创建“平安物业管理小区”活动的实施方案
创建“平安物业管理小区”活动的实施方案创建“平安物业管理小区”活动的实施方案第2页
列创建活动之一,是推进新一轮“平安温州市鹿城”建设的重要举措。各物业服务企业要统一思想认识,加强组织领导,认真研究、制订创建活动方案、措施,扎实开展创建活动。温州市鹿城分局决定成立创建“平安物业管理小区(大厦)”活动领导小组,由莫光辉同志担任组长,詹里勋同志担任副组长,成员由刘青山、金涛、周毓雷、林凡、蒋振宇、包巨为组成,领导小组下设办公室,办公室设物业修建科,蒋振宇同志兼办公室主任,负责创建活动方案的制定、工作协调和督导。各房管所要成立相应的领导机构和工作机构,确定专人负责,具体抓好创建活动各项任务措施的落实。小区物业管理方案
“×××”小区,位于“国家4A级旅游度假区”--位于--,与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米,由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等,其中公寓面积×㎡;商铺面积×㎡;地下停车场×㎡;地上停车场×㎡;车库×个。房屋配套设施齐全:暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进,设有电视监控,周界防范,电子巡更,楼宇对讲系统,背景音乐,远程抄表系统等,让您感到方便、舒适、安全。
高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值,从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业,勇争第一”。
我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势,以及公司先进的管理模式,丰富的管理经验,专业化的管理队伍,使×××小区更增魅力,更上档次。通过全方位的服务,提高小区的知名度,使×××真正达到增值保值的目的,为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标:以公司经营为主导,寓管理于服务之中,为业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。
第二章 物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略,确保物业的保值与增值;
◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉;
◆ 结合物业实际情况,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,全心全意为业户服务;
◆ 采用pDCA循环整改的方法,不断提高物业管理水平;
管理处采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。管理思想是:安全第一,不断满足业户日益增长的对服务的需求,打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。
在实际服务管理中,公司将抓住以下三个重点:
1、完善服务、诚信待人。
物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则和服务周到的服务理念,为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。
2、环境管理责任到人
小区的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好的环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地做好每天的工作,树立环保意识,从而保证小区的环境卫生状况达到最佳,为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。
3、安全、消防真抓实干
为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主,紧密联系职能部门,齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中,制定与之相适应的应急处理安全操作程序,在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。
公司本着服务第一,以人为本,在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务,最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。
公司将通过良好的物业管理,使“×××”保值、增值,真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。
一、公司追求目标:
◆ 房屋建筑的完好率达到98%以上;
◆ 报修及时率达到100%;
◆ 清洁管理无盲点;
◆ 设备设施完好率达到98%以上;
◆ 小区路灯完好率达到100%;
◆ 管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故;
◆ 有效投诉处理率100%;
◆ 服务满意率达95%以上;
◆ 绿化完好率达到98%以上;
◆ 道路完好率达到98%;
◆ 各类管理人员岗前岗中培训100%;
◆ 无服务安全事故发生。
二、主要措施
◆ 完善各项管理制度和管理规定;
◆ 所管辖区卫生无死角,绿地存活茂盛;
◆ 治安良好,环境清洁,辅助设备及建筑良好;
◆ 管理人员及服务人员上岗要佩带标志,规范制服,设立立岗、巡岗、监控岗,并明确岗位职责及考核标准;
◆ 建立各种资料档案、报修、养护记录;
◆ 各种收费项目、标准公开,合理收费;
◆ 制定大、中修年度计划,并负责实施;
◆ 制定并组织员工培训计划的实施;
◆ 结合创优评比标准,进一步提高物业管理水平。
遵循服务第一,业户至上,依法经营,务实奋进的企业宗旨,弘扬银滩物业,勇争第一的企业精神,以优质文明的服务,为业户创造美丽温馨的家园。
三、组织运行机制:
1、建立监督机制;
2、建立信息反馈及处理机制;
3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划;
4、管理人员的培训管理;
5、增强服务意识,量化管理及标准运作;
6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。
四、物业管理制度
1、管理处经理职责;
2、管理人员岗位职责;
3、作业人员岗位职责;
4、员工培训;
5、管理处运作管理工作规程;
6、人事管理及员工培训、考核制度;
五、管理处运作管理规程
1、内部运作管理办法
2、小区秩序管理;
3、清洁管理;
4、绿化管理;
5、消防弱电设备设施管理;
6、供配电设备管理;
7、给排水设备管理;
8、共用设施和共用场地管理;
9、安全操作规程;
10、特约服务管理规定。
(以上各种规定及制度略)
第三章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1、办公室
(1) 负责,招聘人员,开展员工培训工作,为其它部门储备人才。
(2) 负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
(3) 负责内部运行工作的综合协调。
(4) 负责对外承办、接待工作,物业管理和招投标。
(5) 总经理指派的其它工作。
2、保洁部
(1) 负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。
(2) 负责小区内的垃圾清运工作。
(3) 上级领导交办的其它工作。
3、设备维修部
(1) 负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。
(2) 负责物业机电设备的日常维修保养工作。
(3) 制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
(4) 上级领导指派的其它工作。
4、绿化部
(1) 负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。
(2) 负责小区内的园景设施的养护工作。
(3) 上级领导指派的其它工作。
5、秩序管理部
(1) 负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。
(2) 建立健全、制定物业的各项安全。
(3) 负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。
(4) 负责小区应急处理的抢救工作。
(5) 上级领导交办的其它工作。
6、接待部
(1) 负责日常业户来访接待工作。
(2) 负责业户档案的建立和管理工作。
(3) 负责业主的投诉和咨询,并提供帮助。
(4) 配合办公室开展员工培训工作。
(5) 上级领导指派的其它工作。
二、物业管理岗位编制及管理架构
×××物业管理有限公司
物业管理办公室
业户接待主管 设备维修主管 保洁主管 绿化主管 秩序管理主管
业户接待员 设备维修工 保洁员 绿化工
秩序管理员
备注:根据小区概况,以上岗位编制 ×人。其中,绿化主管、保洁主管由一人兼职。岗位编制原则上不设闲岗、不留闲人,一人多岗,精简高效。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,对新员工上岗进行工作培训。
1、新员工上岗培训期为180天。
2、培训内容包括:物业管理概述,小区物业管理流程,物业管理服务理念,专业服务技能与技巧、投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1、通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2、每位在岗员工每月参加公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3、上岗循环培训的考核办法。
在实际工作当中,业户的投诉率和员工违章的行为是评价员工工作的基础。并通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
为切实加强我街道老旧小区物业管理工作,努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制,需要制定并实施相应的管理方案。以下是小编整理的社区物业管理实施方案,仅供参考!
