方案一:县棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作,改善棚户区居民的居住条件,确保我县20xx年棚户区改造目标顺利完成,根据《大兴安岭地区行署、集团公司20xx年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20xx年棚户区改造回迁安置实施细则》,结合我县实际,特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
(一)指导思想
以三个代表重要思想和科学发展观为指导,以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标,统筹规划,精心组织,配套建设,高标准完成棚户区改造任务。
(二)工作目标
于20xx年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
(三)主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导,各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中,严格执行国家和省有关法律法规,妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划,按照科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,各项基础设施配套建设,功能完善。依据园林化城市建设总体要求,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远,又要面对现实,突出重点,先易后难,综合治理,稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系,棚户区改造既要逐步推进,又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中,妥善解决好低收入群体的住房问题,在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划,容积率不超过1,日照间距系数不小于2.8,各项规划指标不能降低,必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全,达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色,层数为6层,层高不低于2.8米,住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头,满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心,做到道路畅通,环境整洁,办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主,其中40平方米户型占25%,48平方米户型占45%,58平方米户型占20%,68平方米(含少量75平方米)户型占10%。具体户型面积的选择,在结合居民住房实际情况,居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理,保证居民生活环境有明显改善,安居乐业,社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业,必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
(一)改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县(局)财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
(二)加强资金的使用管理,棚户区改造资金要设立专户,专款专用,不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划,所需建设用地以划拨方式提供,其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地,应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金;以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目,经税务部门同意后不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税;与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取,其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置,原则上实行就地或就近安置回迁楼房,对不愿回迁的住户,实行货币拆迁,不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的,实行结构差价及按部分面积结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一,原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价,超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价;超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算,交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分;超