办公楼物业管理方案
要提升，有两件事是必须的：成为鹰，或成为爬行动物。对于一些重要工作的实施的时候，我们必然要先将方案制定好。写方案要结合目前的实际情况来写，你能否写出来一份优秀的方案呢？于是，小编为你收集整理了办公楼物业管理方案。建议你收藏并分享给其他需要的朋友！
办公楼物业管理方案（一）
一、物业管理前期筹备工作
（一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。
（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。
（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的。
（四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。
（五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。
二、接管后的日常管理服务工作
（一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。
3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。
4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。
7、配有消防系统设施设备，能随时启用。
8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。
9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。
（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定：
1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法；
2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责；
3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动；
5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开；
6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区；
7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用；
8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和触犯法律的活动。
（四）、环卫绿化工作：
1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。
4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。
（五）环境和卫生管理规定
为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定：
一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。
二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应及时通知管理公司进行处理并承担相应费用。
四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。
五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
七、保持小区的安静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、爱护小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物
（六）、房屋及设备、设施管理：
1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
3、建立设备台帐，并设置标志，以示区别和了解。
4、公共照明及线路，水电维修，安防监控网络，每天完成巡查养护，所有设备均按《维保计划》进行维保。
5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，及时提出整改。
6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
（七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会协助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。
（八）、积极开展便民服务，建立热线电话，方便业主，为业主提供中介电话，方便业主购机船票、请保姆、请钟点工等。
（九）、根据本小区情况，做到微笑相迎，热情周到，文明服务，竭尽努力让业主满意。
三、小区车辆管理规定
1、自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放；
2、管理区域内车辆行驶停放应注意前后左右规定的安全距离；
3、车辆管理员应提醒车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品应随身带走；
4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号；
5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习；
6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿；
7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施；
9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
四、管理模式
（一）拟采取的管理方式
服务质量是企业生存之本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满意见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门紧密联系的"共建"机制。
（二）管理处组织机构
1、办公室：
（1）负责日常事物，代收代发报纸信件
（2）检查楼宇和绿化养护、保洁
（3）协调处理邻里关系
2、工程部：
（1）负责房屋质量检查
（2）建立设备设施维保计划
（3）做好日常维修保养工作
3、财务部：
（1）管好用好财务
（2）负责日常收管理费、租金、代收费等
（3）统购日常维修器材、分发器材
4、保安部：
（1）选好保安员搞好培训，管好保安
（2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序
（3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全
（三）管理人员的配备
1、项目经理1人，全面负责小区日常事务管理。
2、物业主管及客户服务4人，负责楼宇的检查服务及收费等。
3、水电工6人，负责小区日常水电及工程维修。
4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。
5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。
6、保安14人，24小时值班。
五、人员的选拔和培训管理
（一）人员选拔
根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，逐步向社会公开招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才。
（二）培训目标及方式
为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的，实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系，高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训，管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。