篇一
为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平,巩固各类改善工程成果,改善人民群众的居住生活品质,决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案:
一、指导思想
以科学发展观为统领,围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标,坚持解放思想、敢为人先,按照政府主导、企业和市民共同参与的要求,推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”,构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式,着力提升人民群众居住生活品质。
二、主要目标
总体目标:力争到20xx年年末,杭州市区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区,以下简称五城区)实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区(共约3000幢房屋,建筑面积约1000万平方米,涉及住户约13.2万户)基本实现物业管理全覆盖,未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善,逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制,提升物业管理服务水平。
具体目标:在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上,建立物业管理机制,争取实现“八个有”,即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。
三、实施范围
杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅:
1.1999年以前建成;
2.房屋标准成套;
3.尚未开展专业化物业管理。
四、基本原则
1.坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则,充分发挥属地街道办事处(乡镇政府)和社区居委会的组织指导作用,因地制宜建立长效管理机制。
2.坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善,且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区,重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。
3.坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时,建立健全日常物业管理工作机制,实现建管并举。
4.坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区,要结合物业管理改善工程的要求,对住宅小区的硬件设施进行改善,做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个,避免重复施工影响居民生活。
5.坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与,在工程中切实落实“四问四权”,确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”,明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。
五、实施步骤
1.调查计划阶段。20xx年6月底前,完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。
2.全面推进阶段。20xx年7月-2011年年底,全面推进五城区物业管理改善工程,主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区,按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施,其中20xx年完成100万平方米,20xx年完成500万平方米,2011年完成400万平方米,累计完成1000万平方米。
对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅,每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。
六、改善措施
(一)完善硬件配置。
1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区,除完成原定改善任务外,还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区,市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺,按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下:
(1)划定物管区域。在住宅小区设置围墙,形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区,可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。
(2)建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装,小区消防等设施设备检查和修缮。
(3)配备物管用房。补充配置小区物业管理用房,有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置,暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。
2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅,由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程,具体由市物改办根据住宅小区实际,因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下:
(1)新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。
(2)环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚(库)整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。
(3)房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理(含平改坡)、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。
(4)公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。
(二)建立物管机制。
在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上,根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理,建立住宅小区物业管理长效机制。
1.确定管理模式。
街道办事处(乡镇政府)应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作,确定小区管理模式。部分老旧小区(或零星住宅)因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的,经当地街道办事处(乡镇政府)确认同意后予以接收。
征求居民意见以户为单位(一个独立产权单位为一户),采取书面形式进行,公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的,由街道办事处(乡镇政府)委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会,指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业;选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式,由街道办事处(乡镇政府)委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。
2.实施物业管理。
(1)社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理,或统一委托一家物业服务企业负责管理,或组织居民自治管理,为小区居民提供基本服务,包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务,并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用,作为小区物业管理资金,以弥补小区管理经费不足。
(2)专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理,双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定,提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。
七、资金政策
1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的,其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。
2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的,其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下:
(1)环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用,由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
(2)房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用,按照“谁家孩子谁家抱”的原则,由产权单位承担;承担确有困难的,由产权单位向区政府提出申请,经区政府审核并报市物改办同意后,由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1:1配套解决。
(3)弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则,由各产权单位承担;电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担;管道煤气的建设(改造)费用由市燃气集团承担;自来水一户一表改造费用,除居民按规定需缴纳的相关费用外,其余由市水业集团承担。
(4)物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求,按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。
3.住宅小区日常管理长效机制建立后,困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1:1配套解决。
八、保障措施
1.建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组,负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室(设在市房管局),具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处(乡镇政府)应建立相应的组织机构,负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作,协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。
2.落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算,具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实,并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理,审计结果作为最终决算依据。
3.加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的,原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变,并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴;建立物业管理改善考核评优机制,对考核优秀的单位(个人)进行奖励;住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的,经所在社区公示无异议后予以减免;水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的,应严格执行物价部门核定的收费标准,并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的,补贴和优惠政策不变。
4.加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则,建立市、区、街道(乡镇)、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书,实施年度目标考核,具体考核办法另行制订。
