铁水注入转炉,经过一系列的过程,最后加入所需的微量元素,每40分钟一炉,每次能够炼出60吨钢。我们参观时正好赶上有一座转炉正在进行维修,于是又了解到了转炉每13到14个月就要进行一次大修,每8小时都要进行一次检修。炼成后,冷却的钢锭就会被运往中板厂,再加热至1600℃1700℃进行轧钢。
最后我们参观了中厚板轧钢厂。在参观过程中,我了解到中厚板轧钢厂于1987年建成投产,XX年1月进行升级改造工程,实现了工艺升级。
我感到首钢不愧为我国现代化大型企业集团。作为一个重工业企业,不仅能够搞好自身的环境治理,高新技术产品的发展和现代化的企业管理,还能够大力发展环保产业,开拓海外市场,首钢为我国钢铁材料的发展作出了巨大的贡献。通过参观,开拓了我的眼界,提高了我对钢铁材料及其加工过程的认知度,增长了不少见识。 认知实习北京现代 北京现代汽车集团是我们实习参观的第二站。韩国现代是一个世界知名汽车品牌,并于XX年10月18日在北京成立了北京现代汽车集团。 在长达8分钟的企业宣传片中,我了解到北京现代有着先进的管理理念,采取现代的管理手段,旗下有索纳塔(SONATA)、伊兰特(ELANTRA)、途胜(TUCSON)和御翔四款中高档轿车。片中还简单介绍了冲压、焊装、涂装、发动机和总装这一系列的生产线。 在参观展厅时,现代员工向我们介绍了北京现代的一些发展情况。从XX年12月23日,第一辆2.7排量的豪华型索纳塔下线开始,北京现代集团仅用了两年时间就跨越到了全国汽车行业的第5名。现代汽车无论在内饰、外型还是动力上都有着较高的配置。北京现代于XX年9月15日,推出了排量2.4的新款索纳塔,其特点就是在中高档轿车中有着较高的配置。去年新推出的2.0和2.7两种排量的SUV轿车途胜,其安全性能相对较高,采用了CVVT发动机,使其动力增强了20%。经济型轿车伊兰特的销量在全国排名首位,市场占有率大。在北京现代上市的第一年,仅索纳塔一款车型就创造了5.5万辆的销售量,到XX年,北京现代的四款车型的销售量已经达到了23万辆,并且有2万辆现代轿车已经成为了北京出租车的一道靓丽的风景线。 最后,我们参观了北京现代的总装生产线,进入到车间内,首先给我的感觉就是车间内的干净、整洁,和人性化的管理设施,让我感到北京现代不愧为一个大型企业集团。北京现代全部采用混线生产,主要有四大工艺,由冲压件到焊接,再到喷漆,最后重列编组到总装生产线。总装生产线包括涂漆车身仓库、线束仓库、内饰线、底盘安装线、玻璃分装线、最终线、OK线、检测线等生产线,是北京现代集团里员工人数最多,占地面积最大的生产车间,平均每小时能生产66辆轿车,即平均每54秒就有一辆现代汽车下线,是目前国内生产速度最快的,年生产量可达30万辆。在OK线上要对汽车进行初步检测。在检测线上要对新车进行四轮定位等一些检测与调试,再经过240次路试后送往售前检测中心。现代汽车对质量要求非常严格,在每条生产线的中间和最后都配有一名专门的检验员,他们也要在54秒之内完成对每一工序的检验工作。在底盘安装线上,我了解到北京现代采用、两种型号,9种不同的发动机,每小时能够生产出72台发动机,北京现代不但采用自己生产的发动机,并且还能够给江苏起亚悦达提供发动机。在玻璃分装线上,我们看到了有机器人进行操作同时了解到在北京现代共有339台机器人焊接,除了总装生产线以外的其他三个生产线,全部都是由机器人来完成操作的,自动化率在全国排名第一。在总装生产线中,还有一个专门的耐久实验室,对现代汽车进行各种耐久疲劳测试。 质量源于实力,我深感北京现代是一个拥有雄厚实力的现代化集团,它的确可以称为北京汽车行业发展的标志。参观过后,我对汽车生产的流水线的操作有了一定的了解,并对它有了一个新的认识,因为这样有着高科技现代化管理水平的生产线跟我以前想象中的生产线是完全不同的,看过之后,我才感受到我国现代汽车行业的迅猛发展,我对汽车行业这方面知识的了解程度也增加了不少。 认知实习北京东陶集团 参观实习的最后一个地点是北京东陶集团,也就是平时人们所熟知的名牌卫生洁具TOTO的生产厂。北京东陶集团是1994年,日本TOTO、北京建材集团共同投资3000万美金建成的中日合资企业,销售额达2亿多,利润5000万。 陶瓷,是一个国家文明的标志。讲解员首先向我们介绍了陶瓷的性能和TOTO的生产车间的基本概况。陶瓷最早出现在中国,平时我们所说的陶和瓷其实是不同的。瓷的主要特点就是耐高温,表面有一层玻璃质,而陶的做工则相对简单许多。陶瓷最显著的特点就是耐腐蚀,它的分类也很广泛,随着技术的发展,近1XX年来,已有卫生洁具、建筑陶瓷、功能陶瓷等。原先的陶瓷多数仅由硅氧四面体构成,而现代陶瓷不但有硅氧,还能掺入铝等多种元素,有强度高、耐腐蚀、耐高温等特点。目前,陶瓷材料已经发展成为了材料科学里的一个大学科。 TOTO主要以生产卫生洁具为主,原料主要有白云石、长石、高岭石等硬质料,并根据生产配方的要求来配料。首先要进行粉碎,分为三个部分,先进行粗碎、中碎,再将石头、粘土、水分等按不同比例进行细磨,一般要经过24小时的时间,在粉碎过程中会有很大的噪音。然后是成型过程,一般采用注浆成型方法,用石膏模具铸成所需的形状。车间内必须保持湿热,一般室温要在30℃,相对湿度要达到60%70%,注浆后的坯体经过检查、加工后,烘干、喷釉。釉浆是一种高纯度的金属氧化物,需要工人用喷枪把釉浆喷到坯体上,上釉厚度为0.5mm到0.6mm,是一项难度很高的熟练工种。