公司会采取集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，，与经营活动等专业的人才，建立高素质的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识，使其能于理论中实践实质管理工作。
（三）培训计划及内容
公司制定员工培训计划，定期对员工进行培训，提升员工素养，提高服务质量。
（四）培训考核
为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。
六、物业管理服务承诺
我公司将以"以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务"为宗旨，在该小区管理中采用以往的成功经验以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。根据ISO9001：2000质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探索并逐步走上物业的管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。
一、物业管理公共服务质量标准
1、房屋共用部位、共用设施设备的维护
（1）房屋
A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修及时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、整洁、无缺损现象；E.房屋装修符合管理规定。
（2）协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。
（3）环卫设施完好无损。
（4）道路畅通，路面平整。
（5）消防设施完好无损，可随时启用。
2、安全护卫
（1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班；
（2）安全护卫人员24小时巡查；
（3）小区24小时监控；
（4）交通、车辆管理有序；
A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。
B、机动车辆按序停放。
（5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施；
（6）有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态进一部恶化，协助保护现场。
（7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。
3、绿化与环境卫生
（1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%；
（2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象；
（3）修剪及时，整齐美观；
（4）绿化品味高，有较高观赏价值；
（5）小区内全方位保持清洁；
（6）房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像；
（7）水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患；
（8）环卫设施整洁；
（9）无乱贴、乱挂、乱划现象；
（10）噪音等符合环境标准。
4、收费管理
（1）服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业管理收费实行明码标价；
（2）用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区；
（3）建立收费管理制度，责任落实到人；
（4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为；
（5）认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%；
（6）业主意见反馈满意率90%以上。
二、物业管理公司提供的服务项目（分期逐步到位）
1、便民服务（部分收费）
（1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户；
2、商务服务（部分收费）
（1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）管理小区内的商业网点；
3、社区娱乐、文化活动服务
（1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）欢庆节日；
三、物业管理企业
1、企业须持有物业管理企业资质证书；
2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确；
3、人员培训，持证上岗；
（1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡；
（2）档案管理规范，资料齐全；
（3）积极使用新技术，广泛使用计算机管理。
四、便民活动
提供便利、高效、经济的便民服务是我们公司服务业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将根据小区的结构、地理位置及周边的配套设施情况及业主的需求，提供丰富的便民及特约服务项目，切实提高物业管理综合服务质量。
办公楼物业管理方案（二）
“精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“规范化服务”为指导方针对景辉住宅小区管理事项进行量化，该物业管理公司是由延安景辉建筑工程公司筹建。成立景辉住宅小区物业管理部。项目由成立景辉住宅小区物业管理部组织实施、具体措施如下：
1公共场所设施保洁率98％安排、实践保洁的公共场所、设施／公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间；3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成景辉住宅小区重要特色之一。
2清洁保洁率99％100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1.保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2.保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3.保洁监督机制健全。
3绿化完好率95％98％完好绿地／总绿化面积×100％1.绿化制度、行之有效且有执行力度；2.治安管理员负责、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3.主管人员及时发现绿化问题；4.发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。
4火灾发生率1‰（年）0.5‰（年）发生火灾户数／住宅区总户数×100%1.多种途径宣传消防安全；2.培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3.管理到位，合理使用设施、设备等；4. 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。
5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。
6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1.管理（值班服务）人员英语对话水平。2.人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3.培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。
7房屋完好率98%100%（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。
8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×100％1.人力配备充足；2.岗位培训、服务意识培训到位；3.技术人员有过硬的技术水平；4.强化回访制度、考核制度和奖罚制度。