5.加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传,引导群众了解物业管理的基本内容,理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求,配合做好小区物业管理工作。
滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区,萧山区、余杭区可参照执行。
篇二
1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构,主要提供物业管理公共服务,包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况,不断完善各类服务操作规范,以便更有效的管理,为客户提供优质、超值服务。
2管理机构设置及人员配置
经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。
3物业服务的内容和标准
3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃(不含封闭式玻璃)一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次,做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站,根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次;
3、对进出小区车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围,绿化带内杂草每半月清除一次,保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时,必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次,发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次,保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌,业主爱护花木,不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行,一车一卡,业主遗失车卡,每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重,携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶;停放在规定车位,不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后,可停放在指定地点。
5、每天12时到15时,19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入;车辆停放实行先到先停,业主优先,停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工,费用从建筑单位保修款中支付。②业主在装修过程中自己造成的损坏,不属于保修范围。③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题,急修半小时到现场处理,一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单,工程科维修要有派工单。
2、有偿服务
1、对有偿服务,由业主申请,服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修,到现场后,先向业主出示工作牌,宣布收费标准,业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场,请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制,客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理,不能向业主索取吃、用、财务等。
为了进一步整顿和规范物业管理小区,做好物业管理对改善居民的居住环境,促进和谐社区建设具有重要意义,需要制定并实施相应的管理方案。下面是小编整理的物业管理整治实施方案,仅供参考!
篇一
一、成立领导小组,加强组织领导
针对当前物业管理存在的热点、难点问题,加强领导,由市建设局牵头,会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组,负责研究制定工作方案,并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为,提升行业形象,促进物业管理和谐健康发展。组长:陈桂凤(建设局局长)、副组长:庄强(建设局副局长)、成员:陈乃秋(建设局房地产开发管理科科长)、陈蒲儿(建设局房地产开发管理科职员)、林学贵(建设局房地产开发管理科职员)、王丽香(建设局房地产开发管理科职员),专项行动工作领导小组下设办公室,挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联系人:林学贵电话85197229。
二、明确任务,落实工作责任。
坚持“标本兼治、综合治理”的原则,通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法,加强整改整治,以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观,行业管理得到加强的目的,力争专项行动取得明显成效。
三、分步组织实施,措施落到实处
(一)前期准备与动员部署阶段(8月初至8月10日)
1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想,形成共识,制定具体工作方案和分布实施计划。。
2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。
3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠,并根据自查情况,制订物业项目整改提升方案,明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。
(二)自查自纠阶段(8月中旬至10月初)
1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠,如实填报“整顿和规范物业服务企业自查检查表”对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕,并向协调小组提出整改书面报告。
2、根据示范项目考评标准,采取靠前服务、跟踪推进的办法,加强对物业服务企业新申报创建示范项目的指导。同时,对现有已评上省、市级示范项目将采取“回头看”措施,加强检查监督。
3、加大日常巡查力度,对发现问题要责令物业服务企业限期整改,同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况,作为今年资质审验考核评定的主要内容。
(三)整改、抽查阶段(从10月中旬至11月中旬)
1、责令物业企业做好整改工作,对整改工作不落实的,将采取相关措施,督促物业服务企业落实。
2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。
四、严格工作要求,务求阶段实效
(一)加强领导,强化组织实施
1、提高思想,统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业,是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作,各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性,增强做好这项工作的紧迫感和责任感。
2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查,跟踪项目进展、掌握工作动态,对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的,采取约谈、通报、曝光等方式,督促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的,要依照相关规定予以处罚,记入企业信用档案,直至吊销资质证书。
(二)强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管,每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题,下达书面整改通知书,督促物业服务企业限期整改到位,并做好各项迎检工作。
(三)扶持行业发展。加大行业扶持力度,扶优扶强,引导、指导物业服务企业晋升资质等级,扩大经营规模,拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业,带动全市物业管理水平和服务品质的提升。
(四)加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流,上下情况沟通,同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目,曝光、通报违法违规行为,规范各方主体行为,引导业主支持和主动参与物业管理活动,营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。
篇二
根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20xx年纠风工作要点,结合全市物业管理行业实际,制定本工作方案。
一、指导思想
认真贯彻落实市纪委全会精神,以科学发展观为指导,坚持以人为本、执政为民理念,围绕全市物业管理行业存在的实际问题,扎实开展物业管理纠风治理工作,认真解决损害群众利益突出问题,为促进物业管理事业科学发展提供有力保证。
二、工作目标
按照市纪委**届**次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示,全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署,在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下,实现以下目标:一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合,结合行业存在的问题,将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上来,提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性认识;二是认真落实我市环境建设的工作重点,严肃“工作人员五条禁令”,加强学习,提高认识,严格落实各项规章制度,特别是考勤制度、请销假制度等,严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象,树立部门良好形象;三是加强监管手段,树立服务为民的思想,进一步规范行政行为,强化服务意识,解决百姓关注的热点难点问题,拓宽群众投诉渠道,广泛接受社会各界监督,及时办理群众的咨询和投诉。
三、主要任务和责任分工
(一)重点加强物业管理法制建设。在市纪委支持下,拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》,报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准入、退出流程,紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理“六个”关键环节,依法加强行政监管,依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时,形成各部门联动,齐抓共管的工作局面,为构建和谐社区形成联动合力。
完成时限:20xx年6月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局
(二)切实加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为,促进物业行业规范服务,保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推行社区物业服务站工作,举办社区、业委会专题培训,指导业主委员会切实发挥作用,促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成,切实发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分离,鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争,扶持其做大做强。三是严格规范物业服务收费行为。加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符,进一步推广物业服务“菜单式”模式,切实提高服务收费透明度。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、物价局