最后,经过隧道窑烧成,TOTO总共有5个窑炉,2条隧道窑,隧道窑长80米,要进行烧制的陶瓷需要20个小时才能走完。其间经过一系列物理、化学的变化过程,才能够烧制成性能完善的陶瓷。最后生产出来的成品要送往检查课进行检验,包括外观尺寸、性能检查和功能检查三个步骤,经过这一系列复杂精密的工艺之后,才能够出厂。因此,TOTO产品要比一般的市场产品价格高8至10倍。 听过生产工艺的介绍后,我们进入到了TOTO的生产车间进行实地参观。在调质车间,看到了8台球磨机。在烧成车间,看到了长达80米的隧道窑。据介绍,隧道窑分为预热带(300℃400℃)、高温预热带(1000℃)、烧成带(1200℃)、急冷带(700℃)、缓冷带(在这一区域内,将温度缓慢冷却到70℃),在窑内有一排热电偶可以检测里面的温度。隧道窑的生产能力为40万件/年。每当有陶瓷烧成时,都会有优美的音乐进行提示,并且由机器自动卸货。最后参观了检验车间,在这里我看到了工人师傅对成品认真进行检验的过程,并感到在TOTO生产车间工作的每一位工人都是非常辛苦的,TOTO对自己产品的品质可以说是精益求精,经检验合格的产品仅有80%,而剩下的20%则会被敲碎废掉,因此消费者能够购买到的TOTO产品都是经过严格检验的精品。 参观过后,我了解了陶瓷生产工艺的特点和主要工艺流程,并对TOTO集团有了更进一步的了解,其高效率的生产过程和对品质精益求精的追求都给我留下了深刻的印象。 后记 在参观的过程中,我有不明白的地方向员工提问时,他们都能够热情地为我进行解答,这给我留下了很深的印象,由于他们的耐心讲解,我对材料科学又有了更新、更深的认识。 三天的参观实习很快就结束了,我觉得这种形式的参观实习非常的有意思,因为这比坐在课堂里听讲来得更为实际、直观。通过实地参观,我了解了钢铁材料、汽车材料、陶瓷材料的工艺流程,对材料生产的各个环节和主要设备都有了一定认识,并对这三家知名企业有了一定的了解。我感到自己真的是学到了很多知识,不仅包括需要了解、掌握的与材料专业相关的知识,也提高了我在生产实践中认识、分析问题的能力,还使我能够从材料技术、企业战略、经济发展等问题进行综合考虑。 最后,我希望如果以后有这样的参观实习,在条件允许的情况下,能够让各个企业单位多派出几名员工给我们进行更为细致讲解,或采用较高级的扩音设备,也希望能给同学们留出专门自由提问的时间。同时,感谢两位带队老师对我们的照顾,你们辛苦了!经过了三年的理论学习和近九个月的顶岗实习,使我对于平面设计这个专业也有了一个系统的学习和掌握。
在九个月的实习过程中,我深深地感受到作为设计师通常缺乏足够的市场和管理上的经验,做出的设计作品经常会与市场经济脱节;而作为管理者通常缺乏设计基础和审美能力,往往为了追求市场效益,过多地拘束设计师的思维与创新,忽略了设计要素的重要性,造成了设计的庸俗化。所以仅仅通过在学校所学的理论知识是远远不够的,这就需要我们去实践,走进设计公司,将所学理论与实践相结合。
通过九个月的工作实践,公司的设计流程已不再陌生。从客户提出要求,然后设计主任根据客户的需求程度,结合每位设计师的设计特点,合理的分配任务,尽量发挥出每位设计师的优点,让设计做到尽量让客户满意。而有的客户会盯着设计师把设计任务做完,往往这种方式基本上是按照客户的意愿做出来,设计师们最不喜欢的就是这类的客户,很容易造成设计缺乏创意与创新,因为大部分的客户还是不了解设计的,他们更多地追求设计时效性,明艳、鲜亮的色调是客户的首选,因为他们认为这样会更加吸引消费者的眼球。而这种基调如果把握不好,就会造成设计的庸俗化。
经过了琐碎的设计任务的锻炼,使我学到许多在课本中无法涉及的内容。因为工作就是与客户直接接触,我们工作的目的就是要让客户满意,当然在不能缺乏创意的同时,还要兼顾它在市场上的时效性。并不是说,有创意的设计就一定适应市场的竞争,这就涉及到设计的营销与管理的重要性。如何让设计达到预期的市场效应,首先就要对所涉及到的市场进行剖析性分析,找到最恰当的目标消费群,进行市场定位,然后确定项目的核心,一切设计行为都围绕着核心概念展开,这样才能使策划项目不偏离市场。
通过这次的实习,我认识到了很多在书本上或老师讲课中自己忽略了的或有些疑惑的地方,从实际观察和同事之间指导中得到了更多的宝贵的经验。一个设计团队是否优秀,首先要看它对设计的管理与分配,将最合适的人安排在最合适的位置,这样才能发挥出每个人的优点;团队精神非常重要,一个优秀的设计团队并不是要每个人都非常的优秀,这样很容易造成成员之间的意见分歧。所以在共同进行一个大的策划项目的时候,设计师之间一定要经常沟通、交流,在共同的探讨中发现问题、解决问题。在共同商讨的过程中很容易就能碰出新的闪光点,使策划项目更加的完备。
从学习中也让我更深刻的了解设计行业的个性和潜力。而作为将来的设计者其中一员,不仅要将设计的理论掌握好,更要充分的去认识市场、了解市场。作为一个设计师,要不断地开拓思路去填补设计者与管理者之间的鸿沟,让设计与市场更加融合,使设计更加市场化、市场更加设计化。
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尊敬的各位老师:
根据专业教学计划安排,从就业的实际情况出发,学校安排我到昆钢集团房地产开发有限公司进行为期两个月
、以了解建筑工程定额与预算为主要内容的实习活动。在实习过程中,使我能够把理论知识联系联系到实际的工作中去,虽然遇到很多困难和挫折,但通过指导老师的认真教导和自己的努力,克服困难并从中学到许多课本上学不到的知识。现在实习已经顺利结束了,我非常地感谢为我安排和提供实习的学校和房地产公司,以及在实习中对我认真辅导的指导老师。现将有关情况报告如下:
一、实习时间:
XX年11月16日—XX年年1月5日
二、实习目的:
综合利用所学的专业知识和技能,密切联系建筑工程实际,熟悉建筑工程预算的基本程序。初步掌握建筑工程预算的相关法规和原则,学会使用建筑工程定额手册并初步了解建筑工程预算的相关应用软件。培养独立进行建筑工程预算的基本技能,完成课题项目
的建筑工程预算。
三、工程课题:
昆钢凌波小区商住楼0111型土建工程
四、工程简介:
昆钢凌波小区商住楼0111型土建是框架结构建筑,总建筑面积为平方米,建筑总高度为米。一共有七层,一层为管理用房,二层以上为住宅,建筑耐火等级为二级,建筑耐久年限为二级,合理使用年限为50年。
五、实习内容:
根据我们的实际情况,辛老师给我们各小组分别布置了相关课题,并分发了工程设计图样。我们为2人一组完成一套图纸,在仔细分析研究图纸后,我们拟定了预算方案,分为建筑部分和结构部分,我进行建筑部分的预算工作。
建筑部分的计算步骤如下:
场地平整:根据定额手册中的定额规则,按建筑物外墙外
边线或构筑物底面积外边线每边各加2米,以平方米计算。
建筑面积:因为建筑物共有七层,所以建筑面积按各层面
积之和进行计算。
挖基础土方:工程量以立方米计算。
散水:按图示尺寸以面积平方米计算,即散水中心线长度
乘以散水宽度。
余土外运:V运 =V挖-V填×
砖基础:基础与墙身使用同一种材料时,以设计室内地坪
为界。以下为基础,以上为墙身。
砌体工程量:按扣除门窗洞口后的面积乘以墙体计算厚度
以立方米计算。
V = (墙身×门窗洞口-门窗洞口面积)×计算高度-独立过梁
-构造柱体积
卫生间的面积及贴瓷砖还有厨房的面积及贴瓷砖,都是以
主墙间净空面积进行计算。
屋面防水工程量:工程量=屋面水平面积+增加面积
附加层、接缝收头、找平层的嵌缝已计入定额内,不另计算。
建筑部分工程量计算完成后,我们根据《云南省建筑工程消
耗量定额》、《云南省建筑工程措施项目计价办法》进行套价。计算总价为:元(壹佰贰拾贰万肆仟壹佰捌拾肆元肆角贰分)。
六、体会与感想
通过这次为期两个月的实习,首先使我深切体会到实践经验对我们所学习专业知识的重要性,使所学的理论知识与实际的工作联系起来,做到理论与实际相统一。其次,使我初步掌握了预算说明书的编制流程,熟悉了建筑工程预算的相关法规和原则,并初步了解工程预算相关软件的应用。再次,工程预算是
一项复杂的工作,需要极大的耐心和细心,我在这次的实践中克服自己粗心和急躁的毛病,端正态度,真正做好每一件事情。在未来的工作中,我将以严谨的科学态度面对所遇到的问题,不断进取,精益求精,充分体现人生价值和展示自我魅力,为实现理想而不断奋斗!
首先,我先来谈一谈对房地产在理论上的认识。房地产,是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品,是人们最重视、最珍惜、体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加,对其需求日益增长。在市场经济中,房地产还是一种商品,成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业,是国民经济中的一个重要产业。房地产是一种特殊的商品,房地产业是一个特殊的产业。现代房地产业在我国的兴起,虽然是近一二十年的事,但其来势迅猛,一波三折,富有生命力,为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热” ,1993年以后开始实施“宏观调控” ,1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点,等等。房地产业,在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。
房地产估价从表面上看,好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上,房地产估价不应是估价人员的主观随意定价,而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来,是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价,不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧,还需要具备房地产制度政策、开发经营,以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识,需要理论与实践高度结合。实习中,通过与万隆有关估价人员的接触,可以了解到,他们原来有的是学建筑设计的,有的是学建筑经济的,有的甚至是学会计的,但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通,只有这样,才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同,其中:房地产可指土地,也可指建筑物,还可指土地与建筑物的合成体;房地指土地与建筑物的合成体;土地仅指土地部分,如说土地价格时,此价格不含地上建筑物的价格;建筑物仅指建筑物部分。