9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积×100％1.严格公共设施管理养护制度，治安管理员加强巡查和疏导；2.向住户宣传有关法规，培养热爱家园意识，合理使用道路；3.及时整改修补损坏路面；
10化粪池、雨、污水井、完好率95％100%完好化粪池、雨、污水井数量／化粪池、雨、污水井总数量×100％1.每录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2.化粪池每半年清理一次；3.雨水井、污水井每一年全面检修一次。
11排水管、明暗沟完好率95％100%完好排水管、明暗沟长度／排水管、明暗沟总长度×100％1.每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2.每半年进行一次全面检修。
12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1.每日记录检查情况及时更换检修；2.每月全面检查检修一次；3.保洁员保持照明洁净。
13停车场、单车棚完好率95％99%完好的设备设施／停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地；2.停车场设施设备正常运行，技术人员检修，确保安全有效；3.停车场疏导有序，无占用消防信道，无阻碍交通。
14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95％99％完好公共文体、休息设施／公共文体、休息设施总计×100%1.有详细管理养护计划；2.保洁员每日保洁3.社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4.开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5.部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。
15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备／小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。
16大型及重要机电设备完好率99％完好的大型及重要机电设备／大型及重要机电设备总计×100%1.建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2.重要设备责任到人；(3.认真进行日运行记录和检查；4.每月进行一次二保；5.每半年进行一次大保；6.加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。
17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次／维修工程项次×100％1.建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2.拥有一批有较高技术水准的维修队伍。
18住户有效投诉率2‰（年）1‰年以下有效投诉／投诉总计×100%1.做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2.提高员工素质，强化服务意识；3.发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4.做好解释工作，与回访制度落实。
处理率95%100%处理的有效投诉／有效投诉×100%
19维修服务回访率95％98％维修回访次数／维修服务次数×100%1.建立健全回访制度；2.做好维修、回访记录；3.加强维修队伍服务意识。
20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积／房屋外观总面积×100%1.严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2.加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3.竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4.屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理；
21违章发生率1‰0.5‰违章项目／发生项目总计×100%1.建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2.强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。
违章处理率95%100%处理违章项目／违章目总计×100%
22管理费收缴率98％以上99％以上管理费实际收缴额／管理费应计收缴额×100％1.100％办理各种费用银行托收；2.及时提示住户欠款；3.屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费
23居民对物业管理满意率95％99％（对管理满意户数＋基本满意户数） ／参加业主评议户数×100%1.科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2.加强重点业主的走访，重点解决问题；3.以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。 随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小（比例为1∶1），管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，物业管理公司在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。管理层基本素质要求通过外语、计算机和智能化考核，学历上要求达到大专以上水平，工程技术岗位引进专业人才。
1、景辉住宅小区管理处人员架构
景辉住宅小区管理处人员合计15人 2、管理处机构图说明：
1、组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处经理负责制。
2、管理处内部实行垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。管理处设一名经理助理，负责行政部，协调各部门工作。物业经理至各部主任属于管理层，下设各部为操作层。
3、综合部负责后勤、人事、财务及社区文化等事务，物业部负责小区治安、交通、消防、环保、社区卫生和绿化服务及其它物业管理事务管理，工程部负责设备维修、养护及便民维修，会所部负责景辉住宅小区会所、小区巴士及提供“酒店式家居服务”等便民服务。
4、人员素质上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业管理知识，算机、懂外语，提倡“高门槛进、高门槛出”，所有员工既是自己所在岗位的专家里手，同时又是其它岗位的多面手。
5、内部运作系统
管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作，否则，如果管理系统内的结构、联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定是无效的：
在具体运作中，管理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者，各项指令下达后，策划、安排和执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供经理做出校正、判断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了管理的有效性。
在对外服务的控制上，我们制定了《不合格服务的识别及处理程序》并填写不合格报告，同时，依照《纠正和预防措施实施程序》加以改善，还制定了保安员巡查制度，及时发现问题并解决问题。管理处亦建立了对顾客的回访制度，不定期对顾客回访，以对照检查管理服务工作，安装在小区内的由经理直接掌握的“经理意见箱”，随时征集顾客对服务工作的意见，并使信息的真实性和及时性得到保证。
人员管理
一、确定标准、严格招聘