(三)开展创建业主满意的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍,同时开展创建业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体,完善物业管理监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系:一是要处理好社区和物业的关系,建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关系,提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系,通过有关制度和激励措施,妥善处理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急管理的关系,提高处理应急问题管理的能力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系,梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限,明晰物业管理范围。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位
(四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题,进一步探索保障性物业管理工作,通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施,
推进弃管楼房管理工作,计划成立社区物业服务站40个。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、财政局、民政局
四、工作措施和保障措施
(一)工作措施
市物业办以推进物业管理纠风工作为契机,深入解决影响和制约行业发展存在的问题,严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手,一是重点研究解决如何规范服务行为问题。2012年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件,明晰物业管理与公共服务单位的职责范围,解决好供水、供热、排水等维修管理责任划分问题。在市纪委的支持下,将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题,要会同价格主管部门共同研究规范收费行为的具体工作措施。建立收费价格公示制度,将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示,服务成本也要定期公示,既是约束物业公司按标准提供服务,也能督促业主按标准履行义务。三是要开展经常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清晰,特别是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此,我们将全面开展物业管理培训工作,开展多层次的岗位培训工作,提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协调、调解措施,探索调解纠纷速裁平台,对业主的合理诉求提供法律支持,维护业主合法权益。
(二)保障措施
一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作,为认真贯彻落实市纪委**届**次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神,成立物业办纠风工作专项推进领导小组,狠抓落实。
二是强化责任意识。各科室要认真履行职责,围绕纠风工作重点和百姓投诉热点,切实解决好百姓反响强烈的问题,明确责任,抓出实效。
三是加强协调和配合。不定期与有关部门沟通,研究解决问题的措施和办法,对重大问题及时与纠风办请示汇报。
五、组织领导
组长:***
成员:***
领导小组下设办公室在局监察室,具体负责综合协调、督办落实工作。
为了进一步整顿和规范物业管理小区,做好物业管理对改善居民的居住环境,促进和谐社区建设具有重要意义,需要制定并实施相应的管理方案。以下是小编整理的物业管理整治实施方案模板,仅供参考!
篇一
根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20xx年纠风工作要点,结合全市物业管理行业实际,制定本工作方案。
一、指导思想
认真贯彻落实市纪委全会精神,以科学发展观为指导,坚持以人为本、执政为民理念,围绕全市物业管理行业存在的实际问题,扎实开展物业管理纠风治理工作,认真解决损害群众利益突出问题,为促进物业管理事业科学发展提供有力保证。
二、工作目标
按照市纪委**届**次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示,全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署,在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下,实现以下目标:一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合,结合行业存在的问题,将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上来,提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性认识;二是认真落实我市环境建设的工作重点,严肃“工作人员五条禁令”,加强学习,提高认识,严格落实各项规章制度,特别是考勤制度、请销假制度等,严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象,树立部门良好形象;三是加强监管手段,树立服务为民的思想,进一步规范行政行为,强化服务意识,解决百姓关注的热点难点问题,拓宽群众投诉渠道,广泛接受社会各界监督,及时办理群众的咨询和投诉。
三、主要任务和责任分工
(一)重点加强物业管理法制建设。在市纪委支持下,拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》,报请市政府颁布实施。加强物业管理关键环节监管。规范物业市场准入、退出流程,紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工(承接)验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理“六个”关键环节,依法加强行政监管,依法维护物业管理各方当事人合法权益。在强化监管的同时,形成各部门联动,齐抓共管的工作局面,为构建和谐社区形成联动合力。
完成时限:20xx年6月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局
(二)切实加大行业监管工作力度。严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为,促进物业行业规范服务,保障群众基本权益。一是开展业主委员会培训工作。结合推行社区物业服务站工作,举办社区、业委会专题培训,指导业主委员会切实发挥作用,促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成,切实发挥业主委员会依法维护权益的功能。二是严格实行物业管理招投标制度。督促房地产开发与物业管理分离,鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争,扶持其做大做强。三是严格规范物业服务收费行为。加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作,实行优质优价,体现质价相符,进一步推广物业服务“菜单式”模式,切实提高服务收费透明度。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、物价局
(三)开展创建业主满意的物业公司活动。今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍,同时开展创建业主满意的物业公司评议活动。通过以上载体,完善物业管理监督运行机制。指导行业内部处理好以下五个方面的关系:一是要处理好社区和物业的关系,建立社区与物业的良性互动机制;二是要处理好业主与物业公司的关系,提高物业服务企业的服务意识和技能;三是要处理好新区和老区的关系,通过有关制度和激励措施,妥善处理好协调发展的关系;四是要处理好日常管理和应急管理的关系,提高处理应急问题管理的能力;五是要处理好公共管理与物业公司的关系,梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限,明晰物业管理范围。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:市纪委环境办、各区政府(社区、城管)、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位
(四)在保障性物业管理工作上实现突破。针对老旧小区物业管理存在的问题,进一步探索保障性物业管理工作,通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施,
推进弃管楼房管理工作,计划成立社区物业服务站40个。
完成时限:20xx年12月底。
牵头部门:住房保障局
责任部门:各区政府、财政局、民政局
四、工作措施和保障措施
(一)工作措施
市物业办以推进物业管理纠风工作为契机,深入解决影响和制约行业发展存在的问题,严格处理侵害百姓权益的违规企业。重点从以下三个方面入手,一是重点研究解决如何规范服务行为问题。2012年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件,明晰物业管理与公共服务单位的职责范围,解决好供水、供热、排水等维修管理责任划分问题。在市纪委的支持下,将物业管理服务与公共服务的责任进行界定。二是要规范入住收费工作。针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题,要会同价格主管部门共同研究规范收费行为的具体工作措施。建立收费价格公示制度,将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示,服务成本也要定期公示,既是约束物业公司按标准提供服务,也能督促业主按标准履行义务。三是要开展经常性培训。现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清晰,特别是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训。对此,我们将全面开展物业管理培训工作,开展多层次的岗位培训工作,提升服务水平。四是强化物业投诉调查、协调、调解措施,探索调解纠纷速裁平台,对业主的合理诉求提供法律支持,维护业主合法权益。
(二)保障措施
一是加强组织领导。物业办高度重视物业管理纠风工作,为认真贯彻落实市纪委**届**次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神,成立物业办纠风工作专项推进领导小组,狠抓落实。
二是强化责任意识。各科室要认真履行职责,围绕纠风工作重点和百姓投诉热点,切实解决好百姓反响强烈的问题,明确责任,抓出实效。
三是加强协调和配合。不定期与有关部门沟通,研究解决问题的措施和办法,对重大问题及时与纠风办请示汇报。
五、组织领导
组长:***
成员:***
领导小组下设办公室在局监察室,具体负责综合协调、督办落实工作。
篇二
为巩固我镇开展全国文明城市创建成果,做好2013年全国城市文明程度指数测评迎检准备工作,大力开展我镇各物业管理小区环境卫生整治工作,进一步加强我镇物业管理工作,经研究制定具体工作实施方案如下:
一、健全组织,加强领导
为加强小区物业管理整治的组织领导工作,成立银塘镇小区物业管理整治工作领导小组,具体组成人员名单如下:
组长:XXX
副组长:XXX
成员:XXXXXX
二、工作目标
实施项目(小区)的服务企业应严格按照物业法律政策法规和有关管理文件的规定和要求,以及对照该项目委托服务的合同约定,认真实施该项目(小区)的各项管理和服务工作,全面开展小区环境卫生综合整治工作,做到依法依规管理、诚信履约、合理收费、规范服务,按时间要求达到创建文明城市的整治目标。
全面开展整治工作,切实改变小区“脏、乱、差”的面貌,积极推进小区筹建业主委员会工作,通过大力整治小区环境,落实并引进物业管理单位,建立健全各项长效管理制度,达到整治和创建文明城区的目标,努力营造优美、舒适、温馨的人居环境。
三、工作重点
(一)小区共用设施设备管理。
1、排水、排污管道通畅。如:明沟疏通与加盖,化粪池清掏,下水道疏通,窨井盖无破损、管网修缮基本完好。
2、室外道路平整、整洁、无破损,基本完好,不影响行人和车辆通行。
3、供水、供电设备设施保持卫生,维护到位,运行正常。如路灯、楼道灯、电梯等公共设备配置基本完好,有应急处理方案。
(二)小区车辆、安全防范管理。
1、小区基本实行封闭式管理。
2、消防设备设施基本完好,安防人员认真负责,实行24小时值班及巡逻制度。
3、小区机动车及非机动车车辆有序停放管理。
(三)小区卫生保洁、绿化养护管理。
1、环卫设施较完备。小区定点设置垃圾桶,配有保洁人员实行日常保洁工作。
2、无擅自占用公共部位堆放杂物、卫生保洁无死角的现象。
3、小区绿化养护做到日常及时修剪,无违章破坏和占用绿地圈养家禽等行为,犬类管理妥善。
四、工作时间
各社区以及各相关物业管理服务企业要严格按照开发区管委会工作部署以及本工作实施方案精神,精心组织力量,按照整体计划和实施步骤,集中时间,全力以赴,全面完成区域范围内的各项环境卫生整治工作。
五、工作要求
(一)高度重视,形成合力。
各社区、各物业服务企业要统一思想,提高认识,把我镇开展物业管理、小区环境卫生整治工作与全国城市文明程度指数测评迎检工作紧密结合,强化对整治工作的组织领导,精心安排,形成合力,明确责任、任务和目标要求,确保整治工作的组织实施和管理到位。
(二)严格考核,确保成效。
镇文教卫办、镇建设办要牵头组织物业管理公司及社区居委会,全力抓好有物业管理小区开展环境卫生整治活动情况的专项检查和评议活动,对整个活动进行严格的跟踪落实,确保整治工作取得实效。
小区全套物业管理方案