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭,私有产权的原面积部分拆一还一,不收结构差,合理扩大面积部分每平方米减收200元房款,如仍无能力出资购买合理扩大面积部分,则允许欠款入住,缓交房款时间定为2年,第一年交房款的60%,第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后,再办理房屋所有权证,到期后仍无能力交纳欠款的,则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅,实行取暖费减免政策,按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查,摸清棚户区居民住户的房屋产权归属,建筑结构、面积及附属情况,住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等,一户一档,汇编成册,为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式,宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓,人人皆知,达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规,实施阳光拆迁,和谐拆迁,统一标准,严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开,逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则,依据棚户区改造项目建设计划,依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序,确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查;工程竣工后,经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量,降低建设成本,要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备,大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时,要在房地产行政主管部门指导下,在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理,也可实行业主自助式管理,或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
(一)组织领导
成立以县委和县政府领导为组长,分管领导为副组长,相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组,负责全县棚户区改造工作。
(二)责任分工
成立棚户区改造建设指挥部,主要负责城市棚户区改造建设工作,组织房屋拆迁补偿,工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作;经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批,向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持;财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款;国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作,协调落实腾空土地出让收益归集工作;民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作;监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督;宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作;信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作;法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作;塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二:县棚户区改造实施方案
为切实改善我县城镇棚户区居民的居住和生活条件,根据国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《中共双鸭山市委双鸭山市人民政府关于进一步加快推进棚户区和泥草房改造工作的意见》的精神,结合我县实际,制定本实施方案。
一、指导思想
以三个代表重要思想和科学发展观为指导,认真贯彻党的十七大精神,坚持以人为本,以改善民生、建设和谐集贤和促进经济与社会协调发展为目的,着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。
二、棚户区界定
城镇棚户区是城镇建成区范围内5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
三、棚户区基本情况
我县棚户区占地总面积332.5万平方米,拆迁房屋面积103.75万平方米,预计可开发房屋面积432.8万平方米。
四、工作目标
利用5年时间基本完成全县城镇棚户区改造建设任务,使居住在棚户区中1.2万余户、4.8万多人口的居住和生活条件得到明显改善。
五、改造原则
(一)坚持全县统一领导、属地化实施的原则。县政府是棚户区改造组织实施主体、责任主体,主要领导要全权负责城镇棚户区改造工作。