景辉住宅小区管理处为保障物业管理服务过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标：
1、知识层次：为了符合GM花园小区高品质物业管理的要求，管理层人员除要求70%的大专以上文化程度以外，部分岗位引进专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。
2、录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过外语、计算机使用、智能化等知识的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。
3、工作经验：所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其它相关管理工作经历。
二、量才适用、合理配置
为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。我们规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专长。
三、规范管理，分层实施
1、组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度。通过规范企业运作，约束员工行为。（详细内容见附件）
2、分工协作，层级管理：由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。
3、规范言行、注重仪表，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册（见附件）。同时我们还拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工的运作，确保管理和服务质量。
四、素质评价，绩效考核
1、量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。对考核出的佼佼者，我们采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内管理人员素质评价体系，对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准（详细内容见附件），并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、质效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来。每个被考核者都会在“二维”图中找到自己的点，而该点在“二维”图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。
2、末位淘汰，吐故纳新：为使GM花园物业管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在10%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。危机、压力、目标、信念是铸造内聚力的“秘密武器”。
五、激励驱动，留住人才
近几年，物业管理行业人才流失现象严重。我们总结经验教训，逐渐探索出一条科学合理、行之有效的用人路子。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励员工奋发向上、努力工作；通过活动的形式，培养集体主义精神，增强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为物业管理赢得人才与人心。团结拼搏奋斗、建立利益共同体、尊重与沟通是根植于物业人精神的“三大支柱”。我们的做法是：
1、树立员工也是顾客的管理理念
不仅要给员工提供工作场所，更要给员工营造精神家园。我们多角度、多层次满足员工的需求。通过充分沟通，实现人格平等；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心员工，尊重员工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。我们的总经理、部门经理接待日活动、春节亲属活动、员工座谈等活动充分体现了员工也是顾客的思想。
2、给人才创造机会，让机会造就人才
我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客――员工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀员工能有机会脱颖而出，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，真正盘活人力资源。工作策划请见附件）。
物业规范
常言道：“没有规矩，无以成方圆”。规范化管理。规范业主、使用人、社区行为、行为，以智能化管理为契机，共建轻松、安全、怡人的居住环境，形成全新的现代化生活模式
一、公共制度：
1、业主公约
2、住户手册及装修规范
3、社区精神文明建设公约
4、消防管理规定
5、暂住人员管理规定
6、出租房屋管理制度
二、管理运作制度：
1.消防工作管理制度
2.配电房及特种作业人员安全制度
3.配电设备保养规定
4.风机管理制度
5.水泵房管理制度
6.柴油发电机组管理制度
7.柴油发电机操作规程
8.低压配电房操作规程
9. 电梯管理制度
10. 电梯运行管理制度
11. 电梯机房管理制度
12. 电梯保养管理与维护制度
13. 电梯月保养制度
14. 给排水管理制度 15. 财务公开制度
16. 回访制度
17. 员工工作服管理规定
18. 工程临时用电制度
19. 员工工作指引及行为规范
20. 办公区管理规定
21. 管理人员培训制度
22. 管理人员奖惩制度
三、岗位职责：
1.管理处经理职责
2.物业经理助理职责
3.物业部工作职责
4.工程部工作职责
5.行政部工作职责
6.物业主任职责
7.工程主任职责
8.会所主任职责
9.保安助理职责
10.物业管理员职责
11.财务会计职责
12.出纳（收款）职责
13.安全管理员（保安）职责
14.设施管理技工职责
15.会所服务员职责
16.泳池救生员职责
17.中巴司机职责安全主任职责
四、工作考核标准：
1.管理处物业经理主任考核标准
2.管理处主管级人员考核标准
3.管理人员考核标准
4.管理处保洁员考核标准
5.管理处安全管理员考核标准
6.设施维护员（技工）考核标准
7.全安管理质量标准
8.土建工程维修质量标准
9.消防管理质量标准
10.绿化管理质量标准
11.交通管理质量标准
12.保洁管理质量标准
13.室内电器、照明维修质量标准
14.楼宇装修养护质量标准
15.给排水维修质量标准
景辉住宅小区物业管理部
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办公楼装修方案
办公楼装修方案
一、工程概况
*********工程建筑面积：群房995.38m2，主楼10516.75m2。建设单位：*********；设计单位：*************；监理单位：***********；施工单位：*****************。
外檐墙面水泥砂浆打底抹面压光，刷外檐涂料，勒角及群房外檐干挂花岗岩，局部玻璃幕墙；内檐墙面混合砂浆打底，涂刷乳胶漆；楼地面为花岗岩楼地面（门厅、营业大厅、餐厅等）和地砖地面（办公室、会议室、储藏室等）；顶棚为轻钢龙骨矿棉板吊顶；卫生间墙面镶贴釉面砖，地面为防滑地砖，顶棚pVC吊顶。
二、施工准备
1、施工用水、用电、道路等设施仍沿用主体施工设施，使用前须仔细检查，加固维修后，方可使用。
2、脚手架的搭设：外檐采用拱型外脚手架；内檐采用简易钢管脚手架。
3、材料运输：水平运输采用人工倒运；垂直运输采用施工电梯。
4、所有材料进场前需做复试及进场材料报验。
5、各道工序前，须选择技术熟练工人进行板样间施工，样板间须经业主、监理及设计院实地检查确认后方进行装修施工。
三、具体施工方法
1、外檐装修工程
（1）外墙面抹灰
①工艺流程
基底处理→钉钢丝网→拉线找直→贴灰饼冲筋→12mm厚1：3水泥砂浆打底扫毛→6mm厚1：2.5水泥砂浆找平→养护
②施工方法
外墙面在抹灰前首先清理油污浮尘及修补脚手眼等凹凸不平的部位，并提前1-2天浇水湿润，首先在墙面上涂刷界面剂一道，砼柱与墙体砌块交接处钉钢丝网。在大角墙面挂垂直立线并控制抹灰厚度，在门窗洞口等部位应弹出垂直线和水平控制线。然后用1：3水泥砂浆打底找平，分层涂抹，厚度不得超过12mm，必须将砂浆压入砖缝内，然后进行扫毛处理。抹面层砂浆前，先弹出分格线，贴塑料分格条，用1：2.5水泥砂浆分两层涂抹，厚度控制在6mm，用铁抹子压光，24小时后养护不得少于3-4天。