文章标题:小区全套物业管理方案第一部分前言(省略)
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作,以其建筑的现代风格和完美的协调性,构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号,在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心,以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量,点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作,透射出人文关怀,使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况,我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势,把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化,高素质、复合型的管理队伍,对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工,满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通,体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现,使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围,实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制,使每一个员工掌握物业基本技能,能够胜任本职岗位工作,成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨,“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制,第一个接待业主或被业主询问的公司员工,不受部门的限制,均应热情接待,解答疑问,杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声,在社区内设置“心连心信箱”,了解业主需求,解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高,倡导“以业主为圆心”的服务理念,我们不仅做好24小时安保服务,24小时接待服务,16小时保洁服务,管理处还将经常组织各种活动,增进物业与业主的交流,创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
(一)、近期工作目标
第一年内,业主开心入住,装修无违规现象;
第二年内,创市物业管理示范住宅小区;
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;
(二)、实施方案
1、在公司总经理领导下,在行业主管部门指导下,专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组,其中管理处主任为执行组长,并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程,规范日常操作。
3、做好日常工作记录,注意资料的积累、整理,做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查,公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度,明确奖惩措施,引导员工共同做好优秀社区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作,由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责,管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人,其中主任、副主任各1名,各部门负责人4人,由物业公司聘任,授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员:2人,接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员:1人,负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务:1人,负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工:21人,负责社区的卫生清洁工作,每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工:2人,负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作,并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。
治安员:54人,负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作,配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序,负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆,维护社区的交通秩序;
维修工:7人,负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
(一)、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化,三年以上物业实际管理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化,具有管理经营能力,两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中
小区全套物业管理方案第2页
专以上文化,转业军人,三年以上保安管理经验公司选派第四部分社区管理规章制度
合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度,将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施,也是我们不断取得成功的重要法宝。为此,东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度:
一、管理“十条标准”
(一)、文明服务:遵守社会公德,讲究职业道德,执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪,着装整洁,礼貌待人,严格按《服务准则》,做好各项服务。
(二)、整体环境:社区房屋及公共场所没有堆积物,地面平整,无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏,房屋达到完好或基本完好的标准,保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序,楼房外观没有违章建筑物。
(三)、清洁卫生:社区内室外清扫保洁,检查制度,卫生无死角。做到:垃圾日产日清,管道、沟渠畅通,无积污堵塞,社区内无人饲养家禽;楼公共走廊洁净,不堆放杂物;社区内排污达到国家规定排放标准。
(四)、庭院绿化:社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理,花、草、树木、建筑小品培植得当,环境优雅宜人。(五)、治安管理:社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害,有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责,保证社区居民人身财产安全。
(六)、经费管理:严格按照国家和市有关部门制定的收费标准,无乱收费、乱摊派行为。收费统一,手续简便,方便业主,各种费用收缴及时,为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律,财会人员无贪污、挪用行为,并厉行节约,积极开展多种经营。
(七)、设施齐备:社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备,运作正常,不改变原设计用途,且发现破损及时修理。
(八)、社区文化:社区内积极开展社区文化活动,有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富,文体活动开展有计划、有制度,旅客培养居民爱护公物,遵守法纪,团结互助,弘扬社会主义精神文明和道德风尚,共同创建文明住宅社区。
(九)、机构职能:管理处管理人员职责明确,分工合作,协调管理。行政管理尽职尽责,监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要),开展各项活动有效益。资料、档案齐全,保存完好。
(十)、管住关系:“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中,切实体现“为业主排忧解难”,使业主满意。
二、公众制度(详细内容参照相关条约)
1、东方明珠城《业主临时公约》
2、环境卫生管理制度
3、绿化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、车辆管理制度
7、电梯管理制度
8、公共设施管理制度
三、内部岗位职责
(一)、管理处主任岗位职责
1、负责制定管理处的各项规章制度,建立结构各项运作体系。
2、负责制定年、月、周工作计划,并监督实施。
3、合理运用管理处资金,有效控制各项费用开支,负责各项用品和服务采购的审批。
4、负责员工的培训和考核工作,认真采纳员工合理化建议。
5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。
6、协助组建业主委员会,协调与业主委员会的关系,配合业主委员的各项工作。
7、根据公司和业主委员会的授权,主持、审查、签订对外各项经济合同。
8、负责处理重大投诉。
9、执行公司决议,配合公司发展规划。
(二)、综服科岗位职责
1、在管理处主任的领导下,负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管,协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。
2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。
3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。
4、办理业主入住的有关手续,发放相关资料。
5、负责社区各种文体活动和宣传活动,特别是节假日社区的布置。
6、完成领导交给的其他各项工作。
(三)、安保科岗位职责
1、在管理处的正确领导下,全面负责社区的治安、消防、车辆管理。
2、做好部门年度培训计划,定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等,提高队员的业务水平。
3、负责本部门的日常工作安排,合理调配人员。
4、做好本部门的日常工作,主持领班会议和全体治安人员会议,定期进行工作讲评。
5、负责与派出所的工作联系,共同做好安全防范工作。
6、协助抓好楼房装修管理,按《装修管理条例》执行。
7、完成上级领导交给的其他工作。
(四)、维修科岗位职责
1、在主任的领导下,为业主提供房屋装修房屋,设施的维修及养护。
2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能,房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。
3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布,掌握各类管线的分布走向、位置,以及维修养护的办法。
4、对楼房、设施设备要经常巡视,做好巡检记录,如入发现损坏,应及时进行维修。
5、确保社区地上、地下排污,雨水管道的畅通。
6、及时满足业主维修要求,原则上急修不过夜,小修小补及时完成。
7、完成领导交给的其他任务。
(五)、环境科岗位职责
1、在管理处主任的领导下,负责社区的环卫、绿化管理;
2、负责本部门的日常各种安排,合理调配人员;
3、制定本部门的管理制度,明确清卫、绿化的岗位操作及规范,并定期进行检查;
4、搞好环境卫生、绿化的设施建设;
5、做好清卫、绿化宣传工作;
6、完成上级交给的其他工作。
第五部分各项管理具体实施方案
一、各项管理指标承诺
指标名称国家
标准管理
标准管理指标实现措施
房屋及配套设施、设备完好率98%98%建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录
房屋零修、急修及时率99%100%建立严格的维修制度,要求小维修三分钟之内答复处理,零修工程及时完成,急修工程不过夜,回访情况记录,设立值班电话
维修工程质量合格率100%100%分项监督,按操作标准严格把关
绿化完好率95%99%实行专业绿化养护,加强监管,确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露
保洁率99%99%保洁落实到人,建立责任牌上墙,巡查记录完善监督检查得力
道路完好率95%98%落实责任人,进行日常巡视检修和定期维修保养
业主投诉处理率95%100%按法规、物业条例规定自行,加强与业主的沟通,定期走访业主,征求管理意见,及时为业主排忧解难。投诉处理有结果,有记录和回访
管理费收取率98%98%明码标价,做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区,促进物业增值