(二)坚持政府组织、市场化运作为主的原则。棚户区改造要与廉租房建设相结合,与房地产开发相结合,积极推进住房保障体系的建立和完善。对有商业价值的棚户区改造的开发项目,应实行市场化运作。
(三)坚持综合开发、配套建设的原则。棚户区改造要符合城镇建设总体规划,按照全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。
(四)坚持依法运作,确保社会稳定的原则。严格执行国家、省法律法规,妥善解决好特困群众的住房问题。
六、建设标准
(一)棚户区改造新建住房应以中小户型为主,户型设计分别为:45、60、70、80平方米左右。
(二)新建回迁住房要达到基本入住条件,配套设施齐全﹙水、电、热、通讯﹚,以满足居民入住使用的基本要求。
(三)棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房、社区用房,保证供热、供电、供水、排水,搞好硬化、绿化、亮化,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。
(四)建筑节能达到国家规定标准,工程质量合格率达100%,并由有资质的物业服务企业进行物业管理。
七、资金筹措
(一)积极争取国家对我县棚户区改造的资金支持。县发改委、财政、建设部门要积极争取国家老工业基地振兴、节能减排、资源型城市转型等政策资金支持的有利契机积极向上争取政策性资金。
(二)每年在新增财力中安排适当资金作为棚户区改造专项资金
(三)要加大招商引资的力度,拓宽棚户区改造投融资渠道。吸引有实力的房地产企业及社会力量参与棚户区改造工程。同时,积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目,争取金融机构的支持。
(四)棚户区改造,配建廉租住房的,除向国家争取补助外,县财政预算、土地出让金净收益10%以上、住房公积金增值收益部分(扣除风险准备金和管理费)安排廉租房建设。
(五)加强资金的使用管理,发挥监管部门的作用。棚户区改造资金的筹集、管理和使用,应专款专用,不得挪用,由审计部门负责审计,纪检监察部门负责监督。
八、优惠政策
(一)土地政策。
1、城镇棚户区改造项目中的廉租住房建设用地以行政划拨的方式提供。
2、通过出让方式取得土地的棚户区改造项目,其土地出让金按评估地价的40﹪收取。并按收支两条线规定管理,全部用于棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
(二)税费政策。
1、棚户区改造项目一律免收属县级管理权限收取的行政事业性收费和政府性基金。
2、棚户区改造项目原拆迁面积部分免收防空地下室建设费。
3、符合城镇建设规划且棚户区面积小于2万平方米的,参照棚户区优惠政策执行。
4、对重点区域其他开发建设项目,由县政府采取一事一议的办法确定收费标准。
5、以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经地税部门核准,暂不征收营业税、城镇维护建设税、教育费附加;被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款,免征营业税、城镇维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。
6、房地产开发企业在商品住房项目中配套建造廉租住房的,由政府有关部门出具的相关材料,可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
(三)拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁补偿安置,采取产权调换和货币补偿的方式,被拆迁人选择产权调换的,原则上实行有照房屋拆一还一,其他房屋实行货币补偿。结合我县实际,确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准(最低保障户型面积不得小于45﹐,上靠户型面积为60﹐),超出原面积部分按经济适用住房价格购买,超出上靠户型面积部分按市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。
(四)住房保障政策。实施廉租房建设工程。所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇非农业常住户口低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。此项工程要以棚户区改造为切入点,促进住房保障体系的建立。棚户区改造项目中廉租住房的配建比例必须达到总规模的3%以上,由政府按成本价回购。
(五)城中村改造在符合城镇规划和土地利用总体规划的前提下,编制规划方案,报县棚户区改造领导小组审批后,享受经济适用住房的相关优惠政策,坚持政府引导、市场化运作的原则,建设符合农民特点的住房。
九、组织实施
(一)审批提速
对棚户区改造项目,建立绿色审批通道,实施联合办公、实行一站式、一条龙、一口式收费集约化审批服务。相关部门要简化办事程序,缩短审批时限。
(二)调查摸底
社区办、县房产处要集中力量、集中时间对每片棚户区逐户进行排查,摸清计划改造棚户区内居民的住房面积、户型、人口、生活状况、安置方式等方面的情况,一户一档,汇编成册。
(三)编制计划
依据城镇住房发展规划、棚户区改造方案及资金筹集情况,按照改造任务的要求,编制五年实施规划和年度改造建设计划。
(四)依法组织拆迁
严格执行国家和省的拆迁法规政策,阳光操作,和谐拆迁。采取科学的工作方法和措施,充分发挥相关部门和社区组织作用,做好群众工作,坚决杜绝违法违规拆迁。
(五)加强建设监管
要依法组织开发、设计、施工和监理单位招投标;按照住宅设计规范要求,严格施工图设计文件的审查;按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新设备、新工艺;强化监管,安全施工,确保房屋建设质量。