③质量要求
各种材料必须符合设计要求，水泥符合规范要求，各种砂浆的配合比准确。
抹灰厚度最薄处应控制在7mm，抹灰超厚度基层必须提前衬抹，每次衬抹厚度不得大于10mm，当天衬抹总厚度不得大于15mm。
高度为2.5m墙体中冲横筋，高度2.5m以上墙体应冲立筋，其间距不得大于1.5m。面层阴、阳角应使用统一工具，其圆弧不得大于直径5mm为宜。
各抹灰层之间及抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无脱层，及空鼓裂缝现象。面层表面光滑洁净，无搓痕迹，线角顺直清晰，阴阳角方正，无碎弯，管道后抹灰整齐，表面平整允许偏差3mm，阴阳角垂直允许偏差2mm，合格浆缝平直允许偏差2mm。
抹灰前要检验各种原材料的出厂质量证明及试验报告，不合格的不准使用，在每道抹灰工序完成后，在施工组自检的基础上，工长对工程全面实测及空裂检查，底灰检查一次，面层检查一次。
（2）外檐刷涂料
①工艺流程
清理基层→配料→刮腻子→刷第一遍涂料→刷第二遍涂料→交活、验收
②施工方法
本工程选用浅灰色高级外墙涂料。施工前，应先将基层表面的灰浆、浮土清理干净。涂刷前，应先将墙面浇水湿润，待无明水后方可进行涂刷，涂料的稠度适宜，不可加稀释剂。
涂料涂刷前首先在清理好的基层上，用刮板横向满刮一遍，一刮板紧接着一刮板，接头不得留槎，干燥后用砂纸磨平，并将墙面清扫干净。
涂刷第一遍涂料：涂刷应先上后下，分段分步进行，涂刷时应首尾相接，涂刷方向、长短一致，涂刷时涂层应厚度一致，颜色均匀。
涂刷第二遍涂料：第一遍涂料成膜后即可进行，具体判定方法是颜色恢复均匀，手摸不粘即可，涂刷方法和第一遍相同，要求涂层粘结牢固，不留刷纹。
③质量标准
涂料的品种规格、质量、颜色必须符合设计要求，涂刷时必须和基层粘结牢固，涂刷表面颜色一致，如因涂料材质盖底性较差，应涂刷至不花、不透底为止。
（3）干挂花岗岩
①工艺流程
基层处理→抹底子灰→下胀管→铜丝绑扎石材→镶贴石材→找水平垂直→养护→交活、验收
②施工方法
首先将基层清理干净，用钢刷子清理一遍，在施工前一天将基层洒水湿润，石材在镶贴前一天也应浸水，然后阴干备用。然后在基层抹水泥砂浆打底，并在基层上根据设计要求在指定位置上下胀管。在检查合格的石材立边开口，用18＃双股铜丝与胀管绑扎在一起。基层与石材底面用1：2水泥砂浆稳平，对好纵横缝。水泥砂浆灌缝，用橡皮锤轻击板块，使砂浆挤满，达到铺设要求的标高，并随时用水平及直尺找平。
铺贴完的墙面应加强养护。粘贴24小时后，要洒水养护三天，检查有无空鼓、端裂等缺陷，以便及时更换修理。
③质量要求
石材的品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求，板面不应有翘曲裂纹、缺棱掉角等现象，对其进行套方选材。石材与基层应粘结牢固，不应有空鼓现象，表面应整洁，颜色一致，镶嵌严密，深浅一致，不得有起碱、污点和显着的光泽受损处。
2、内檐装修工程
（1）内墙面抹灰
①工艺流程
门窗口及水电管卡均已安装完毕→砼节点封堵处均已剔凿、堵孔清刷基层→浇水湿润→易裂易空处均挂好钢板网→阴角处、顶角处均已加网或衬抹膨胀水泥砂浆→墙面拉毛→抹糙底子→检验空鼓→作标筋→抹立墙底灰→养护
②施工方法
抹灰前首先要清理基层上的油污浮尘及修补脚手眼等凹凸不平的部位，并浇水湿润，在易裂易空处均挂好钢板网，钢板网用钉子固定在基层上，再分两遍涂抹1：1：6水泥混合砂浆打底扫毛。
③质量要求
与外檐抹灰质量要求相同。
（2）内墙面乳胶漆
①工艺流程
清理基层→刮腻子→第一遍涂刷→第二遍涂刷→第三遍涂刷→清理表面→交活、验收
②施工方法
施工前，首先将墙面清扫干净，然后再基层表面刮腻子，刮腻子的遍数应根据墙面平整程度确定，一般情况下为三遍。
第一遍用刮板横向满刮，一刮板紧接着一刮板，接头不得留槎，干燥后用砂纸磨平，并将墙面清扫干净。第二遍用刮板竖向满刮，方法和第一遍相同，干燥后用砂纸磨平并清扫干净。第三遍用钢片刮板满刮腻子，将墙面刮平刮光，干燥后用砂纸磨平。
乳胶漆分三遍涂刷，乳胶漆的涂刷顺序使先上后下，先将墙面清扫干净，然后涂刷。乳胶漆使用前应先搅拌均匀，适当加水稀释，涂刷完毕后用细砂纸将墙面上的小疙瘩和刷毛打磨掉，并清扫干净。
③质量标准
由于乳胶漆干燥较快，因此应连续迅速操作，严禁出现脱皮、漏刷等现象。墙面未干前不得清扫地面，以免尘土污染墙面，墙面完工后要妥善保护，不得磕碰，涂刷墙面时不得污染地面、门窗等已完工工程。
3、楼地面装修工程
（1）花岗岩楼地面
①工艺流程
基底清理→弹线→刷素水泥浆→试排→铺水泥砂浆结合层→铺贴花岗岩→擦缝→养护→交活、验收
②施工方法
将基层清理干净，用钢刷子清刷一遍，在施工前一天将基层酒水湿透的同时，石材在铺设前一天浸水，然后阴干备用。
先从房间四周找方，取中拉十字线，然后拉控制线，粘铺分段标准石材板块作为标筋。如有镀边应先圈边，再粘铺大面。铺时先由中间铺向两侧，然后依次退着粘铺。凡与走道直接连通的房间应拉通线，分块布置对称，房间与走道如不同颜色时，分色线要在门口处区分。
在基层上刷水泥浆随刷随铺1：4（体积比）干硬性水泥砂浆，用铁抹子排实抹平，然后试铺花岗岩石材，对好纵横缝，用橡皮槌轻击板块，使砂浆挤满，并达到铺设的标高、试铺合适后，将板材取下在垫层上浇水泥浆结合层，再粘铺花岗岩石材。粘铺时板块要水平落下，用橡皮槌轻轻击敲，随时用水平及直尺找平，铺好一块后，依次退着粘铺。
粘铺24小时后，洒水养护三天，经检查有无空鼓，()断裂等缺陷，以便及时更换修理。然后用与板材相同颜色水泥浆灌缝，随即将地面擦干净。待结合层水泥浆强度达到要求后，打蜡擦亮。最后铺干锯沫覆盖保护，应注意严禁洒水，以免污染地面色泽。
③质量要求
花岗岩石材的品种、规格、颜色和图案必须符合设计要求，板面不应有翘曲列纹，缺棱掉角等缺陷。
石材与基层应粘接牢固，不应有空鼓现象，表面应整洁，颜色一至，嵌缝严密，深浅一至，不得有起碱、污点和显着的光泽受损处。
（2）地砖地面
①工艺流程
清理基层→抹底层砂浆→弹线、找规矩→铺砖→勾缝→养护→验收、交活
②施工方法
施工前，将混凝土楼地面清理干净，如有油污用10％火碱水刷净，并用清水冲净。
将清理好的基层浇水湿润，并撒素水泥面，用扫帚扫匀，随扫随铺灰。然后依据＋50线造出底灰上皮标高抹灰饼，从房间的一侧开始每隔一米冲筋一道，有地漏的房间由房间四周向地漏方向放射冲筋，用1：3干硬砂浆（砂为粗砂）冲筋、刮平，厚度约为20mm，刮平时砂浆要拍实、划毛并浇水养护。
根据以确定好的砖数和缝宽在地面上沿房间纵横两个方向弹出控制线，并严格控制好方正。
铺贴前，应先将面砖浸水2—3h（至无气泡放出为止），再取出，阴干后使用。铺砖时应先铺好三个面，留出一个面作为出入口，找好位置及标高，以此作为筋压线，每块砖均应跟线，具体铺砖方法为：
铺砖时首先在底灰上浇水泥浆，然后在砖的背面抹粘结砂浆，其配合比不小于1：2.5，厚度不小于10mm，因为砂浆强度高，硬结快，应随拌随用，防止影响粘结效果。将抹好灰的砖码砌到底灰上，用胶锤砸实找平。
已铺好的砖，将缝内多余的砂浆清扫干净，并将砖面砸实，有坏砖及时更换。用1：1水泥砂浆勾缝，要求勾缝密实，缝内平整光滑。
对已铺好的地面应加强养护，在常温下用锯末覆盖48小时，并浇水养护，完工后3-4小时不准上人踩踏。
③质量要求
各种面层所用地砖的品种、质量必须符合设计要求，面层与基层的结合必须牢固，无空鼓现象。
各种地砖的表面应洁净，接缝均匀，周边顺直，无裂纹、掉角现象。
有坡度要求的地面，坡度应符合设计要求，与地漏结合处严密牢固，无渗漏。
对于已完工的地面应进行保护，防止磕碰，严禁用钢材、铁件等重物在地上乱砸乱扔，油漆施工时严禁污染地面。
4、卫生间装修工程
（1）地面防滑地砖
①工艺流程
基底处理→40厚C20细石混凝土（水泥砂浆找平层）→聚氨酯涂膜防水→抹底层砂浆→弹线、找规矩→铺砖→勾缝→养护→验收、交活
②施工方法
a、防水施工
首先基层必须清理干净，先抹1:3水泥砂浆找平层，并向地漏找泛水，四周抹成小八字角。当基层含水率小于8%时，即可涂刷聚氨酯防水涂膜，涂膜防水层要分三遍进行涂刷，厚度为1.5mm～1.8mm，防水涂膜应沿四周墙面高起250mm。
b、防滑地砖施工
做法与地砖地面相同
③质量要求及保证措施
卫生间地面应低于相邻房间20mm，并向地漏找坡。要求作避水试验，24小时无渗漏即为合格。
防水层表明要平整，应符合排水要求，无明显积水现象。涂膜防水层施工后在未固化前不允许上人行走踩踏，以免损伤防水层，造成渗漏。