在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估,但这种叫法不够确切。因为评估一词的含义太广,不仅可以包含房地产价值评估,还可以包含房地产质量、等级评估,甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等,所以,称为房地产价值评估、房地产价格评估,或者简称房地产估价,更为准确些。
从专业角度来讲,房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产估价应借助科学的估价方法,不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法,即:比较法、成本法、收益法。除此之外,还有一些其大的估价方法,如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中,通过一些案例,以及与估价人员的交谈,可以看到,无论那种方法,最终还是由市场决定,任何一项房地产估价的案例,受市场这一因素的影响极大。
影响房地产价格的因素多而复杂,估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素,以及它们是如何,及在何种程度上影响房地产价格的。目前影响房地产价格的因素主要有以下9类:1、自身因素;2、环境因素;3、人口因素;4、经济因素;5、社会因素;6、行政因素;7、心理因素;8、国际因素;9、其他因素。
房地产估价程序,是指房地产估价全过程中的各项具体工作,按其内在联系性所排列出的先后进行次序。一般来说,从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止,一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下:1、获取估价业务;2、受理估价委托及明确估价基本事项;3、拟订估价作业方案;4、收集估价所需资料;5、实地查勘估价对象;6、选定估价方法计算;7、确定估价结果;8、撰写估价报告;9、交付估价报告;10、估价资料归档。房地产估价虽然应按照上述程序进行,但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的,相互之间回有一些交叉,甚至需要一定的反复。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正,在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项:1、合法原则;2、使用原则;3、替代原则;4、估价时点原则;5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
专业估价人员,是经房地产估价人员资格考试合格,由有关主观部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员,不但要符合一定的要求,还应遵循一定的职业道德。因为,估价人员的估价结果是否客观公正,不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度,他所具有的估价实践经验,还取决于他的职业道德修养。在实习过程中,我了解到万隆的估价人员,他们不但有的具有注册房地产估价师的资格,有的具有土地估价师的资格,有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中,我发现他们工作态度非常认真,工作时极其仔细、专业,只有这样,才能对估价对象负责。
其次,我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。虽然我和蒋老师只去两个星期,但万隆的估价人员却说我们恰逢其实,因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段,每年夏天他们都是“天大热,人大干”。每当他们有评估项目时,我们都随同一起去参观、了解。通过实际的接触,我对房地产估价的认识更深一层。以下是我在实习中接触到的几个案例。
案例一:2004年7月6日8点30分,我们随同项目经理凌涛及其助手小赵,一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。这是万隆受闵行区法院的委托进行的司法评估项目。该厂原先租用了莘庄X村的土地,由于该块土地被征管,在该厂尚未与X村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前,对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒,因此,双方发生了争执,该厂将X村和土地管理所告上了法院。万隆房地产估价有限公司受闵行法院的委托,对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后,估价人员马上开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除,他们一方面拍照取证,另一方面要求该厂及X村有关人员在场,进行相关询问,并按司法程序每一方签字作证。在取证时,楼房的高度、占地面积,造楼所用的材料是红砖还是空心砖,地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。关于厂房双方发生了争执,为此,我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证,拿到了原厂房的照片。当我们回到万隆时,已是12点30分。