十、强化领导
为加强对我县棚户区改造工作的组织领导,成立集贤县棚户区改造工作领导小组,许德东县长为组长,有关副县长为副组长,县直相关部门主要负责人为成员;领导小组下设推进办公室。工作人员由县建设局、县财政局、县发改委、县国土局等部门抽调专职人员组成,代表县政府管理城镇棚户区改造有关工作,负责改造工程的计划管理、资金使用管理、工程建设管理、政策执行、监督检查、目标考核、信息综合反馈等工作。
县建设局负责改造的总体规划、综合协调、推进实施、督办考核工作;县发改委、县财政局负责协调筹集建设资金;县国土资源局负责棚户区改造项目土地供应工作,会同县财政局协调落实腾空土地出让收益归集工作;县民政局负责对棚户区内低保户核查认定工作;县监察局、县审计局负责改造资金使用的监督;县财政、发改、国土、税务、银行、电力、物价、水务、公安、人防、消防、劳动、统计等有关部门负责相关优惠政策的落实。
方案三:县棚户区改造实施方案
按照国家、省、市关于棚户区改造的有关精神,结合我县城市改造的实际,以及民风、民俗、文化内涵等实际情况,在2010年、2011年棚户区改造工作的基础上,依据上级最近颁布的有关文件精神,特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为统领,全面落实县委、县政府惠民政策精神,按照县政府提出的改造老城、扩建新城、全力打造滨江港城的要求,以改善民生,创建宜居宜业环境,提高城市品位,推进城市化进程,促进经济与社会协调发展为目的。以重民生,保增长,促和谐,维护社会稳定为主题,着力加快城市棚户区改造的步伐,为实现和谐秀美富裕文明新肇源奠定坚实的基础。
二、实施意见
(一)政策依据
本方案制定的依据是中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部、发改委、财政部、国土部、人民银行联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔20xx〕295号)、财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2010〕8号)、《黑龙江省人民政府关于棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2008〕31号)、《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》(庆政发〔2008〕10号)等相关文件及国家、省、市召开的棚户区改造工作会议精神。
(二)棚户区界定及确定
城市棚户区是城市建成区范围内房屋拆迁面积5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
我县棚户区改造区块的确定,由县建设行政主管部门依据上级文件要求选定,报县政府审定。
(三)棚户区改造的原则
1、坚持政府主导,市场运作原则。棚户区改造工作,在县委、县政府统一领导下,与房地产开发项目相结合,采取市场化运作的方式,推进住房保障体系的不断完善。
2、坚持综合开发,配套建设原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划,按照先行规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,统一征收,分步实施。
3、坚持依法运作,公开公正原则。严格执行依法征收程序和相关法律法规及政策,坚持公开透明,阳光操作,妥善解决好各方面问题,以保持社会稳定。自2010年开始,县政府不再审批零散的开发项目,开发建设项目必须以棚户区改造的形式集中连片开发有序进行。
(四)建设标准
1、棚户区改造新建住宅应以中小户型为主。建筑面积原则上应在50平方米至90平方米以内,90平方米以下的户型不少于建筑面积的70%。
2、新建的回迁房为毛坯房,由被征收房户自主装修。
3、棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房,居民活动室,适当考虑社区用房,保证分户计量供暖、供电、供水、供气、排水、通讯的畅通,搞好硬化、绿化、亮化,安装电子监控设施,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。
4、建筑节能符合规定标准,工程质量合格率达100%。
5、棚户区改造小区的物业由开发企业提出聘用具有相应资质的物业公司进行管理的意见,报县物业管理办公室审批确定。
(五)优惠政策
依据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2008〕31号)的有关规定,特制定如下优惠政策:
1、对经批准的棚户区改造项目,通过出让方式取得的土地,所缴纳的土地出让金,按收支两条线规定管理。土地出让金除上解部分资金外,其它地方政府可支配资金全部用于该棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
2、棚改项目按建筑面积每平方米收取大修理基金30元、劳保基金24.9元,免收其他行政性收费和政府性基金。
3、棚户区居民因征收而重新购买的普通住房价款未超出征收补偿款的,免征契税。
4、房地产开发企业参与棚户区改造项目回迁房屋价按棚改政策不同,分偿还原征收面积、上套(靠)户型面积、上调户型面积、增加面积四种形式收取。纳税人按照政府确定的征收补偿标准,与被征收人签订《征收安置补偿协议》,按注明的征收建筑面积补偿被征收户,填制《棚户区改造回迁暂不征税申请表》和《回迁安置房屋分户明细表》经市(地)和县(市)、区棚改办、地税局核准分别享受税收政策。
(1)偿还原征收面积部门,不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税、印花税;企业所得税实行核定征收的,不纳入核定范围。
