《员工培训手册》设备设施篇／防避雷与接地系统保养

09-28 │ 设备保养演讲设备维护保养方案监控安防系统方案

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《员工培训手册》设备设施篇／防避雷与接地系统保养

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设备设施篇／防避雷与接地系统保养1.0目的

规范防避雷与接地系统保养工作，确保避雷系统在雷雨气候下能正常起作用。

2.0适用范围

适用于物业管理处所辖物业防避雷与接地系统的日常维护工作。

3.0职责

3.1管理处设备部主管负责监督检查工作的实施状况。

3.2管理处设备部员工负责实施每月的定期保养。

4.0程序要点

4.1保养内容。

4.1.1检查避雷针、避雷线，避雷带及引下线有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达30以上的必须更换。

4.1.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。

4.1.3检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。

4.1.4每年雨季来临前，用接地电阻仪测试避雷系统的接地电阻(R≤10Ω)。

4.2保养频次。

管理处设备部维修工应按下列频次保养防避雷与接地系统：

4.2.1避雷系统有锈蚀，刷银粉漆，每季度保养1次。

4.2.2导电接触部件，焊点，每季度保养1次。

4.2.3接地电阻测试，每年保养1次。

4.3本规程作为设备部相关人员绩效考评的依据之一。

5.0记录

6.0相关支持性文件。

6.1《设备综合管理标准作业规程》。

6.2《公共设施维修/安装标准作业规程》。

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《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修

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设备设施篇／弱电系统维修1.0目的

规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维修工作。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的弱电系统的维修。

3.0职责

3.1设备部主管负责检查弱电系统维修工作的实施情况。

3.2设备部组长负责弱电系统维修工作的组织实施。

3.3维修员负责弱电系统的维修工作。

4.0程序要点

4.1维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修标准作业规程》的“4.1”条款。

4.2维修员注意事项。

4.2.1应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

4.2.2应注意安全操作。

a)确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36Ｖ时)，应做好相应的绝缘措施；

b)确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。

4.2.3必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

4.3基本维修方法。

4.3.1观察法：

a)有无虚焊、松脱、烧焦的元器件；

b)有无异常的声音；

c)观察图像效果。

4.3.2静态测量法：

a)短路电阻测量法；

b)电流测量判断法；

c)电压测量判断法。

4.4天线系统维修。

4.4.1放大器：

a)检查输入、输出插头是否松驰、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查输入信号，一般应为90dB，如相差太大(15dB以上)则应通知广播站解决；

c)如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达到要求(104dB)则应通知广播站拆修放大器。

4.4.2分配器：

a)检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB以上，则应更换分配器。

4.4.3分接盒：

a)检查分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；

b)检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上则应更换分接盒。

4.4.4插座：

a)检查插座接线是否牢固，插孔是否太松驰，如是则应整改插座，整改达不到要求的应更换；

b)检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。

4.4.5馈线：

a)检查馈线对地绝缘电阻应大于2Mn，线间绝缘电阻应大于10MΩ；

b)检查馈线100m内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。

4.5电话线维修。

4.5.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重接接头(烫锡处理)。

4.5.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线(有两根备用线)。

4.5.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。

4.6楼层防盗对讲机维修。

4.6.1室内听不到铃声：

a)检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关；

b)检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；

c)通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

4.6.2不能对讲：

a)检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；

b)检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；

c)检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

4.6.3不能开楼下大闸门：

a)检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

b)检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；

c)检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

4.6.4主机无电源：

a)检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管；

b)检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

4.7可视对讲机维修。

4.7.1无图像、声音，但开锁正常：

a)调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好(烫锡焊接)；

b)如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电路、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

4.7.2通话无声音：

a)检查听筒与室内机的接线

《员工培训手册》设备设施篇／弱电系统维修第2页

是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接)；

b)调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

c)调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。

4.7.3不能开大闸门：按本规程“4.5.3”条款执行。

4.8维修工作结束后，维修员应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净干抹布擦拭弄脏了的部位。

4.9向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，维修员应及时进行整改直至住户满意为止。

4.10一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次维修收费有异议，维修员应根据《设备部制作维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

4.11维修员回到设备部后，应及时填写好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上维修员的姓名以备查询。

4.12设备部做好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》的登记工作。

5.0记录

6.0相关支持文件

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养

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设备设施篇／电梯日常维修保养标准作业规程1.0目的

规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好。

2.0适用范围

适用于物业管理公司辖区内的电梯维修保养。

3.0职责

3.1主管经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作的实施情况。

3.2设备部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组织、实施、监督维修保养工作。

3.3电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

3.4公共事务部负责向有关用户通知电梯停用的情况。

4.0程序要点

4.1《电梯维修保养年度计划表》的制定。

4.1.1每年的12月15日之前，由设备部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划》并上报公司审批。

4.1.2制定《电梯维修保养年度计划》的原则是：

a)电梯使用的频度；

b)电梯的运行状况(故障隐患)；

c)合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

4.1.3《电梯维修保养年度计划》应包括如下内容：

a)维修保养项目及内容；

b)备品、备件计划；

c)具体实施维修保养的时间；

d)预计费用。

4.2电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划》进行。

4.3电梯维修保养安全操作。

4.3.1维修保养前的安全准备工作：

a)在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b)关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

c)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

4.3.2检修过程中的安全注意事项：

a)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

b)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

c)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

d)禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；

f)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36Ｖ以下的安全灯。最好使用手电筒；

g)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；

h)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器涨紧装置的断绳开关断开；

i)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽；

j)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

k)检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；

——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；

——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；

——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4.4电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，电梯的大中型修理由外委完成。

4.5每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全装置效能检查，对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。

4.5.1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

4.5.2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

4.5.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60度。

4.5.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

4.5.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、涨紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳

《员工培训手册》设备设施篇／电梯日常维修保养第2页

口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

4.5.6检查涨紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

4.5.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2～4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

4.5.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

4.5.9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

4.5.10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

4.5.11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

4.5.12检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5～8mm，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3rnm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

4.5.13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

4.5.14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

4.5.15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑、清洁接油盒。

4.5.16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

4.5.17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

4.5.18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

4.5.19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4.6每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，此项工作于每年12月上旬以前完成。

4.6.1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4.6.2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

4.6.3清洁限速轮、涨紧轮并加润滑油。

4.6.4涨紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。

4.6.5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2～4mm)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4.6.6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4.6.7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

4.6.8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5～8mm。

4.6.9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4.6.10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

4.6.11对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50～70mm。

4.6.12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以远150～200mm。

4.6.13检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4.6.14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

4.7每次电梯维修保养时间不允许超过8小时，若要超过8小时，则应由设备部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。

4.8对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中，对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

4.9电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《＿＿维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内整理成册后交设备部存档，保存期为长期。

4.10电梯停用管理。

电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由设备部主管填写《停＿＿申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用，应在电梯恢复使用后12小时内向有关用户作出解释。

5.0记录