业主对物业管理满意率95%95%以上采取现代管理手段,开展温馨服务、亲情服务等,在日常工作中注意收集业主的广泛意见,确保业主对物业工作的满意
消防火灾发生率00全员义务消防制度,定期培训和演习,加大宣传力度,安保日常巡查,发现隐患及时处理
治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度,确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责,层层防卫,以确保业主的人身财产安全,监控中心24小时值班,接受报警及实施调度
二、住宅档案建立和管理
(一)、需要建立的档案、资料
1、发展商提供的资料:产权资料、技术资料等;
2、管理处建立的资料:业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。
(二)、档案资料收、发管理程序
1、管理处重要资料(如发展商提供的资料),接受必须经过管理处主任或指定负责人验收,完善交接手续后方能归档。
2、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等),按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受,并立卷归档。
(三)、档案资料管理要求:
1、采取多种形式的稳定储存方式,如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等,并采取相应保管、储存方式。
2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期无效文件。
3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时,应根据调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效文件
4、档案保管必须专人负责,按档案管理制度规定做好管理及借阅,确保档案资料完整和保密性。
5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管安全。
三、环境卫生管理
东方明珠城社区具有绿化面积大,景观繁多,因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高,管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册,采用定点、定时、定岗的保洁服务,保洁员分区负责,具体实施如下方案:
(一)、清洁服务内容
垃圾清运、垃圾桶清洁、外围及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等;
(二)、卫生清洁达标要求
1、楼内卫生
地面:无杂物、纸屑,无污迹;
墙面:无灰尘、水迹、污迹、斑点;
电梯间:无污渍、无手印、地板干净;
玻璃窗:明净、光洁、无污迹;
各种设施外表(如信箱、消火栓等):外表清洁干净;
楼梯、扶手:无灰尘、无杂物;
垃圾收取:做到错过高峰期,及时收集,不留痕迹;
2、楼外卫生区域卫生要求
所管区域地面和道路:路面整齐、干净,无垃圾、沙土、纸屑、油迹等,无脏物,无积水(脏、臭水);
绿化带、花草:无垃圾、脏杂物,花草叶无枯萎和明显积尘,花草盆无积水和异味,花草修剪整齐,摆放美观。
(三)、卫生检查监督制度
1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。
2、清卫部定期或不定期走访业主,虚心听取业主的意见和建议,做好业主走访记录。
3、清卫部每天例行巡视检查制度,对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生,以及设施的运行状态情况做到心中有数,发现问题及时报告,督促及时解决。
4、每月发放卫生及清洁材料,工具及材料领用应本着实际需要,努力降低消耗,节约成本的原则。
四、绿化管理
(一)、实现目标
园林式住宅小区
(二)、管理标准
定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。
乔木:生长缓慢的一年修剪一次,平时注重养护;
灌木:生长缓慢的一年修剪一次,生长较快的一年四至六次,分别为春秋冬季各一次,夏季两次;
花草:两至三月换一次,每星期进行施肥、补缺、除虫、除草,夏季每日浇水一次;
草坪:每星期除杂草一次,每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水;
绿化带:修剪整齐、高矮一致,种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物;
技术型园林(生长缓慢):一季修剪两至三次,每月维护;
水:夏季三天换水一次,定期进行清除蚊蝇,加消毒剂、净化剂,冬天每星期换水一次;
流水系统:冬天做好保暖措施。
五、治安管理
东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区,具有严格、正规的物业管理,尤其体现在治安管理,做到物防(智能化设备)与人防(保安人员)有机结合,实行24小时站岗、巡逻制,创建物业管理住宅防范星级单位。
(一)、管理目标
治安案件发生率千分之一以下,因管理原因造成的治安案件发生率为零,创治安防范五星级物业管理社区。
(二)、管理要求
1、加强治安队伍的建设,着装统一鲜明,定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。
2、治安人员以定位岗、巡查相结合,对社区实行24小时安全防范管理,确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。
3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品,对进出社区的人员、物品进行有效控制,防止越墙、越房进入社区。加强巡逻,管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只,用于相互协调,提高工作效率。
4、掌握业主的基本情况,业主熟悉率达到75%以上,积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本,并经常与居委会及有关部门保持联系,共同做好社区日常管理。
5、抓好工作制度落实,切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等,确保工作质量。
6、除治安人员的其他物业工作人员,作为社区管理的一份子,也是管理区的义务安全员,有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。
7、与业主形成安全防范共同体,设置安全求救电话,但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系,治安人员以最快的速度出击;与街道、派出所形成安联防小组,随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。
(三)、人员分布
根据东方明珠城社区的实际地形地物,将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理,按每班18名保安,两班制轮换,共配备54名治安人员。
1、地上层:33人
以每班计大门口四人,景观大道二人,景观大道两侧副道二人,消防、监控值班三人。
2、地下层:18人
以每班计巡逻三人,车辆出入口三人。
3、负责人(领班):3人
(四)、值班方式
24小时站岗、巡逻。
六、消防管理
贯彻“预防为主、防消结合”的方针,从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备,预防物业火灾的发生,最大限度的减少火灾损失,为业主的工作、生活提供安全环境,保护业主的生命和财产安全,确保物业的安全使用。
1、建设高素质的消防队,在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。
2、熟悉消防法规,建立消防岗位责任制。
3、配备充足的消防设施,消防人员了解各种消防设施的使用方法,定期检查消防设备的完好、规范,对使用不当的及时纠正。
4、制定社区的消防制度及有关的图册,使管理人员及业主熟悉。
5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。
七、车辆道路管理
东方明珠城社区作为一个高档住宅区,车辆拥有率高,加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定,由保安科具体实施车辆管理。
(一)、先进的车辆停放分类
参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计,为便于管理,维护社区良好秩序,东方明珠城社区实行彻底的人车分流,便于车辆的管理和行人的安全。
(二)、高科技硬件设施
公司将根据以往物业管理中的成功经验,在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统,将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下,提高管理效率,方便业主出入,有效防止车辆的遗失。
安装IC卡智能停车场管理系统三套,在入口安装减速带和禁鸣限速标志,社区内交通指示牌,楼宇间道路划线明确。
(三)、有效的管理体制
设置专门的车辆管理人员,负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。
八、市政公共设施的管理
市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理,确保供电、供水、通讯、照明设备齐全,工作正常;确保道路畅通,路面平坦完好,污水排放畅通。为此,制定如下管理办法:
1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握,图纸齐全,整档归案,便于查阅;
2、对各职能部门直接管理的设备设施,实行随时检查,发现问题及时与职能部门联系,要求尽快修复;
3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施,实行每月定期检查、养护及维修;
4、水、电、气由相应公司负责维修管理,管理处做好定期检查,如有故障发生,迅速报告相关公司,及时维修,确保正常使用;
5、室外消防设备由消防部门负责维护,日常管理由管理处负责,发现问题,及时汇报;
6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理,日常管理由管理处负责;
7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查,发现问题及时采取措施修复,消除隐患。
第六部分初期的物业管理
针对社区物业管理的规律,结合东方明珠城社区的特点,我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。
在此着重介绍入住期的管理
一、前期管理
(一)、人员安排
管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场,参与前期的物业规划,具体内容如下:参与有关设备的安装、调试、监理工作,掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况,提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
①楼宇综合验收前一个月,部分治安人员经上岗培训合格后,先期到位,负责对将接收的物业的守卫工作。
②楼宇综合验收前,按照慈溪市住宅楼宇条例规定,做好物业的接管验收工作,包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
③业主入住前半个月,管理处挂牌办公,所有员工经培训合格后上岗,共同迎接业主入住。
(二)、前期管理及监督
管理处成立后,管理处主任编写入住工作方案,配备管理处工作人员,制定开办采购计划;
治安方面:熟悉社区地形地物及各种安防设施,明确人员排班及各岗位工作职责;
车辆管理:设计安装社区内道路标志,建立完善车辆管理制度;
垃圾清运:确定临时装修垃圾堆放处。
(三)、配合工作
与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作,保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
与学校、派出所联系,了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告业主。
二、入住管理
(一)、举行简朴温馨的入住仪式
为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况,展现我公司物业管理人的良好形象,我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
(二)、办理入住手续采取的便利措施
办理入住八字方针:“热情、周到、高效、便利”。
1、设立入住手续办理场地,有咨询、资料分发(业主手册、装修管理规定等),收取相关费用、签订入住公约,精神文明公约、发放钥匙、验房服务等,由专职人员提供一条龙服务,精心安排入住程序。
2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书,代办相关业务,给业主方便。
3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
(三)、收费标志上墙及宣传工作
1、在社区宣传橱窗内,制作张贴收费一览表,列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准,公布监督、服务电话。