(2)纳税人以建安成本价安置被征收人取得的上套(靠)户型面积收入,只征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。
(3)纳税人以开发成本价安置被征收人取得的上调户型面积收入,只征收营业税,城市维护建设税、教育费附加。
(4)纳税人以上述价格安置被征收人后,被征收人还面积增加安置面积的,对纳税人按照商品房市场价格收取的房款,依法征收相关税费。
5、被征收人依据国家有关国有土地上房屋征收与补偿规定标准取得的征收补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税。
6、对在建工程完成投资30%以上的项目,允许进行在建工程抵押贷款。
7、对在建工程完成到主体两层以上或工程造价25%以上,由县建设主管部门审核批准预售许可,开发企业方可进行预售,预售资金应缴银行建设专户,由建设行政主管部门对资金使用情况进行严格监管。
(六)补偿办法
对于县城内棚户区改造的征收补偿,采取房屋产权调换和货币补偿两种方式进行。
1、房屋产权调换补偿办法
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)及《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2008〕31号)的有关规定,被征收人选择产权调换的,原则上实行征一还一。我县为了使广大人民群众受益更多,特制定下列补偿办法。
(1)私有产权的住宅房屋征收补偿按原面积(指房屋所有权证注明的建筑面积)征一还一,无产权证的主房,到房产部门办理产权;无产权证砖瓦结构以上的门房、仓房,开发商可以按建筑面积不高于1比0.5的比例还建;其他占地面积(含附属设施)按不高于1比0.3的比例还建。回迁时选择多层楼房底层和顶层的(一层为车库的,以二层为底层;顶层建阁楼的,以下一层为顶层),原面积部分不结算楼层差价款;选择其他楼层的,回迁户向开发企业补交楼层差价款,每平方米100元。征收房屋面积在70平方米以下的,如回迁时需要扩大面积的,可享受5平方米的成本价格(成本价格按每平方米1450元确定)。
(2)非住宅房屋征收补偿,被征收房屋产权证照标明商服用途和建筑面积,实行征一还一,但不找结构差价。无产权证的,到房产部门办理产权。面积减少部分实行货币补偿,即按原房屋的评估价进行补偿。被征收人自愿增加面积的,增加面积部分按市场销售价格购买。调换的商服房屋跨度18米的,开间不低于3.6米;跨度15米的开间的,不低于3.3米;跨度12米以内的,开间不低于3米。
(3)对房屋所有权证标明使用性质为住宅,实际位于主次干道两侧(临街且有独立产权)的房屋,回迁时基本按原位置回迁,按规划要求,建商服还商服、建住宅还住宅,但仅限临主次干道的第一户,其余不享受此规定。
(4)被征收人回迁面积小于原征收面积,剩余房屋面积按市场价格予以货币补偿。
(5)对于棚户区改造涉及的特困户、低保户,在民政部门确认并出具相关手续后,有产权证照的房屋,按原面积征一还一达不到50平方米的,由开发企业补到50平方米。并且不因居住楼房取消特困户、低保户待遇。
(6)实行回迁安置的,按签定安置补偿协议先后顺序选择房屋,同时签定协议的利用电子摇号确定顺序。
(7)补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,申请人民法院强制执行。
2、货币补偿办法
(1)选择货币补偿的被征收人,必须出具房屋产权证照,其征收补偿金额一律由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
(2)对于房屋所有权证注明使用性质为住宅,实际用于商服的房屋,且位于主次干道两侧(临街并有独立产权)具备营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上三个基本条件,可按商服的评估价格予以补偿。
(3)对于有土地使用证和规划许可证,但未办理房屋产权证的房屋,到房产部门办理产权,按评估价予以补偿。
(4)被征收人土地使用面积内的棚厦等附房设施按评估价予以补偿。
(5)被征收人在接到评估报告后,对估价结果有异议时,自接到评估报告之日起7日内,可直接申请房地产估价技术鉴定委员会对估价结果进行鉴定,估价结果以鉴定结论为准,房地产估价鉴定费用由鉴定申请人承担。
(七)征收、搬迁方式
由县政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细规划或规划设计条件,面向具有开发资质的企业公开招标。由中标企业编制修详规划,经县政府批准后实施。公开招标后,由县政府授权房屋征收部门组织征收。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人房屋所有权不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出决定,并在房屋征收范围内予以公告。被补偿人对决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。征收费用由企业负责。
(八)相关规定
1、参与棚户区改造的开发企业,开发前需将项目资本金总额的20%(包括3%的农民工工资保证金)存储到指定银行账户,由建设行政主管部门会同有关部门负责监督。
2、对实行回迁安置的,按回迁面积,以成本价格为基数,由开发企业向建设行政主管部门交纳其总额10%的保证金,如违反房屋征收有关规定或不能按期开发建设的酌情予以扣减。未出现问题的,在工程竣工验收后全额予以返还。
3、对实行货币补偿的,确定评估价格后,由开发企业将补偿资金足额存储到征收部门指定的银行账户。
4、棚户区改造项目实施分期建设的,须由县政府审定批准。未经批准擅自分期建设的,先期建设部分正常缴纳税费。