施工时应注意防水层发生渗漏，大多发生在穿过楼板及墙身等处的管根、地漏、阴角处，原因是管根等处松动或粘结不牢，接触面清理不净，产生空隙，施工前应认真检查管根等处是否松动，并及时修补和稳固。
为解决排水管根部易渗漏问题，可采取排水管根部采用专用堵孔钢板支设，孔内灌注细石砼至板上皮下10～20mm处，做防水加强层，用防水涂膜浇至板上皮，并爬上管壁至少50mm，确保无渗漏。
对于地漏外壁堵孔不严易造成渗漏现象，施工时应对孔洞四周砂浆剔除干净露出石子，并用水洗净。灌注细石砼至板厚的2/3处，做防水加强层后，再灌注细石砼至板上皮地漏四周要有明显的泛水，地漏顶面高度要低出地面10mm。
（2）釉面砖施工
①工艺流程
清理基层→弹水平、垂直控制线→垫板尺→贴砖→检查、验收、交活
②施工方法
施工前，首先将基层表面清理干净，然后依据室内标准水平线，找出地面标高，按贴砖的面积计算纵横皮数，用水平尺找平，弹出墙面的水平和垂直控制线。
镶贴釉面砖前，应先将釉面砖放入水中浸泡2个小时以上，晾干后方可使用，并在釉面砖粘贴面上涂抹一层专用粘结剂，然后进行粘贴。
粘贴前应根据计算好的最下一皮砖的下口标高，垫好板尺作为第一皮砖下口的标准，底尺必须水平，摆实摆稳。
铺贴时，首先铺贴最底层一皮砖，将砖紧靠底尺贴在墙面上，用木槌轻轻敲打砖面，使砖紧贴墙面。然后在墙面上每间隔2m左右竖向镶贴一排砖，作为墙面垂直、平整的标准，然后按此标进行镶贴。
铺贴完成的墙面应进行质量检查，并用与面砖颜色一致的水泥浆将接缝嵌擦密实，最后将墙面擦洗干净。
③质量标准
所选用面砖的品种、规格、颜色必须符合设计要求，镶贴面砖必须牢固，无歪斜、缺楞、掉角和裂缝等现象。
表面平整、洁净、颜色一致，无污染、起鼓及光泽受损处。
接缝填嵌密实、平直、宽窄一致，非整砖的使用部位适宜。
5、吊顶工程
①工艺流程
弹线→安装主龙骨吊杆→安装主龙骨→安装次龙骨→调整、固定，刷防锈漆→安装罩面板→清洁保护
②施工方法
根据设计要求，确定标高后沿墙、柱四周弹顶棚标高水平线，沿此线在墙上划好龙骨分档位置线；安装吊杆：吊杆应与楼板采用膨胀螺栓连接牢固，并在吊杆上涂刷防锈漆；安装龙骨：龙骨应与吊杆采用双螺栓进行连接，以防止龙骨发生移动，龙骨安装顺序为边龙骨→主龙骨→次龙骨；安装罩面板：在吊顶内各种设备管线预埋装设完成后方可进行施工。
③质量要求
罩面板选材要求颜色、规格、大小相同，不合格的板材不准使用，安装吊杆时应严格控制标高、档距，并涂刷防锈漆，罩面板安装完成后应注意清洁保护，以免造成污染。
6、门窗工程
（1）塑钢门窗安装
①施工方法
塑钢门窗进场时，首先目测检查表面色泽是否均匀，是否无裂纹，麻点，接口是否严密，抽查钢衬壁厚和防锈处理是否符合规范要求，同时检查出厂检验合格证和生产合格证，并按图纸核对品种型号、尺寸，配件符合设计要求后入库码放。
将塑钢门窗按图就位，找正吊直后用固定件与墙拉结必须牢固。预埋件的数量、位置、埋设和连接方法应符合设计要求和有关标准规定。
门窗框缝隙用聚苯板或延棉嵌塞，双面打胶封严。
②质量要求
塑钢门窗及其附件和玻璃的质量必须符合设计要求和有关标准的规定。
门窗扇关闭紧密，开关灵活，无阻滞回弹，无变形倒翘。
门窗附件安装齐全，安装牢固，位置正确，端正，启闭灵活，适用美观。
门窗框与墙体间的缝隙填嵌饱满密实，表面平整，嵌塞材料符合设计要求。
门窗扇表面洁净，平整，颜色一致，无划痕碰伤，无污染，拼接缝严密。
（2）木门安装
为了确保工程质量和装饰木门的效果，有效做好成品保护，采用后塞口法进行安装。
1）施工要点
门窗洞口要按图纸上的位置和尺寸留出。洞口应比门窗口大30—40mm（每边大15—20mm）。
砌墙时，洞口两侧按规定砌入木砖或打眼，木砖大小约为半砖，间距不大于700cm，每边3块。
安装门框、窗框时，先把门框塞进门洞内，用木楔临时固定，用线锤和水平尺校正。校正后，用钉子把门框钉在木砖上，每个木砖上应钉两颗钉子，钉帽砸扁冲入梃内。
立口时，一定要注意：特别要注意门的开启方向。门框的居中位置应保持一致。
2）门扇安装
① 施工准备
安装门扇前，先要检查门框上、中、下三部分是否一样宽，如果相差超过5mm，应修整。
核对门扇的开启方向，并打记号，以免把扇安错。
安装门扇前，预先量出门框口的净尺寸，考虑风缝（松动）大小，再作进一步确定扇的宽度和高度，并进行修刨，应将门扇定于门框中，并检查校正与门框配合的松紧度。由于木材有干缩湿胀的性质，而且门扇、门框上都需要留出油漆打底层的厚度，所以安装时要留缝。一般门扇对口竖缝留1.5—2.5mm，并按此尺寸进行修刨。
② 施工要点
将修刨好的门扇，用木楔临时立于门框中，排好缝隙后画出铰链位置。铰链位置距上、下边的距离宜是门扇高度的1/10，这个位置对铰链受力比较有利，又可避开楔头。然后把扇取下来，用扇铲出铰链页槽，铰链页槽应外边浅，里边深，其深度应当是把扇挂上，检查缝隙是否符合要求，扇与框是否齐平，扇能否关住。检查合格后，再把螺丝钉全部上齐。
③ 安装质量要求
安装门框或成套门，应符合下列规定
门框安装前应校正规方，钉好斜拉条，无下坎的门框应加钉水平拉条，防止在运输和按扎过程中变形。
门框（或成套门）应按设计要求的水平标高和平面位置在砌墙的过程中进行安装。
当需要先砌墙后安装门框时，宜在预留门洞口同时，留出门框走头的缺口，在门框调就位后，封砌缺口。
当门框的一面需镶贴脸板时，则门窗框应突出墙面，凸出的厚度应等于抹灰层的厚度。
门框与外墙砌体间的空隙，应填塞保温材料。
门窗小五金的安装，应符合下列规定
小五金应安装齐全，位置适宜，固定可靠。铰链距门上、下端宜取立边高度的1/10，并避开上、下冒头。安装后，应开关灵活。
小五金均应用木螺丝钉固定，不得用钉子代替。应先用捶打入1/3深度，然后拧入，严禁打入全部深度。采用硬木时，应先钻2/3深度的孔，孔径为木螺钉直径的0.9倍。
不宜在暗冒头与立边的结合处安装门锁。门拉手应位于门高度中点以下，门拉手距地面以0.9—1.05m为宜。
四、成品保护
1、安装完的塑钢门窗，保护膜不准撕去，以免造成表面磨损。
2、墙面抹灰时，严禁用木板搭在窗框上，以免造成窗框变形。
3、施工中避免铁管或其他工具碰、砸窗框，以免造成窗框表面划痕、破损、变形。
4、地砖铺贴完成后，4-5天内严禁上人踩踏。
5、施工中，严禁用钢材、铁管的物品在施工完成的地砖上乱扔乱砸，造成地砖裂缝、吊角等问题。
6、墙面刷涂料时，严禁污染地面、门窗等已完工的工程。
7、墙面涂料未完全干燥时，严禁清扫地面，造成墙面污染。
8、严禁在施工完成的墙面上乱写乱画、钉钉子，严禁在楼内大小便。
9、严禁从安装完扶手、栏杆的楼梯间运送铁管、管线等各种工具。
10、各施工班组对于自己负责的施工部位，应随时进行清理、清洁工作，对于工具、原材料应应加强管理，避免损坏工具，造成原材料浪费。
11、各施工班组组长要加强对施工人员的教育，增强施工人员的责任心，如发生损坏成品的情况，将根据有关规定对施工班组进行处罚。
写字楼物业管理方案
大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；
2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；
3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、 熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、 学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
3、 制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
4、 参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序
（一）、管理内容：
1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）核对、接收各类房屋和钥匙；
（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）核对、接收各类设施设备；
（4）核对、接收各类标识。
（二）管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3、掌握物业验收的标准和程序；
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。
（一）管理内容：
1、准备业主领房所需资料；
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
3、按领房流程办理领房手续：