2、印制收费标准宣传单,委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
3、在入住手续办理现场,准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件,以备业主索取。
三、装修管理
(一)、装修控制流程
1、业主办理入住手续;
2、对业主装修队进行装修讲解;
3、对装修方案进行备案,签订《房屋装饰装修管理协议》;
4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督;
5、(对违章装修的)立即指出,上门以理说服业主,以情打动业主,使其改正;
6、(若仍不纠正的)采取相应的制止措施,向职能部门反映,以取得行政上的支持。
(二)、装修宣传
为加大装修宣传力度,充分发挥社区文化的导向功能、约束功能,并架起管理处与业主的桥梁,真正提高业主按章装修的自觉性,提前对每一个业主进行装修宣传,向业主和装修队发放《装修须知》,明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施,从而降低违章装修发生率。
(三)、装修备案
1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点:房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
3、保证房屋外观统一美观。审核重点:阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
4、装修材料符合防火规定。
(四)、装修跟踪监管体系
业主装修施工,指定专职房管员,实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查,及时与业主沟通,了解施工方案、装修工程进展,把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管,形成立体式的装修监管网络,体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点,消除管理盲点,维护好智能设施管线等公共管线,杜绝违章搭建。
(五)违章装修处理
业主装修备案中,服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》,业主出现违章装修,房管员或治安人员上门做好业主的思想工作,礼貌地向业主介绍装修规定,耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主,以情感化业主,争取支持和理解,让业主自觉接收整改要求。针对违章装修,除了采取说服教育、行政压力促使其整改外,根据违章损坏情况,采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主,将上报行政职能部门,由相关部门解决处理。
四、入住期间的安全防范措施
(一)入住期间的治安分析
1、周边环境较为复杂,地处城乡结合部,外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
2、装修集中,装修监管面大,装修防火任务艰巨。
3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段,业主对设备的运行、使用还不够了解,误报、出错率高,治安压力大,管理难度大。
(二)、具体防范措施
针对这一时期的治安形势,我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
1、治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍,严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人,具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,实行10%末位淘汰制。
2、确立治安重点,搞好对人流、物流、车流的有效控制
①人流控制
对来访人员须通过门岗,与业主取得联系后方可进入,并做好访问登记和离去注销手续;
对装修、搬运人员采取出入证管理制度,对他们的活动范围进行一定限制;
对可疑陌生人,采取追踪、监控的措施,必要时可上前有礼貌地执行验证检查;
经常与派出所联合检查户口,把可疑分子清出社区。
②物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制;
业主物品的搬出必须向主动门岗申报,并严格按照规定进行登记;
治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查;
所有物资流动实行登记放行制度。
③车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
3、加强与相关部门的配合
与当地派出所建立联系,请求派出所的协助,加大治安治理综合力度。
五、协助业主委员会筹建工作
按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定,在业主入住率达50%前,由管理处制定相应的公众制度,并广泛听取业主的意见,逐步修改成文,同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求,为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50%时,报请政府职能部门,组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案,如业主、使用人公约等,备好大会审议材料,如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。
第七部分物业维修养护计划
公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容,在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中,我们将建立“设备领养制”,责任落实到人,制定合理的养护计划,建立和健全科学的服务体制,确保设备、设施的运转正常,切实做到为业主服务,保证房屋始终完好如新,达到保值、增值的目的。
一、公用部位公用设施维修计划
类别项目定期养护
周期内容实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次,屋面5年一次,楼梯通道5年一次检查修理无损坏
区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏
区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准,正常使用
沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏
停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰,设施完好
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰,设施完好
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏,使用正常
供水供电
系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常
公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠
公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏,广播正常
二、日常养护计划及实施方案
(一)、日常养护标准
1、房屋维修:屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》
2、公共设备、设施维护及保养
电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护,做到预防为主。
3、具体附表
类别项目日常养护计划
计划标准实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏
区内
道路砼路面每周检查一次,随坏随修1、路面修缮质量标准;
2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损
缓路径、砼道牙
区内
照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次,随坏随修1、电器专业安全操作规程;
2、灯具施工技术标准灯泡使用正常,灯罩完好清洁,灯杆无破损完好率98%以上
沟渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次,随坏随修井内无积污,井壁无脱落;化粪池无堵塞;井盖标志清晰1、井盖完好率达100%;
2、无缺损、少积污
3、无堵塞
停车场地面停车场每周检查一次,随坏随修1、砼路面修缮质量标准;
2、停车场地面修缮标准;
3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每周检查一次,发现问题及时维修1、标识清楚,无污迹,破损;
2、安放牢固标志完好率达100%;标志无损坏
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准1、系统性能良好;
2、设施良好
供水
系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好,正常运转
其他
公共
设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍,发现问题及时维修1、无破损;
2、无脱落
3、泄水通畅确保安全使用,正常运转
(二)、业主报修制度
1、房管员负责业主的报修接待工作,接到报修时,在《报修记录台帐》中记录业主报修问题,可通过电话解决的,三分钟内落实处理措施,业主小型报修,需至现场处理,在30分钟内落实解决方案,开具施工单;若报修问题严重,需要研讨时,在三小时内管理处讨论决定,落实解决方案。
2、维修工维修时严格履行岗位职责,做到维修优质快捷,结束时对施工场地做好整理、清扫。
3、维修工填妥《施工单》项目及金额,请业主确认签字。
4、业主签字后,维修工即回班组待命,施工单交房管员。
(三)、维修回访制度
在维修完工后,采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。
工作流程:
1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好,交办公室。
2、办公室对报修情况进行回访,回访率100%,回访结果登记在《施工单上记录》。
3、回访结果向管理处主任汇报、分析,若发现问题,及时纠正。
三、电梯运作规范
1、电梯的使用维修,始于电梯安装完毕和正式验收后。
2、为确保电梯安全行驶,必须建立正常的维修保养、管理制度。
3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。
4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任,应具有高度的责任心,爱护设备,掌握使用特性。
5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。
四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施
公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。
1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。
2、建立公建设施、设备的图纸档案资料,了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。
3、垃圾房每日保洁、清理,煤气管道每周检查一次,路灯每日检查一遍,配电房每日巡查一次,消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍,发现问题,及时记录在《公建配套设施巡检表》中,若物业管理可马上处理的较小问题,及时处理;若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系,对处理情况详细记录,并通报业主。
第八部分积极主动配合社区居委会
搞好文化建设
一、社区文化
(一)、基本内容
1、开展精神文明建设,制定社区业主精神文明公约,教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度,遵守和维护公秩序,爱护公共财产,提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。
2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施,开展丰富多彩的文体活动,丰富业主的业余生活,密切邻里感情,协调人际关系,提高业主的参与意识,促进安定团结和社会和睦。
3、建设高雅的社区文化,培育健康的社区精神。
(二)、具体形式
1、业主入住后,利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式,对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。
2、宣传《市民行为道德规范》,鼓励业主争做文明慈溪市民。
3、宣传环保,倡导环保,奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动,如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动,激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传,入住前向业主通知,集中安排环保装修培训,防止装修噪声污染、环境污染的发生。