5、开发企业应当向房屋买受人(包括以产权调换方式回迁安置户)出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
6、棚户区改造项目竣工后,开发应按有关规定组织相关单位对工程项目进行综合验收。对燃气没有入户和没有安装热计量表的住宅小区建设行政主管部门不予竣工验收备案手续。开发企业在验收合格后90天内,完善办理产权证所需的全部手续。
7、实行棚户区改造的小区,应严格按照规划设计标准进行开发建设,因特殊情况确需调整或变更的,须经县政府批准。
8、由开发企业原因致使不能按时回迁的,自逾期之日起,由开发企业发给被征收人每月每户600元的搬迁临时安置费。
9、征收非住宅房屋,其设备、原辅材料等由被征收人自行搬迁,停业损失按有关规定计算,由征收人一次性给付。对虽有营业执照,但征收时已停止营业活动、且不能出具纳税票据的,不予支付停业损失费。
本方案与国家和省、市有关政策不一致时,执行国家和省、市相关政策规定。
棚户区改造工作实施方案
为进一步加快我县城市建设,完善城市功能,切实有效地解决低收入家庭住房困难,改善棚户区居民居住条件和生活环境,促进经济社会和谐稳定协调发展,根据中央、省、市有关棚户区改造的精神,结合我县实际,制定本实施方案。
一、适用范围
凡棚户区改造均适用本办法。棚户区是指在县城建成区和国有工矿棚户区范围内,低矮房屋密度大、使用年限久、d类以上危房较集中、地势低洼、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利及环境卫生脏、乱、差,治安和消防隐患大,搬迁面积或占地面积在2000平方米以上的区域。
二、改造原则
(一)坚持政府主导,高位推进的原则。棚户区房屋改造工作由县政府统筹安排,在充分调研的基础上制定和落实有关政策,充分调动各方面的积极性,切实形式工作合力,高位高效推进。
(二)坚持以**县房产局为主,部门配合的原则。**县房产局作为棚户区房屋建设改造工作的业主单位,具体负责项目申报、政策解答、项目建设等工作。相关乡镇和工程协调指挥部负责各自搬迁的安置、补偿、协调等工作,相关职能部门按照各自的职能分工,及时办理有关手续,尽职尽责地做好服务工作。
(三)坚持统筹规划,分步实施的原则。棚户区改造工作在遵循县总体规划的前提下,按照统筹安排、综合开发、统一规划、节约用地,因地制宜、配套建设的原则,分步建设。
(四)坚持棚户区房屋改造与保障性住房建设建设相结合的原则。县棚户区改造工作要纳入保障性住房建设范围范畴,与公共租赁住房建设做到规划部署上通盘考虑,政策措施上相互衔接,搬迁安置上统筹安排,科学合理的制定工作计划。
(五)坚持异地换房,完善功能的原则。按照规划要求,县棚户区改造住宅户一律不实行就地安置,全部实行异地产权置换安置。房屋拆除后按县城总体规划,完善城市配套设施建设。
(六)坚持以产权置换为主、以货币补偿为辅的安置原则。按照“统一规划、统一设计、统一建设、统一管理、统一配套、统一安置”的原则进行产权置换安置。所涉及非住宅房屋搬迁原则上只实行货币补偿,不实行产权置换安置。
(七)坚持依法运作,确保社会稳定的原则。房屋搬迁坚持公开、公平、公正,做到依法搬迁,有情操作。对漫天要价、无理取闹、阻挠正常搬迁的,依照法定程序搬迁,对违法行为坚决追究当事人的法律责任。
三、安置办法
(一)产权置换
1、产权置换实行“拆一还一”。对实行产权置换的房屋原则上按建筑面积“拆一还一”的办法进行等面积住宅房屋产权置换,置换房的面积补差价格按建筑重置价计算找补。
2、建筑户型。按照国家棚户区改造相关规定,户型设计按每套50—90m2不等进行设计,由县房产局统一建设,相关乡镇和工程协调指挥部统一安置。
3、私房产权置换以房屋所有权证房屋面积为依据,每本证原则上只安排一套楼房。如被搬迁房屋面积较大,其家庭人口较多、经济较为困难的,可视实际情况增加一套安置房。
4、在住房中预留一定数量的住房,作为临时安置用房,不参与公开摇号。
5、安置面积超过拆除面积的,超过部分按楼房重置价格购买;安置面积不足原拆除面积的,不足部分按评估价实行货币补偿。
6、产权置换安置楼房为2层和6层的,不计算楼层差价,安置楼房为3-5层的,计算楼层差价。
7、过渡期安置补助费标准按照**县土地征收或拆迁有关过渡安置补助费的有关规定执行。
(二)货币补偿
1、以被搬迁人房屋的市场评估价作为补偿依据。
2、搬迁营业店面一律实行货币补偿。住宅房屋改作商业用房,且营业执照与税务登记证所注明的营业地点相一致的,参照营业店面给予适当货币补偿。
(三)搬迁无合法产权证照的房屋,符合下列条件的,按以下规定进行补偿安置:
1、经调查核实确实唯一住房的,参照同类产权证明房屋的80%给予补偿安置。
2、无产权证照,但持有国有土地使用证和规划部门正式批件的,参照同类有产权证照房屋给予补偿安置。
3、经规划部门和搬迁主管部门认定符合规划,层高2.2米以上(含2.2米)、主墙24厘米以上(含24厘米)的储藏间或车库,参加照同类房屋的60%给予补偿安置。
(四)被搬迁房屋附属物按规定标准予以补偿,违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
(五)搬迁补助费标准按**县土地征收或拆迁有关过渡安置补助费的有关规定执行。
(六)搬迁通告下发前房屋倒塌仅剩空场的,凭房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、国有土地使用证等证照,并以各种证照标注的土地面积为依据,按照土地征收补偿标准予征收土地。
四、组织领导
成立**县棚户区改造建设工作领导小组,由县政府县长任组长,分管城建副县长任副组长,县城投公司、县发改委、县住建局、县国土局、县财政局、县房产局、环保局、县民政局、县城管局、县林业局、县教育局、县卫生局、桐山街道办、舜陵街道办、文庙街道办及各乡镇负责人为成员。领导小组下设办公室,办公室设于县城市投资公司,县城市投资公司经理兼任办公室主任,具体负责棚户区改造的日常工作。
棚户区改造方案实施方案工作汇报
同志们:
大家好!