（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；
（2）陪同业主验房，办理领房手续；
（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；
（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
（二）管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；
2、按照业主领房程序，安排工作流程；
3、策划业主入伙现场布置方案；
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，
特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。
（1）门岗的任务：
? 礼仪服务；
? 维护出入口的交通秩序；
? 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
? 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
? 夜间对外来人员进行询问和登记；
? 严禁携带危险物品进入大厦；
? 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
? 为业主提供便利性服务。
（2）巡逻岗的任务：
? 按规定路线巡视检查，不留死角；
? 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
? 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
? 对大厦及楼宇安全、防火检查；
? 装修户的安全检查；
? 防范和协助公安部门处理各类治安案件；
? 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：
应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
（二）、管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心的管理；
2、做好消防设施、器材的管理；
3、保持消防通道的畅通；
4、加强装修期间的消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电器短路等引发火灾因素。
（二）管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
6、制止任何违反消防安全的行为；
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。
（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
（3）制定预防措施，防治病虫害；
（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
（6）定期对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。
（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；
（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；
（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；
（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；
（7）定期进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；
（9）定期对下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；
（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；
（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
（二）管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。
（1）业主已领房：
? 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；
? 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；
? 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
（2）空关房（含业主托管房）：
? 管理处应每月通风打扫一次；
? 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。
（3）公共用房
?做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
（2）公共卫生设施每周检查一次；
（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；
（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
（5）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
（二）管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）
确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。
（一）管理内容
1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：
（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；
（2）健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用；
（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；
（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；
2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修；对无法修复的，按手续申请报废；
（二）管理措施
1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；
2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。
八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）
通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
（一）管理内容
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；
3、专人管理蓄水池，定时开放。
（二）管理措施
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；
2、建立设施设备档案，做好巡检记录；
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
九、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。
（一）管理内容：
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核算；
3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
（二）管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检查。
十、质量管理方案：
导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助
于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