4、将文化建设纳入物业管理日常工作中,设立专人负责,拟定社区文化管理制度,负责各项文化宣传活动,定期更新宣传橱窗等。
5、运用传播文化的工具和康乐设施,如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等,开展联络感情活动。
6、与社区共同开展文化娱乐活动,充分利用社区内的文体活动设施,每年举行一至两次大型活动,如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等,注重文明居住,邻里团结互助,无纠纷。
(三)、社区活动计划
序号活动项目时间安排活动方式备注
1元旦晚会1月晚会
2新年文艺晚会2月晚会
3爱我家园3月植树活动
4消防知识4月讲座
5春游5月景区旅游
6激情夏季6-9月各种文艺活动
7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座
8中秋赏月9月晚会
二、协助配合大社区开展工作
1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报,并接受指导。
2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动,管理处派专人参与、协助,给予积极配合。
三、物业服务与便民服务项目
(一)、常规性服务
治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务
(二)、无偿服务
1、家教服务:管理处负责联系和推荐相关机构,供需要的业主选择;
2、业主热线:24小时热线;
3、电话唤醒、留言服务;
4、烫洗衣服服务:管理处协助洗衣店收发衣服;
5、预定及叫车接送服务;
6、代定报刊杂志:管理处负责办理手续,费用由业主自理;
7、保姆介绍:管理处负责推荐家政公司;
8、24小时医疗急救服务:管理处负责联系医院;
9、代收邮件服务;
10、代办速递业务:管理处负责联系速递公司;
11、代办保险业务:管理处负责联系和推荐保险公司;
12、失物招领;
(三)、有偿服务
1、室内清洁;
2、室内绿化;
3、商务中心服务:提供复印、传真、翻译、秘书服务等;
4、24小时工程维修服务;
5、租务服务:代理出租;
6、设立园艺师:解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题;
7、设立钟点工:解决部分业主不愿在家里设保姆房,有需要家政服务的问题,由管理处统一经营,提高信誉和管理力度,同时增加物业收入;
8空置房屋出租。
(四)、特色服务
1、信息类
①建立社区网站、电子公告牌,用于:
a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准,及时发布相关信息,实现公开、透明、公平的物业管理模式;
b、方便业主投诉、申告,及时反馈各种信息,便于物业公司及时做出整改;
c、搭建业主交流平台,促进社区文交流。
2、医疗健康类
建立社区医疗站,在社区内部设立业主健康卡片,定期在会所内开展医疗健康讲座,普及科学的生活观念。根据业主要求,及本社区的地理位置,拟邀请市人民医院进行健康知识讲座,对于常见疾病加以预防。
第九部分社区管理创新
一、充分发挥高科技在物业管理中的应用
东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程,其设施、设备在同类住宅社区中处于领先地位,各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理,方便用户,营造一个安全祥和住宅环境,我们在社区安装了社区智能化设施,将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果,对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。
(一)、智能化的组成
电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。
(二)、智能化系统宣传
在业主入住时,管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认,并提供智能化系统使用说明书,告之装修注意事项及损坏的各项责任,在装修过程中做好巡视监督。
(三)、日常管理
各种智能化设施设立专人管理,进行相关技术操作培训,实行24小时值班责任制度,确保设备正常运行。
二、不断实现管理的现代化
(一)、管理思想现代化
适应社会主义市场经济的要求,树立新思想、新观念,按照民主管理的观念,商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等;善于接受新事物,努力学习现代化管理的知识。
(二)、管理方法现代化
使各项管理工作都符合客观规律的要求,运用科学的方法和手段进行管理。
(三)、管理手段现代化
就是管理工具的现代化、自动化,在物业管理中大量运用高科技设备,提高管理效率,提升管理档次。
(四)、管理人员知识化、专业化
通过不断完善和学习,加强人员培训和人才更新,使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。
三、计划实行24小时全封闭式管理
为加强“东方明珠城”小区的管理,营造一个和谐、安全的家园,使业主住的安心、住的放心、住的有档次,我公司根据本小区的档次、业主的特点,计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理,希望通过我们的管理,力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。
前期将管理的计划向业主予以公布,在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。
(一)管理模式
24小时全封闭式管理,进出人员均凭证件(出入证)或联系批准后通行本小区;
(二)具体操作
1、本小区业主
凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区,业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。
2、来访人员
询问其所找的业主,由门卫值班人员与被找的业主进行联系,获得该业主同意、并作好相关登记后进入,业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。
3、其他人员
装修人员凭装修出入证进入;
闲杂人员一律不得进入。
4、车辆
本小区车辆凭管理处发放的车位证进入,其他车辆经询问后视情况进入。
(三)特殊情况处理
业主未带“一卡通”磁卡,可向门卫报出居住地点,与该业主家中联系确认后进入;如业主家中无人,可凭身份证件与业主手册核对无误后进入;如业主未带身份证件,由保安人员陪同进入,进行核对。
第十部分经营核算
一、增收节支、以业养业计划
1、努力提高各种费用的收缴率,力争达到100%;
2、开展多种经营,如上所示的有偿服务;
3、制定各项费用开支计划,从而达到节约开支的作用;
4、充分发挥公司在管理中的统筹作用,利用公司现有管理人员的技术人员,降低管理成本;
5、通过公司技术力量,降低设备设施维修保养费用,降低能耗。
二、财务公开监督制度
根据《慈溪市物业管理条例》规定,特制定以下财务公开监督制度。
1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况;
2、管理定期向预祝委员会汇报,接受业主委员会的监督和检查;
3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准;
4、业主管理处物业经费入、如有疑问,可委托业主委员会向管理处查询,并要求管理处给予解释。
三、收入及支出测算
附表一:
东方明珠城收支测算表
一、综合服务支出测算表(单位:元)
项目说 明金额(元)(元)
工资及福利等支出基本工资及
岗位工资主 任1人20xx元×12月24000
副主任1人1500元×12月18000
部门负责4人1100元×4人×12月52800
综服科4人900元×4人×12月43200
保安科54人800元×54人×12月518400
维修科7人1000元×7人×12月84000
环境科23人600元×23人×12月165600
小 计906000
社会保障三金(养老保险20%,医疗保险11%,失业保险2%)(6人)94800×33%=31284元
1767元×60%×88人×33%×12月=369458元400742
加班及值班费94人×10天×50元47000
合计1353742
服装费管理人员6人×500元3000
保安员54人×400元21600
其他人员34人×300元10200
合 计34800
办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元\吨1350
办公用电1000度×12月×0.55元\度6600
日常办公费800元×12月9600
培训费15000
通讯费主 任200元×12月2400
部门电话5×150元×12月9000
小区文化、宣传费1500×12月18000
合 计61950
安全管理对讲机维护及装备耗材50005000
对讲机占频费20台×100元20xx
灭火器药剂更换约200只计算×40元8000
合计15000
清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400
日常工具费200×21人4200
水箱清洁费30003000
化粪池抽吸费用50005000
垃圾外运费6吨×54元×365天
20元\间×12月×18间122580
清洁工具、器械维修费300元×12月3600
消毒费用1319户×5元\户6595
合计147375
绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435
绿化用汽油费50005000
绿化设备维修费50005000
盆景费用800元×12月9600
合计101035
设备设施维护电 梯年检1360元\×56台76160
维保6000元\台年×56台336000
保险700元\台年×56台39200
照明设施维护、耗材费20xx0
水泵维护费用100元\年台×67台6700
智能化系统维护费20xx00
耗材50000
消防系统维护费20xx020xx0
低压配电设备维护50005000
工具费及小件耗材40004000
发电机维护50005000
合 计762060
房屋维修路面、屋面修补20xx020xx0
建筑小品、栏杆50005000
给排水设施1000010000
合计35000
设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元\度48180
消防中控用电2Kw×24×365×0.55元\度9636
电梯电费35608元\月×12月
427296
发电机耗油(估算)50000
公共用电(含:楼道照明、疏散指示灯、生活(热水)水泵、景观灯等)度\天××0.55元\度727317
合计1262429
共 计3773391
固定资产折旧及其他设备设施66407
上交国家税收3839798×6%230388
企业利润(管理酬金)4070186×5%203509
支出合计4273695
二、收支测算表
项目说明金额(元)
测算收入综合
服务费多层:98176㎡×0.7元\月㎡×12月=824678元
小高层、高层:156783㎡×1.3元\月㎡×12月=2445815元
商铺:3381㎡×0.7元\月㎡×12月=28400元
车库:490个×300元\年=147000元
车位:1772个×480元\年=850560元4296453
(说明)开发商
补贴多层:98176㎡×0.3元\月㎡×12月=353434元
小高层、高层:156783㎡×0.7元\月㎡×12月=1316977元
商铺:3381㎡×0.3元\月㎡×12月=12172元1682583
业主交纳多层:98176㎡×0.4元\月㎡×12月=471245元
小高层、高层:156783㎡×0.6元\月㎡×12月=1128837元
商铺:3381㎡×0.4元\月㎡×12月=16229元1616311
支出4273695
盈 亏22758
附表二:
设施设备配备表
类 型名 称数 量单 价小 计
办公设施设备电脑5500025000
复印机11000010000
打印机310003000
空调520xx10000
办公桌椅105005000
档案柜55002500
办公柜450020xx
传真机115001500
扫描仪110001000
数码相机115001500
电话机6100600
其他办公用品60006000
办公室装修5000050000
安保设备橡皮棍1850900
对讲机2080016000
对讲中转电台11000010000
巡逻手电20601200
巡逻自行车1220220
绿化清卫工具手推剪草机160006000
绿篱修剪机230006000
机动喷雾机130003000
绿化工具25001000
清卫工具53001500
垃圾车520xx10000
垃圾桶4020xx000
果皮箱2020xx000
绿化警示100505000
维修工作电焊机120xx20xx
冲击钻1500500
手枪钻1300300
切割机1500500
管道疏通机1120xx200
铝合金梯25001000
工 具74002800
合 计199220
注:以上设施设备按直线三年折旧。
《小区全套物业管理方案》来源于网,欢迎阅读小区全套物业管理方案。
以下是小编整理的区住宅小区物业管理方案,欢迎阅读!
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
注意了,好的策划书不一定按某种格式,或许一篇好文案本身就是一部好的策划书。以上《小区物业管理实施方案》一文能帮助您解决策划书的撰写需求,如果还想阅读关于“物业管理实施方案”相关内容,请访问“物业管理实施方案”专题!
展开全文
相关推荐范文