为完成省委、省政府确定的“两到三年基本完成全省800万平方米城市集中连片棚户区改造任务”,根据全省棚户区的现状、居民经济状况、各市财政状况的实际,政府制订全省城市集中连片棚户区改造实施方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
(一)指导思想
以“三个代表”重要思想和党的十六大、十六届三中全会、四中全会精神为指针,落实科学发展观,坚持以人为本,以建设和谐辽宁、促进经济与社会协调发展为目的,提高居民特别是特困群体的居住水平。
(二)工作目标
2到3年基本完成806万平方米的棚户区改造任务,使居住在棚户区的24.8万户、84.4万人居住水平和居住环境得到明显改善。
(三)主要原则
1.坚持全省统一领导、因地制宜、加强协调的原则。
2.坚持属地化实施的原则。各市政府是棚户区改造方案制定、审批、资金筹措、工程组织的实施主体、投资主体和责任主体。由各市市长全权负责各自管辖区域的棚户区改造,实施严格的市长责任制。
3.坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造过程中要高度重视房地产开发。棚户区改造要与采煤沉陷区治理相结合,与房改相结合,与经济适用住房建设和推动廉租住房工作相结合。
4.坚持依法运作,确保社会稳定的原则。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。在城市棚户区拆迁补偿安置过程中,妥善解决好特困群体的住房问题,在政策上给予合理的照顾。
5.坚持统筹规划,搞好配套建设的原则。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。
6.坚持棚户区改造要符合城市总体规划的原则,对没有商业开发价值的棚户区地块,可以“平改平”。
二、建设标准
1.安置回迁居民的户型面积标准应结合当地居民住房实际情况、财政和居民的收入水平确定,宜楼则楼,宜平则平,平均楼房户型不高于采煤沉陷区改造安置标准;平房不低于“三老”住房标准。
2.新建住房要进行室内简单装修,满足居民进住使用的基本要求。厨房、卫生间设施,原则上由本人负担。在新建安置回迁房可建设部分廉租房,供无能力按房改和拆迁政策出资取得房屋产权的低保户居民租住。
三、资金筹措与使用
改造建设资金通过市场化运作,市政府兜底方式解决。可采取居民个人出资;税费政策减免;棚户区腾空土地,转让给开发建设单位通过市场化运作,归集土地收益资金;产权调换,在住宅小区安排一部分商业用房以筹集资金;提供市财政性资金等多种形式。省财政尽力给予支持。
四、组织实施
(一)落实资金
各市政府要落实土地出让金、行政性收费减免、腾空地块的土地收益、住宅区商品房收益、个人出资等项资金的归集。省财政在原有预算列支的每年2亿元的棚户区改造资金的基础上,再追加部分资金用于支持各市改造棚户区。
(二)编制方案
各市要依据城市总体规划与建设计划,在详细调研与广泛听取社会各界意见的基础上,编制城市棚户区改造详细方案,上报省协调小组审定。
(三)制定经济适用住房建设计划
各市依据城市棚户区改造详细方案与资金情况,编制经济适用住房建设计划,经省发改委、建设厅、国土资源厅审核后下达。
(四) 编制城市棚户区改造用地计划
各市国土资源部门应会同城市棚户区改造主管部门依据土地利用年度计划、城市棚户区改造详细方案与经济适用住房建设计划,编制棚户区改造用地计划,严格按用地计划供应土地。各市城市棚户区改造用地计划报省国土资源厅备案。