（一）管理内容：
1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；
2、实施所制订的工作计划和措施；
3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
（二）管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；
2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
十一、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
（一）管理内容：
1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；
2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；
3、财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
（二）管理措施：
1、 制定档案制度，并严格执行；
2、 专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；
3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
十二、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
（一）管理内容：
1、按照合理的人才结构，配置各类人才；
2、任人唯贤，量材录用；
3、开展业务培训，全面提高业务素质；
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
（二）管理措施：
1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；
5、全面考核，做到公开、公平、公正。
智能化系统的管理和维护
（一） 建立一支设备运行及维护人才队伍
将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。
（二） 管理人员的业务素质培训
对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。
（三） 建立设备技术档案
对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。
（四） 建立设备运行档案
建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
（五） 建立供货商档案
对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。
（六） 日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。
机关办公楼搬迁方案
一、搬迁原则
本次搬迁要本着平稳、安全、节俭、快速的原则进行。
二、搬迁时限
所有区级机关都要在20XX年6月29日前搬迁完毕。
三、搬迁去向
1、区委部门：分别搬至民营科技产业基地服务中心办公大楼、法检两院旧办公楼、原区国税局申报大厅、区委党校。
其中：区纪检委、区委办公室、区委组织部、宣传部、政法委、农工部搬至民营科技产业基地服务中心办公大楼，统战部、工会、妇联、团区委搬至原区国税局申报大厅，区档案局、老干局、610办公室搬至法检两院旧楼一层，机关党委搬至区委党校。
2、区人大：搬至区国土资源局办公楼。
3、政府部门：搬至化工区办公楼、法检两院旧办公楼。
其中：政府办、信息办、信访局搬至化工区办公楼，招商办搬至空港产业园，交通局搬至区公路管理站，政府其它15个部门搬至法检两院旧办公楼（一楼：后勤中心；二楼：环卫局、物价局、统计局、计划局、城建局；三楼：人劳局、审计局、乡企局；四楼：民政局、司法局；五楼：文体局、卫生局、科技局、房改办）。
4、区政协：搬至区计生局办公楼。
四、几点要求
1、所有区级部门和单位要按照区委、区政府的要求，周密组织搬迁工作，务必做到积极主动、灵活自主搬迁。同时，要认真做好国有资产、文件、资料和档案的管理工作，防止国有资产流失和泄密事件发生。
2、各部门、各单位要本着勤俭节约的原则进行搬迁，严禁借搬迁之机突击花钱，购置高档办公用品。
3、认真做好搬迁后的管理工作。
①区信息办要做好信息网络的重建工作，确保网络畅通。
②机关事务中心要及时做好电话安装协调工作，印制新的电话号码册。同时，要提前做好法检两院旧办公楼、原区国税局申报大厅的水、电、管道检修，确保正常使用。
③民营科技产业基地服务中心办公大楼的事务管理由民营科技产业基地服务中心负责。
④区人大、区政协搬迁新址的事务管理分别由区国土资源局、区计生局负责，水、电费由机关事务中心统一结算。
⑤化工区办公楼的事务管理由区政府办负责，法检两院旧办公楼、原区国税局申报大厅的事务管理由机关事务中心负责。
办公楼设计方案
办公楼设计方案（一）
一、设计依据
1、建设单位提供的设计文件和资料。
2、《现行建筑设计规范》及《办公楼建筑设计规范》
3、工程建设标准强制性条文及有关文件
4、辽宁省建筑标准设计图集
二、项目概述：
1、项目名称：兴隆重型机械有限公司办公楼
2、建设单位：兴隆重型机械有限公司
3、建筑总面积360、8m2
4、建筑层数：地上2层
5、建筑高度6、5m，层高3、0m室内外高差0、3m、
6、主要结构类型是砖混结构。
7、本工程使用年限为50年。
三、设计标高：
1、本工程首层室内地坪设计标高为±0、000
2、各层标注标高为建筑完成面标高。
3、本工程除标高以m单位外，其他尺寸以mm为单位。
四、墙体工程：
1、本工程承重墙厚240mm，采用页岩砖砌筑。隔墙厚120mm
采用页岩砖砌筑。
2、预留洞口封堵：管道穿隔墙和板时，应采用弹性材料将其周围的缝隙填塞密实。
3、隔墙均至板底。
4、外墙保温厚80mm、
五、屋面工程：
1、本工程屋面防水等级为二级，防水层合理使用年限为15年。
2、屋面采用有组织排水，排水管采用pVC塑料管材。
六、门窗工程：
1、门窗尺寸见平面图的洞口尺寸。
2门窗采用铝塑门窗，内门采用木质门。
七、装饰装修工程：
1、外装修设计与构造做法见立面图。
2、外装修所用的材料颜色及种类由施工方提供样板，经建设单位和设计单位封样。
3、内装修应符合《建筑设计内装修规范》和《建筑设计内装修防火设计要求》。
4、室外楼梯扶手及平台栏杆采用不锈钢管焊接。
办公楼设计方案（二）
一、设计依据；
1）业主提供的部分设计图纸。
2）建筑设计防火规范 GB 50016-2006
3）办公建筑设计规范 JGJ 67--2006
4）民用建筑设计通则 GB 50352—2005
二、方案一平面设计内容：（增加一层）
一）拆除工程：
1、拆除部分混凝土地坪，隔墙，门窗。
2、零星工程。
二）增加工程：
1）底层6.5m高大空间中间局部增加一层楼面做办公室。层高3.3米，局部二层3.2米。钢框架结构（柱、梁、板），钢板上现浇80mm厚钢筋混凝土（或150mm厚蒸压轻质加气混凝土板），面层贴防滑地砖。内隔墙采用轻质隔墙（泰柏板），内门采用成品木门（加木门套）。保留原钢窗，在靠近室内增加塑钢推拉窗，上部多余部分用封板封严。
3.3米以上二层空间为办公区域，内隔墙采用轻质隔墙（泰柏板），内门采用成品木门（加木门套）。在原外墙增加塑钢推拉窗。
2）6.5米层高以上为设计院办公区域，墙采用轻质隔墙（泰柏板），内门采用成品木门（加木门套）。保留原钢窗，在靠近室内增加塑钢推拉窗，上部多余部分用封板封严。()增加硅钙板吊顶，楼面至吊顶净高3.2米（主要考虑节省空调制热制冷效果）
3）二层6.5m标高西端楼梯间增加一层楼面做贮藏空间。钢框架结构（柱、梁、板），钢板上现浇80mm厚钢筋混凝土，面层贴防滑地砖。
三、方案二平面设计内容：
一）增加工程：
1）二层6.5m标高东端靠近变形缝增加女厕所，解决设计院办公人员对厕位的需求。
2）其余除不加层外装修做法同方案一。
四、需说明的问题：
方案一中西侧增加的卫生间排水流向室外化粪池距离太远（大约55米）。
设计院办公层可否考虑采用小型中央空调系统，有利于节能。
本设计不包含外立面改造。
帮助客户解决问题。只要解决了客户的问题，就是好的策划书。《办公楼物业管理方案》如果还没解决您的需求，请访问我们为您2024准备的“办公楼物业服务方案”专题！
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