案例二:2004年7月8日13点,我们随同项目经理向海等四人,一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。该公司有办公楼一幢,厂房部分以及接待所部分三处地方委托XX装潢公司进行装修,XX装潢公司由于业务繁忙,将该装修工程再出包给其他公司,并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后,承包方提出资金不够,要求XX装潢公司补付20万元,双方由此发生争执。万隆房地产估价有限公司受XX装潢公司的委托,对已装修的部分进行估价。在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后,向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时,所以双方约定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。
案例三:2004年7月9日12点,我们随同助理会计师赵文安等三人,一同来到位于宝山月浦镇的某套居民住宅进行评估。这是万隆受宝山区法院的委托进行的司法评估项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅,楼层总的为6楼,该套住宅位于6楼,在1993年底进行了装修,至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚,要求进行财产分割。万隆房地产估价有限公司受宝山法院的委托,对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内,估价人员首先查看了房产证等有关文件,然后对房屋面积进行测量,对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录,最后要求当事人过目并签字。本以为这个估价项目非常简单,但当我们回到陆家浜路时,也已是16点了。
案例四:实习的第一个星期,我们主要是随同万隆的估价人员出去做项目。实习的第二个星期,由于天气炎热,公司的估价人员都没有出去做项目,我和蒋老师也就在公司了解一些情况,看他们对估价项目做出来的评估报告。期间,我看到了这样一个评估报告:万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的委托,对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。宝城大厦由于位于虹梅路,这是一个比较成熟的地区,周边环境已较成熟,所以该次估价项目采用市场比较法。估价人员选取了宝城大厦150X室、40X室及位于虹梅路263号的金梅公寓160X室作为比较,这三套房屋均在6月份成交,前两套都为二室一厅,成交价分别为7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米,后一套为三室一厅,成交价为6 248.90元/平方米。估价人员将宝城大厦806室作为基数,通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正,得出估价对象,即宝城大厦806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市场单价为6 374元/平方米。因为考虑这是要拍卖的房屋,要求快速、及时,所以再确定了一个拍卖变现系数为80%,则:6 374×80%=5 099(取整)。这样,最后确定了宝城大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5 099元/平方米。
最后,我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。人们常说:“隔行如隔山。”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦,但通过这一次短暂的实习,我认识到其实每行每业都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像这次接触到的房地产估价业,他们经常要出去工作,或者在户外,或者要爬上爬下测量、观察。如案例一中,我们到了莘庄X工厂的原址,由于已被拆除,我们只能站着勘察,长时间的接受“日光浴”。
又如案例二中,从出门到回来,经历了6个小时,回到学校时,天已是乌黑了。再如案例三和案例四中,看似简单的项目,也需要花费大量的时间和精力,做好前期、中期和后期工作,才能将整个估价项目完成。同时,我也非常感谢万隆房地产有限公司的所有人员,在实习期间,他们对蒋老师和我接待热情,有问必答,使我们的实习真正是达到了预期的目的。
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