(五) 组织开发、设计、施工、监理招标
各市城市棚户区改造主管部门依据城市棚户区改造详细方案与经济适用住房建设计划,依法组织开发、设计、施工、监理单位招标。
(六) 组织拆迁
各市城市房屋拆迁主管部门依法组织拆迁,逐户签订书面拆迁补偿安置协议。可按照居民自愿的原则,结合本地实际情况,采取货币化方式安置;利用现有空置的普通商品住宅作为安置用房;先安置,后改造,先拆迁少量的地块,集中建设棚户区居民安置用房,然后再进行大规模的拆迁;政府收购二手房和利用现有的公房作为安置用房,供产权调换居民临时居住、购买或作为廉租住房租住。
(七) 设计与施工管理
要选用国家与省推荐的建筑材料与设备,建设节能住宅,施工图设计文件要经过审查。小户型设计要考虑未来的改造。棚户区改造项目要实行建设监理,质量监督机构要加强对施工质量的监
棚户区改造方案实施方案工作汇报第2页
督。(八) 竣工验收
工程完成后,要依法组织竣工验收,验收合格的,方可交付使用。
五、棚户区改造的相关政策
(一)城市棚户区改造项目纳入经济适用住房计划,所需建设用地以行政划拨方式提供,其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地,应依法实行有偿使用。收取的土地出让金等土地收益,按收支两条线规定管理,经县级以上政府批准,可作为政府投入用于棚户区改造项目。
(二)免缴城市基础设施配套费;免缴工程定额编制费;免缴价格调节基金;免缴排水设施有偿使用费;免缴合同协议公证费;免缴河道维护基金;免缴市场交易服务费;免缴土地登记费;免征契税、土地使用税;减半缴纳人防工程易地建设费;免缴与棚户区建设有关的地方政府有权决定的各项行政事业收费,对与棚户区建设有关的经营性收费项目予以减收。
(三)对低保户实施优惠政策。对私有产权的原面积部分拆一还一;本人未缴费的扩大面积部分,确认为公有产权,鼓励购买或实施廉租办法;无力承担租金的,由房产管理部门记帐,代缴租金;采暖费减免按当地有关规定执行。
(四)1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建设的没有产籍的唯一住房,给予适当补偿或者安置。补偿、安置的具体办法,由各市政府制定。
六、明确责任,加强领导
全省城市集中连片棚户区改造协调小组负责指导、检查和协调各地棚户区改造工作。省发改委、财政厅协助各市筹集建设资金;省国土资源厅指导、检查棚户区改造项目土地供应工作,协调落实腾空土地出让收益归集工作;省民政厅负责指导各市对棚户区内低保户核查认定以及制定落实低保户居民的住房分配政策工作;省建设厅负责全省棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作;省监察厅与审计厅负责棚户区改造资金使用的监督;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
各市政府主要负责组织实施棚户区改造的立项、规划、计划、施工组织、检查验收、回迁安置等全部工作;负责土地出让金、腾空土地收益、商业用房开发收益、个人出资等项资金的归集。各市政府要加强棚户区改造工作的领导。各市市长全权负责,一级抓一级,层层抓落实,切实把棚户区改造工作落到实处。各市建设、财政、发改等部门要密切配合,协调一致,共同完成棚户区改造任务。省政府将与各市政府签订责任状,纳入各市政府目标考核。
老街改造工程实施方案
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